物業(yè)糾紛指導案例與審判依據(jù)

上篇 指導案例
一、物業(yè)公司與開發(fā)商糾紛
物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋要承擔的管理職責
——李某訴龍華房地產(chǎn)公司與龍華物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
在前期物業(yè)管理中，開發(fā)商作為業(yè)主受物業(yè)服務合同的約束，無權擅自改變房屋結構．其中物業(yè)公司對前期物業(yè)管理中未售出的房屋負有管理的職責
建設單位負有配置必需的物業(yè)管理用房的義務
——上海海宏房地產(chǎn)發(fā)展有限公司訴上海市徐匯區(qū)光華苑北區(qū)業(yè)主委員會房屋使用權糾紛再審案
裁判規(guī)則：
建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，業(yè)主委員會可以接受業(yè)主大會的委托，為相關事宜提起訴訟，具備訴訟主體的資格
二、物業(yè)公司與業(yè)主糾紛
小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門搭建臺階構成侵權
——某物業(yè)管理公司訴李某排除妨害物業(yè)服務合同糾紛案
戰(zhàn)判規(guī)則：
業(yè)主擅自改變住宅共有部位，妨害物業(yè)管理公司正常管理秩序的行為構成侵權，應承擔相應的民事責任
業(yè)主對庭院綠地使用權及其限制
——青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業(yè)
服務合同糾紛案
裁判規(guī)則：
業(yè)主對房屋外庭院綠地的一般使用權或獨占使用權均需符合小區(qū)管理規(guī)定，否則物業(yè)公司有權提起訴訟，業(yè)主對其違約行為承擔違約責任
建筑物區(qū)分所有權人專有部分建筑的使用限制
——顧然地訴巨星物業(yè)排除妨礙、賠償損失物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
建筑物區(qū)分所有權人只能在建筑物設計允許的限度內合理使用自己專有分的建筑物。使用專有建筑物部分時，不得違反全體區(qū)分所有權人的共同利益不得妨礙整體建筑物的正常使用
對特殊個案應運用衡平原則為特殊處理
——黃建中訴北京延龍物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛上訴案
裁判規(guī)則：
若業(yè)主行為表面上違反了物業(yè)公約，但其行為目的、方式和結果卻是合情合理的，并且該行為沒有破壞物業(yè)公約實現(xiàn)的公共秩序，則不能按法律的一般規(guī)定進行處理，而應該適用衡平原則進行特殊處理。
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