物業(yè)管理：從入門到精通·物業(yè)管理人員必知的125個熱點問題（最新升級版）

一、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
1．承租戶能否行使業(yè)主的權利？
2．在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有什么權利？
3．在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應當履行哪些義務？
4．什么是業(yè)主大會？
5．業(yè)主大會成立時，物業(yè)服務企業(yè)是否有配合義務？
6．業(yè)主委員會有權利解聘物業(yè)公司嗎？
7．欠費業(yè)主能進業(yè)主委員會嗎？
8．業(yè)主的親屬能否進業(yè)主委員會？
9．業(yè)主委員會活動經費應當由物業(yè)公司承擔嗎？
10．物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會的辦公用房嗎？
二、物業(yè)公司
11．物業(yè)公司取得營業(yè)執(zhí)照后是否就可以從事物業(yè)管理服務活動？
12．新設立的物業(yè)公司如何申請取得資質？
13．申請一級物業(yè)公司資質應當具備什么條件？
14．有多少中級職稱人員才能申請三級物業(yè)公司資質？
15．物業(yè)服務企業(yè)資質證書遺失后如何補證？
16．一家二級資質的物業(yè)公司接管一幢10余萬平方米的寫字樓，合法嗎？
17．物業(yè)公司更換了法定代表人，需要辦理變更手續(xù)嗎？
三、前期物業(yè)管理
18．物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權？
19．臨時管理規(guī)約對于物業(yè)公司的主要用途是什么？
20．物業(yè)公司在與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同時，應當如何約定合同期限？
21．建設單位與前期物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主有約束力嗎？
22．前期物業(yè)服務企業(yè)確定后，開發(fā)商是否有權再更換？
23．物業(yè)公司應當如何開展交接查驗工作？
24．物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗時發(fā)現(xiàn)工程設備質量問題怎么辦？
25．建設單位對物業(yè)有何保修責任？
四、物業(yè)管理服務
26．物業(yè)管理服務的范圍和基本內容都包括哪些？
27．國家有強制性的物業(yè)服務標準嗎？
28．房屋空置是否需要交納物業(yè)服務費？
29．小區(qū)自管后，業(yè)主委員會收取物業(yè)服務費合法嗎？
30．物業(yè)公司的分公司不履行合同義務，相對人能否起訴物業(yè)總公司承擔義務？
31．老物業(yè)公司撤管時應當移交哪些資料？不移交資料怎么辦？
32．老物業(yè)公司拒不撤出小區(qū)怎么辦？
33．什么是事實物業(yè)服務？
34．物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托給專業(yè)公司？
35．物業(yè)公司之間能否轉包物業(yè)服務項目？
36．物業(yè)服務合同尚未到期，業(yè)主大會通過決議決定解除物業(yè)服務合同的，物業(yè)公司有權不撤出小區(qū)嗎？
37．業(yè)委會提前終止物業(yè)服務合同，物業(yè)公司索賠違約金應否得到支持？
38．業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務合同的協(xié)議有效嗎？
39．質疑業(yè)主大會解聘物業(yè)服務企業(yè)的決議有問題，物業(yè)公司如何告贏業(yè)主委員會？
40．業(yè)主養(yǎng)寵物擾民，物業(yè)公司該怎么辦？
41．寵物丟失，物業(yè)公司應賠償業(yè)主嗎？
42．物業(yè)公司能對業(yè)主進行罰款嗎？
43．在物業(yè)管理服務過程中，物業(yè)公司如何保護自己的法人名譽權？
五、物業(yè)服務收費
44．物業(yè)服務費由哪些部分構成？
45．物業(yè)服務收費定價方式有哪些？
46．什么是物業(yè)管理的酬金制？
47．什么是物業(yè)管理的包干制？
48．物業(yè)服務方面收費都需要明碼標價嗎？
49．物業(yè)服務費只能按面積大小收取嗎？
50．業(yè)主能要求對物業(yè)服務費打折嗎？
51．物業(yè)公司一次可以預收多長時間的物業(yè)服務費？
52．物業(yè)公司有權要求后手業(yè)主交納前手業(yè)主拖欠的物業(yè)服務費嗎？
53．后任物業(yè)公司是否有權收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務費？
54．買房后一直未入住，物業(yè)公司是否有權向業(yè)主收取物業(yè)服務費？
55．業(yè)主委員會要求業(yè)主拒付物業(yè)服務費有效嗎？
56．物業(yè)公司追討業(yè)主欠費的訴訟時效是多長時間？
57．物業(yè)公司應當向首層業(yè)主收取電梯費嗎？
58．物業(yè)公司能否通過停電催繳電費？
59．物業(yè)公司是否應當向業(yè)主公布其收入支出賬目？
60．業(yè)主可以審計物業(yè)公司的財務嗎？
61．物業(yè)公司能否通過斷電、限電的方式催繳物業(yè)服務費？
六、物業(yè)的使用與維護
62．物業(yè)公司能否與業(yè)主委員會約定對公共收益進行分成？
63．業(yè)主在樓頂上安裝太陽能熱水器，物業(yè)公司該管嗎？
64．業(yè)主搭建陽光房，物業(yè)公司應當怎么辦？
65．小區(qū)裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運營商怎么辦？
66．電梯噪聲大，物業(yè)公司應否賠償業(yè)主？
67．樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應當賠償嗎？
68．物業(yè)公司有權制止業(yè)主的群租行為嗎？
69．樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應否擔責？
70．業(yè)主將住宅改為旅館怎么辦？
71．業(yè)主在小區(qū)花園晨練時摔傷致死，物業(yè)公司應當承擔責任嗎？
72．小區(qū)內路燈應由誰維修養(yǎng)護？
73．《物權法》出臺之前的物業(yè)管理用房如何確定？
74．物業(yè)公司能否利用人防工程取得收益？
七、裝飾裝修管理
75．業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應當與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議？
76．物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，應否賠償業(yè)主損失？
77．裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？
78．利用未清理的裝修木板傷人，裝修公司和物業(yè)公司，誰應當承擔責任？
79．物業(yè)公司交錯鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰應當負擔這部分裝修費用？
80．物業(yè)公司推薦的裝修公司裝修出現(xiàn)質量問題，業(yè)主能否讓物業(yè)公司承擔責任？
八、停車管理問題
81．住宅小區(qū)地面停車位歸誰所有？
82．地下車庫能否“只賣不租”？
83．如何認定小區(qū)停車位的經營管理權？
84．停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？
85．物業(yè)公司能否將綠地改為停車場？
86．物業(yè)公司能否在車位上安裝地鎖出租車位？
87．機動車在物業(yè)區(qū)域范圍內被劃刮，物業(yè)是否需要承擔責任？
88．物業(yè)公司指揮業(yè)主操作立體車庫導致汽車受損，應否承擔賠償責任？
89．業(yè)主汽車被盜，物業(yè)公司沒有監(jiān)控記錄，是否應當賠償業(yè)主損失？
90．開發(fā)商買房時向業(yè)主承諾，地上停車費每月不超120元，物業(yè)公司接管后執(zhí)行兩小時1元的停車收費標準合法嗎？
91．業(yè)主買了車位，還要交納管理費嗎？
92．物業(yè)公司收取的停車費中是否包含屬于業(yè)主的停車收益？
93．業(yè)主將車停放在消防車通道，物業(yè)公司能否采取鎖車處理？
九、專項維修資金
94．什么是住宅專項維修資金？
95．業(yè)主大會成立前，商品住宅專項維修資金由誰管理？
96．住宅專項維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？
97．住宅專項具體可用于哪些共用設施設備的維修、更新、改造？
98．哪些費用的支出不能使用住宅專項維修資金？
99．業(yè)主大會還沒有成立，物業(yè)公司按什么程序使用住宅專項維修資金？
100．住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，物業(yè)公司應當按照什么程序使用？
101．是否必須先征得業(yè)主同意才能使用住宅專項維修資金？
102．發(fā)生哪些緊急情況時可以不經相關業(yè)主表決即可使用住宅專項維修資金？
十、物業(yè)公司的公共安全責任
103．小區(qū)內發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應否承擔責任？
104．業(yè)主拆改承重結構時，物業(yè)公司應當如何應對？
105．業(yè)主違法建設開挖地窖發(fā)生墻體倒塌，造成施工人員6死3傷，警方控制物業(yè)公司相關負責人是否恰當？
106．高空墜物砸傷業(yè)主，物業(yè)公司應負賠償責任嗎？
107．電梯墜落傷人，應當由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔責？
108．物業(yè)公司應否允許業(yè)主調取本小區(qū)內監(jiān)控錄像的請求？
109．物業(yè)公司保安檢查、評論有關小區(qū)業(yè)主的監(jiān)控錄像，是否構成侵犯隱私權？
110．熱力管線破裂，行人墜入熱水坑導致死亡，供熱單位和物業(yè)公司誰應當承擔責任？
111．業(yè)主家中電視爆炸引發(fā)火災并導致他人死亡，物業(yè)公司被判賠償。物業(yè)公司如何防范消防安全引起的責任？
十一、物業(yè)公司法律責任
112．物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，不移交有關資料的，承擔什么法律責任？
113．未取得資質證書從事物業(yè)管理的，承擔什么法律責任？
114．以欺騙手段取得資質證書的，承擔什么法律責任？
115．物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，承擔什么法律責任？
116．物業(yè)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，承擔什么法律責任？
117．物業(yè)公司挪用專項維修資金的，承擔什么法律責任？
118．未經業(yè)主大會同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，承擔什么法律責任？
119．物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的，承擔什么法律責任？
120．物業(yè)公司擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，承擔什么法律責任？
121．物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，承擔什么法律責任？
122．物業(yè)服務企業(yè)超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，承擔什么法律責任？
123．物業(yè)公司不按規(guī)定及時辦理資質變更手續(xù)的，承擔什么法律責任？
124．物業(yè)公司出租、出借、轉讓資質證書的，承擔什么法律責任？
125．物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反有關裝飾裝修規(guī)定的行為，不及時向有關部門報告的，承擔什么法律責任？
附錄
附錄1：前期物業(yè)服務合同（示范文本）
附錄2：物業(yè)服務合同（示范文本）
附錄3：臨時管理規(guī)約（示范文本）
附錄4：管理規(guī)約（示范文本）