房地產開發(fā)法律實務與理論研究

序 孫憲忠1
前言
第一章房地產開發(fā)經營市場準入機制 1
一、房地產開發(fā)經營市場準人機制的歷史演變 1
二、房地產開發(fā)經營市場準人機制的現(xiàn)狀 3
三、兼營房地產公司的法律問題 9
四、項目公司的法律問題 10
第=章土地征收 13
第一節(jié)土地征收的概念、特征及與征用的區(qū)別 13
一、概念 13
二、法律特征 14
三、與土地征用的區(qū)別 16
第二節(jié)土地征收程序 17
一、查詢擬申請征收土地是否符合規(guī)劃和年度計劃 18
二、申請建設用地預審，取得建設項目預審意見書 18
三、申辦建設項目選址意見書 19
四、申辦環(huán)保、勞動許可等手續(xù) 19
五、報省級人民政府或者國務院審批 19
六、土地管理部門負責補償安置，辦理征地手續(xù) 20
七、核發(fā)建設用地批準書，被征地單位交地 22
八、簽訂出讓合同或取得撥地決定書 22
九、申辦建設項目選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證 22
十、辦理國有土地使用證 23
第三節(jié)征地審批、征地主體及其補償 23
一、征地審批權 23
二、征地主體 24
三、征收補償原則 25
四、農村房屋的拆遷安置補償 26
五、人員安置 27
六、土地征收補償存在的問題及其改革土地征收制度的建議 28
第四節(jié)土地征收權的濫用和預防 32
一、土地征收權實體合法的唯一標準——社會公共利益 32
二、防止土地征收權被濫用的應然救濟程序 36
第五節(jié)不服土地征收行為的法律救濟 40
一、不服征地補償、安置方案的法律救濟 40
二、不服土地征收實施行為的法律救濟 4l
三、不服土地征收行政處罰的法律救濟 42
第三章國有土地使用權出讓 43
第一節(jié)土地使用權出讓制度的基本理論 43
一、各國(地區(qū))立法例概略比較 43
二、我國土地使用權出讓制度的形成44
三、含義及法律特征 45
第二節(jié)土地使用權出讓中的法律問題 47
一、土地使用權的出讓主體 47
二、經營性用地的具體劃分 48
三、土地使用權出讓基本程序及其法律問題 50
四、出讓價款和出讓金的核定 68
五、出讓價款和出讓金的調整 72
六、出讓年限 75
第三節(jié)土地使用權出讓行為的法律性質 78
一、三種觀點的爭論 78
二、對土地使用權出讓行為是民事法律行為的評價 80
第四節(jié)對相關司法解釋的評析 84
一、土地使用權出讓合同的概念 85
二、出讓主體 85
三、協(xié)議出讓價過低時效力的認定 86
四、出讓方不能交付土地的處理 86
五、請求調整出讓金的事由 87
六、受讓方擅自改變土地用途的法律責任 88
第四章國有±地租賃 89
一、含義及法律性質 89
二、與傳統(tǒng)租賃的區(qū)別 90
三、國有土地租賃的范圍 9l
四、國有土地租賃的期限 93
五、租金標準、租金調整和支付方式以及租金管理 94
六、諏得承租土地使用權的方式 96
七、國有土地租賃合同的基本內容 96
八、承租國有土地使用權的流轉 97
九、承租土地使用權的續(xù)期 99
十、承租土地使用權的收回 l00
十一、對國有土地租賃制度的批判性認識 10l
第五章國有土地使用權轉讓 106
第一節(jié)含義和法律特征 106
第二節(jié)土地使用權轉讓的形式 110
一、買賣 110
二、交換 110
三、贈與 112
四、作價入股 115
五、土地使用權屬發(fā)生變更的房屋聯(lián)建 121
六、土地使用權屬發(fā)生轉移的企業(yè)兼并、收購或合并 12l
七、以土地使用權折價抵償債務 122
八、不屬土地使用權轉讓的兩種形式 122
第三節(jié)土地使用權轉讓的生效條件 124
一、以出讓方式取得土地使用權的轉讓 124
二、劃撥土地使用權的轉讓 130
三、劃撥土地使用權的強制執(zhí)行 140
第四節(jié) 國家優(yōu)先購買權 143
一、優(yōu)先購買權的法律屬性 143
二、國家行使優(yōu)先購買權的條件 146
第五節(jié)土地使用權的交易方式 147
一、建立土地公開交易市場的必要性 147
二、應公開交易的土地使用權類型 148
三、公開交易方式 148
第六節(jié)破產企業(yè)中的劃撥土地使用權法律問題 149
一、劃撥用地是否屬于破產財產 149
二、破產企業(yè)中的劃撥用地抵押權優(yōu)先受償問題 151
第六章國有土地使用權抵押 152
第一節(jié)三種形式國有土地使用權的抵押 152
一、劃撥土地使用權的抵押 152
二、出讓國有土地使用權的抵押 155
三、承租國有土地使用權的抵押 155
第二節(jié)土地使用權抵押的基本原則 156
一、房地不可分原則 156
二、登記公示原則 158
三、抵押合同與出讓合同、租賃合同的關聯(lián)原則 160
第三節(jié)土地使用權抵押的除斥期 161
第四節(jié)抵押登記錯誤的行政賠償 162
一、抵押登記屬于具體行政行為 163
二、錯誤登記承擔責任的歸責原則 164
三、賠償程序和范圍 165
第七章土地使用權的收回 167
第一節(jié)收回土地使用權的性質及法律特征 167
一、收回土地使用權的性質 167
二、收回土地使用權的法律特征 174
第二節(jié)收回土地使用權的實體和程序要件 176
一、用公共利益分層理論判斷收回土地使用權的合法性 177
二、以司法救濟手段保障收回土地使用權的正當行使 179
第三節(jié)收回土地使用權不予補償?shù)姆ǘㄇ樾?180
一、土地使用期滿被收回 180
二、未按規(guī)定期限和條件開發(fā)、利用土地被收同 182
第四節(jié)收回土地使用權的補償及其范圍 183
一、適用范圍 183
二、補償范圍和標準 185
三、收回土地的相關稅費問題 188
第五節(jié)土地使用權收回權與抵押權、司法權的沖突 190
一、權利(權力)沖突的處理原則 190
二、沖突處理原則的例外情形 192
第八章城市房屋拆遷 193
第一節(jié)立法例比較、歷史成因、立法沖突和改良 194
一、與中國香港、美國等立法例的比較 194
二、我國城市房屋拆遷法律制度的歷史成因 195
三、現(xiàn)行立法沖突和改良 197
第二節(jié)房屋拆遷權的法律性質及特征 201
一、房屋拆遷權的法律性質 201
二、房屋拆遷權的法律特征 205
第三節(jié)房屋拆遷法律關系 209
一、房屋拆遷法律關系概述 210
二、拆遷行政法律關系 214
三、拆遷民事法律關系 228
第四節(jié)房屋拆遷權的濫用與預防 233
一、房屋拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益 234
二、房屋拆遷權合法的程序要件——程序救濟途徑 241
第五節(jié)房屋拆遷的安置與補償 244
一、拆遷安置 245
二、拆遷補償 253
三、房屋拆遷估價 257
四、安置補償對他項權利的保護 266
五、拆遷項目的轉讓和房屋拆遷的稅收 269
第六節(jié)我國房屋拆遷資金的監(jiān)管機制 270
一、必要性以及現(xiàn)行立法 270
二、實踐中的做法 27l
第九章項目轉讓 274
一、項目轉讓的概念以及基本程序 274
二、受讓人的主體資格 275
三、項目轉讓的實質要件 275
四、項目債務的附隨 276
五、建設工程價款優(yōu)先受償權 279
六、工程質量責任的附隨轉移 281
七、抵押權的附隨轉移 282
八、已售商品房的交付責任 282
九、項目轉讓中的相關稅費 284
第十章房地產合作開發(fā) 289
第一節(jié)合作開發(fā)的法律屬性 289
第二節(jié)合作開發(fā)的法律關系 29l
一、合作開發(fā)的主體資格 291
二、合作開發(fā)的土地使用權 293
三、有關共同經營和共擔風險的爭論 294
第三節(jié)5號司法解釋確立的幾項處理實務問題的原則 296
一、投資數(shù)額超過約定的處理原則 296
二、房屋實際建筑面積減少的處理原則 300
三、房屋實際建筑面積增加的處理原則 301
四、違章建筑的處理原則 303
第四節(jié)擬定合作開發(fā)合同應注意的問題 305
一、供地和出資 305
二、房屋預售款不得充抵投資參與利潤分配 307
三、合理設定利益分配方式，注意轉性合同的法律效力 308
四、明確約定債務承擔責任 311
五、合理分配項目管理權 314
六、避免保底收取固定貨幣 314
七、明確、具體地約定違約責任條款 315
第五節(jié)行政管理與民事立法的協(xié)調 316
一、行政管理應正面肯定和承認合作開發(fā)的合法性，進行積極疏導 316
二、建立健全出資人利益保護機制 317
第十一章房地產融資 319
第一節(jié)股權融資 319
一、長期性股權融資 320
二、階段性股權融資 321
三、股權收購和股權兼并對房地產開發(fā)的不同影響 323
四、股權融資的稅務方案安排 325
五、股權重組的生效條件 329
六、辦理工商變更手續(xù)的法律責任 330
七、律師在房地產企業(yè)股權融資中的作用 330
第二節(jié)房地產信托 331
一、融資優(yōu)勢 331
二、集合資金信托及其主要特點 333
三、法律規(guī)避及解決方案 335
四、信托計劃主要內容 338
第三節(jié)賣方信貸 339
一、由來 339
二、基本操作方式 340
三、三大優(yōu)勢 341
第四節(jié)委托貸款 342
一、一般問題 342
二、一般程序 343
三、委托貸款的催收和風險承擔 343
附錄：主要參考文獻 344