房屋買賣糾紛實用法律手冊

一、綜 合
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1
(1994年7月5目)
中華人民共和國物權(quán)法9
(2007年3月16日)
中華人民共和國土地管理法30
(2004年8月28日)
中華人民共和國土地管理法實施條例41
(1998年12月27日)
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例47
(1998年7月20日)
中華人民共和國民法通則5l
(1986年4月12日)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄) 64
(1999年3月15日)
中華人民共和國擔保法77
(1995年6月30日)
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋85
(2000年12月8日)
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例96
(1990年5月19日)
劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法100
(1992年2月24日)
城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法103
(1992年12月4日)
協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定104
(2003年6月11日)
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法107
(2001年8月15日)
城市房屋租賃管理辦法112
(1995年4月28日)
城市私有房屋管理條例115
(1983年12月17日)
城市危險房屋管理規(guī)定117
(2004年7月20日)
典型案例
1．何憲文訴王庚紀等房屋買賣糾紛案120
2．陸希泰等訴陳冬亮等私下買賣私房無效糾紛案122
3高建江訴李福志房屋買賣案125
4覃長秀與駱列房屋買賣合同糾紛案127
5．范懷訴郭明華買房款未付清房屋買賣和換房無效糾紛案129
6張紹起訴薊縣西塔莊鄉(xiāng)人民政府、邢各莊村委會讓其錯報申請條件批得用地后又沒收其新建房致無房居住要求賠償案131
7．冷小明訴通城縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司房屋買賣糾紛因無處分權(quán)和房屋屬規(guī)劃拆遷房被認定買賣無效案133
常用文書
1．二手房買賣合同范本135
2私房買賣合同范本138
二、商品房買賣
商品房銷售管理辦法141
(2001年3月14日)
城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定146
(2001年8月15日)
城市商品房預(yù)售管理辦法148
(2004年7月20日)
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋150
(2003年3月24日)
最高人民法院關(guān)于契約已載明借錢、借房的房產(chǎn)糾紛不宜確認為房屋買賣的批復(fù)154
(1987年4月8日)
最高人民法院關(guān)于共有人之一擅自出賣共有房屋無效的批復(fù)154
(1988年10月24日)
最高人民法院關(guān)于共有人之一私自與外籍華人違反法律進行房產(chǎn)抵押買賣交易無效的復(fù)函157
(1990年10月26日)
最高人民法院關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋其買賣協(xié)議應(yīng)屆無效的復(fù)函158
(1991年3月22日)
最高人民法院關(guān)于國營企業(yè)購買私房已經(jīng)使用多年何時補辦批準手續(xù)方可承認買賣關(guān)系有效給江西省高級人民法院的復(fù)函160
(1995年1月6日)
典型案例
1．吳興華訴廣州市大江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣案160
2．宜興市陶都商品房開發(fā)公司訴張惠芳商品房購銷合同案163
3馬玲訴廈門明發(fā)集團有限公司商品房購銷合同中對不能計入產(chǎn)權(quán)的露臺出售糾紛集166
4姚建平等訴林頓公司房屋預(yù)售不能按期交房應(yīng)按約定的回購價退還房款案168
5．陳桂霖、莫若勤訴廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司、香港南洋商業(yè)銀行廣州分行預(yù)售商品房合同糾紛案171
6．黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案173
7戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案176
疑難問題
1購房中的“五證”、“兩書”是指什么? 181
2．通過房屋中介機構(gòu)買房時，如何防止“一房二賣”?181
3購房者買了沒有產(chǎn)權(quán)的房子該怎么辦? 182
4購房者購買預(yù)售商品房如何支付房價敖? 183
5商品房樓頂及墻面廣告牌的收益該歸誰享有? 183
常用文書
1商品房買賣合同范本184
2商品房抵押貸款合同范本191
三、經(jīng)濟適用住房
經(jīng)濟適用住房管理辦法201
(2004年5月13日)
經(jīng)濟適用住房價格管理辦法204
(2002年11月17日)
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法206
(1999年4月22日)
軍隊經(jīng)濟適用房建設(shè)管理辦法209
(1999年12月16日)
關(guān)于進一步規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和銷售行為的通知212
(2000年9月11日)
城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法213
(1994年12月15日)
疑難問題
1．購房后房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)該誰辦?215
2如何購買經(jīng)濟適用住房? 216
3經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)手出售，需要辦理哪些手續(xù)?交納哪些費用?216
四、公房與房改
關(guān)于進一步搞好公有住房出售工作有關(guān)問題的通知 217
(1999年2月10日)
建設(shè)部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明218
(1999年7月27日)
最高人民法院關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函222
(1990年2月17日)
國務(wù)院辦公廳關(guān)于制止違反規(guī)定突擊分房和低價出售公有住房問題的緊急通知226
(1998年4月10日)
國家教委關(guān)于印發(fā)《關(guān)于高等學校出售公有住房有關(guān)問題的意見》的通知226
(1995年1月27日)
典型案例
1，天全縣水泥廠訴劉學玉被開除公職后收回優(yōu)惠出售的公有房屋案228
2．趙峰瑛購得單位出售的公房后訴陳志明騰退離婚時由單位協(xié)調(diào)居住使用的房屋案229
3．黑龍江省經(jīng)濟信息中心訴呂世鐸、劉桂榮騰退房屋糾紛案230
五、住房公積金
住房公積金管理條例232
(2002年3月24日)
國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于加強住房公積金管理意見的通知237
(1996年8月8日)
住房公積金會計核算辦法239
(1999年10月14日)
住房公積金會計核算辦法補充規(guī)定249
(2000年6月13日)
中國人民銀行關(guān)于降低個人住房公積金貸款利率的通知250
(2002年3月1日)
建設(shè)部關(guān)于降低住房公積金存、貸款利率的通知250
(2002年3月6日)
關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知251
(2005年3月18日)
建設(shè)部、財政部、中國人民銀行關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見251
(2005年1月10日)
財政部關(guān)于加強住房公積金管理等有關(guān)問題的通知253
(2006年9月5日)
建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存款利率的通知256
(2006年8月19 H)
建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款利率的通知256
(2007年3月17日)
建設(shè)部關(guān)于對北京住房公積金管理中心請示沉淀資金改按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計息問題的批復(fù)257
(2005年3月22日)
總后勤部關(guān)于發(fā)放住房補貼和實行住房公積金的辦法257
(1992年7月1日)
疑難問題
1．如何申請公積金貸款購房? 258
六、房屋貸款
商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定260
(1995年7月31日)
貸款通則262
(1996年6月28日)
中國人民銀行個人住房擔保貸款管理試行辦法271
(1997年4月28日)
中國人民銀行個人住房貸款管理辦法274
(1998年5月9日)
疑難問題
1．商品房還貸保證責任保險合同和住房抵押貸款合同之間的關(guān)系278
七、商品房面積與價格
商品住宅價格管理暫行辦法279
(1992年7月20日)
商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行) 281
(1995年9月8日)
關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知282
(2002年3月27日)
八、購房補貼與契稅
國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局等關(guān)于印發(fā)關(guān)于發(fā)放購房補貼中幾個具體問題的處理意見284
(2002年9月30日)
國務(wù)院下發(fā)住房補貼專戶管理操作九大程序286
(2001年3月16日)
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公有制單位職工首次購買住房免征契稅的通知287
(2000年11月29日)
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人重新購房征免個人所得稅問題的批復(fù)288
(2003年5月28日)
中華人民共和國契稅暫行條例288
(1997年7月7日)
中華人民共和國契稅暫行條例細則289
(1997年10月28日)
國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)291
(1999年6月3日)
國家稅務(wù)總局關(guān)于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復(fù)292
(1999年9月16日)
國家稅務(wù)總局關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復(fù)292
(1999年7月8日)
國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)292
（2004年9月2日)
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知292
(2007年2月8日)
典型案例
1．曾凡東等商品房買主訴桑植縣房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋買賣契稅承擔案293
疑難問題
1．房產(chǎn)契稅應(yīng)當由誰交納? 294
2哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅? 295
3精裝修房屋契稅的繳納標準是什?295
4買二手房要繳納哪些稅費? 295
九、房屋權(quán)屬登記
城市房屋權(quán)屬登記管理辦法296
(2001年8月15日)
關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知300
(2007年1月1日)
建設(shè)部關(guān)于房改售房權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定的通知302
(1995年8月16日)
最高人民法院關(guān)于無充分證據(jù)否定產(chǎn)權(quán)登記的糾紛應(yīng)如何處理的復(fù)函303
(1989年9月27 H)
城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則306
(1992年4月1日)
典型案例
張成銀訴徐州市人民政府房屋登記行政復(fù)議決定案308
疑難問題
1．如何辦理房地產(chǎn)權(quán)初始登記?312
2購房后房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)該誰辦?312
3購房者買了沒有產(chǎn)權(quán)的房子該怎么辦?313
4如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)? 314
5辦理商品房產(chǎn)權(quán)證需經(jīng)過哪些程序314
6購房前購房者怎樣查詢所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況? 314
十、房屋質(zhì)量
建設(shè)工程質(zhì)量管理條例316
(2000年1月30日)
房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法324
(2000年6月30日)
關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見325
(2004年1月30日)
建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法327
(2005年1月12日)
商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定329
(1998年5月12日)
典型案例
1．李平訴國平房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司房屋噪音超標案330
十一、房地產(chǎn)中介服務(wù)
城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定332
(2001年8月15日)
城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法335
(1992年9月7日)
財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知337
(1995年6月23日)
國家計委國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于明確國有資產(chǎn)評估中房地產(chǎn)評估收費問題的通知338
(1996年8月22日)
建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級管理的若干規(guī)定338
(1997年1月9日)
十二、物業(yè)管理
物業(yè)管理條例341
(2003年5月28日)
城市新建住宅小區(qū)管理辦法348
f1994年3月23日)
住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法350
(1998年12月16日)
城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定352
(2001年8月15日)
前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法353
(2003年6月26日)
業(yè)主大會規(guī)程358
(2003年6月26日)
物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定361
(2004年7月19日)
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法362
(2003年11月13日)
典型案例
1．海南自力投資有限公司訴海南華鑫物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理承包合同糾紛案364
2倪璐訴中海物業(yè)管理(上海)有限公司物業(yè)管理糾紛案367
3．吳潤冠、汪佩佩訴上海南逸物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理糾紛案368
疑難問題
1．物業(yè)管理中公攤電費如何計算?371
2公共區(qū)域的水電費如何分攤?371
3房屋轉(zhuǎn)讓公共維修基金如何處理?371
常用文書
物業(yè)管理合同范本372
附錄：房地產(chǎn)買賣實用速查表
(一)房地產(chǎn)買賣380
(二)房屋租賃抵押384