房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算與控制手冊(cè)

第1章　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的總體戰(zhàn)略
1.1　組織和制度方面的保障體系 2
1.1.1　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的組織體系 2
1.1.2　成本管理職責(zé) 2
【他山之石】某房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理組織體系 4
1.2　成本控制管理信息系統(tǒng) 9
1.2.1　成本控制管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基本思想 9
1.2.2　系統(tǒng)單據(jù)類型設(shè)計(jì)及費(fèi)用項(xiàng)目成本分類 9
1.3　成本監(jiān)控系統(tǒng) 13
1.3.1　制度建設(shè) 13
1.3.2　計(jì)劃管理 13
1.3.3　分析檢查 14
1.3.4　信息交流 14
1.4　確定成本控制體系健康運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn) 14
1.5　確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程成本控制方法 14
1.5.1　確立目標(biāo)成本控制法 14
1.5.2　采用動(dòng)態(tài)控制的思想 15
1.5.3　采用集約管理實(shí)現(xiàn)成本精確控制 15

第2章　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制
2.1　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理概述 17
2.1.1　目標(biāo)成本管理的基本原理 17
2.1.2　目標(biāo)成本管理的原則 17
2.1.3　目標(biāo)成本管理流程及特點(diǎn) 18
2.2　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的基本內(nèi)涵 19
2.2.1　動(dòng)態(tài)成本的內(nèi)涵 19
2.2.2　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的意義 20
2.2.3　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的支持體系 21
2.2.4　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理的支持文件 22
2.3　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制現(xiàn)狀 23
2.3.1　項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制的關(guān)注度不夠 23
2.3.2　項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制的運(yùn)轉(zhuǎn)體系處于粗放狀態(tài) 24
2.3.3　項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制重要環(huán)節(jié)把控上不重視 27
2.4　目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制對(duì)策 31
2.4.1　建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制機(jī)制 31
2.4.2　整合項(xiàng)目管理全過(guò)程業(yè)務(wù)鏈 34
2.4.3　降低可控的敏感性費(fèi)用 35
【他山之石】某房地產(chǎn)公司責(zé)任成本體系 38
【他山之石】設(shè)計(jì)部成本控制責(zé)任書(shū) 42
【他山之石】工程部成本控制責(zé)任書(shū) 46
【他山之石】項(xiàng)目經(jīng)理部成本控制責(zé)任書(shū) 49
【他山之石】營(yíng)銷管理部成本控制責(zé)任書(shū) 52
【他山之石】成本管理部成本控制責(zé)任書(shū) 55
【他山之石】某房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本管理實(shí)施細(xì)則 59

第3章　房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測(cè)與分解
3.1　房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測(cè) 64
3.1.1　目標(biāo)成本預(yù)測(cè)的注意事項(xiàng) 64
3.1.2　目標(biāo)預(yù)測(cè)的方法 64
3.2　房地產(chǎn)目標(biāo)成本構(gòu)成維度的分解 65
3.2.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 65
3.2.2　目標(biāo)成本在成本構(gòu)成維度的分解 66
3.3　工作分解結(jié)構(gòu) 68
3.3.1　何謂工作分解結(jié)構(gòu) 68
3.3.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)的注意事項(xiàng) 68
3.3.3　目標(biāo)成本在工作維度的分解 69
3.4　組織分解結(jié)構(gòu) 71
3.4.1　何謂組織分解結(jié)構(gòu) 71
3.4.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織分解結(jié)構(gòu)的方法 71
3.4.3　目標(biāo)成本在組織維度的分解 73
3.5　按工程進(jìn)度分解 73
3.5.1　工程進(jìn)度的表示方法 74
3.5.2　進(jìn)度對(duì)成本的影響 75
3.5.3　目標(biāo)成本在時(shí)間維度上的分解 76
3.6　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的四維分解 76
【他山之石】房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總目標(biāo)控制表 77
【他山之石】房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表 80

第4章　房地產(chǎn)企業(yè)投資決策環(huán)節(jié)成本控制
4.1　投資決策環(huán)節(jié)概述 91
4.1.1　房地產(chǎn)投資決策的概念 91
4.1.2　房地產(chǎn)投資決策策略 91
4.1.3　投資決策階段的費(fèi)用組成 91
4.2　投資決策階段成本管理存在的問(wèn)題 91
4.2.1　投資決策階段應(yīng)做好的工作 92
4.2.2　前期投資決策階段影響成本的主要因素 94
4.2.3　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的成本控制存在的問(wèn)題 94
4.3　投資決策不當(dāng)對(duì)成本的影響 96
4.3.1　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變動(dòng)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 96
4.3.2　法律政策風(fēng)險(xiǎn)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 96
4.3.3　相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開(kāi)發(fā)成本 96
4.4　投資決策階段成本控制的對(duì)策 96
4.4.1　企業(yè)內(nèi)部完善投資決策流程 97
4.4.2　充分了解市場(chǎng)和政策法規(guī)信息 97
4.4.3　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 97
4.4.4　對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算 98

第5章　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
5.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的必要性 101
5.1.1　設(shè)計(jì)管理與成本的關(guān)系 101
5.1.2　設(shè)計(jì)階段成本控制的影響因素 101
5.1.3　設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性 103
5.1.4　明確設(shè)計(jì)階段各專業(yè)人員的成本責(zé)任 103
【他山之石】項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引 104
5.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的程序及內(nèi)容 111
5.2.1　編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 111
5.2.2　設(shè)計(jì)過(guò)程控制 113
5.2.3　設(shè)計(jì)成果評(píng)審 113
5.2.4　設(shè)計(jì)變更控制 114
5.3　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施 116
5.3.1　加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 116
5.3.2　實(shí)行限額設(shè)計(jì) 116
【他山之石】某地產(chǎn)企業(yè)的“限額設(shè)計(jì)參考意見(jiàn)” 118
【他山之石】項(xiàng)目規(guī)劃方案簡(jiǎn)評(píng)表 121
5.3.3　實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 122
5.3.4　要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作 122
【他山之石】擴(kuò)初（施工圖）設(shè)計(jì)會(huì)審表 122
【他山之石】工程方案、擴(kuò)初、施工圖審批表 123
【他山之石】圖紙簽發(fā)登記表 123
5.3.5　有效規(guī)范工程招投標(biāo)制度，推進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理制 123
5.4　地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 124
5.4.1　設(shè)計(jì)前期成本控制要點(diǎn) 124
5.4.2　概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 126
5.4.3　方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 128
5.4.4　擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 131
5.4.5　施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 134
5.4.6　二次設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 136

第6章　房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制
6.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招投標(biāo)成本概述 138
6.1.1　招投標(biāo)階段對(duì)成本控制的影響 138
6.1.2　工程招投標(biāo)階段的控制流程 138
6.2　招標(biāo)過(guò)程中的成本控制措施 139
6.2.1　選擇合理的發(fā)包模式 139
6.2.2　合理劃分標(biāo)段 144
6.2.3　編制工程量清單和招標(biāo)控制價(jià) 145
6.2.4　做好招標(biāo)文件的編制工作 151
相關(guān)鏈接　定額計(jì)價(jià)法 152
6.2.5　分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，協(xié)助合同價(jià)格談判 153
6.2.6　分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性 153
6.2.7　做好合同的簽訂工作 153

第7章　房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制
7.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目采購(gòu)概述 156
7.1.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目采購(gòu)物資分類 156
7.1.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目采購(gòu)特點(diǎn)分析 157
7.2　采購(gòu)成本控制的基礎(chǔ)—完善采購(gòu)系統(tǒng)建設(shè) 158
7.2.1　房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu) 158
7.2.2　采購(gòu)流程關(guān)鍵績(jī)效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點(diǎn)的確定 160
7.2.3　明確采購(gòu)的主體 161
7.2.4　采購(gòu)方式的確定 164
【他山之石】項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議 165
【他山之石】項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議 165
7.2.5　供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立 165
【他山之石】材料/設(shè)備制造商/供應(yīng)商信息庫(kù) 166
【他山之石】供應(yīng)商洽談?dòng)涗?167
7.3　房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制執(zhí)行 167
7.3.1　制定采購(gòu)預(yù)算與估計(jì)成本 167
7.3.2　制訂采購(gòu)計(jì)劃 167
【他山之石】項(xiàng)目采購(gòu)需求計(jì)劃 169
【他山之石】項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃管控表 169
7.3.3　采購(gòu)詢價(jià) 170
【他山之石】甲定乙購(gòu)材料（設(shè)備）價(jià)格審訂單 170
【他山之石】甲定乙購(gòu)材料（設(shè)備）品牌標(biāo)準(zhǔn)核訂單 170
【他山之石】乙購(gòu)材料（設(shè)備）價(jià)格審核表 171
7.3.4　供應(yīng)商的選擇 172
7.3.5　采購(gòu)環(huán)境的利用 172
7.3.6　采購(gòu)合同簽訂 173
【他山之石】合同現(xiàn)場(chǎng)交底單 173
【他山之石】工程項(xiàng)目采購(gòu)合同交底答疑紀(jì)要 174
【他山之石】工程項(xiàng)目采購(gòu)合同履約情況記錄表 174
【他山之石】工程項(xiàng)目采購(gòu)合同履約檢查情況通報(bào) 175
【他山之石】____項(xiàng)目_____月合同價(jià)款變更情況匯總表 175
7.3.7　采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)、內(nèi)容、方法及執(zhí)行部門(mén) 176

第8章　房地產(chǎn)企業(yè)工程管理環(huán)節(jié)成本控制
8.1　工程項(xiàng)目成本控制概述 178
8.1.1　工程項(xiàng)目成本的構(gòu)成 178
8.1.2　工程項(xiàng)目成本控制的原則 179
8.2　工程項(xiàng)目成本控制措施 180
8.2.1　預(yù)算及資金控制 180
【他山之石】某地產(chǎn)企業(yè)工程付款管理制度 181
【他山之石】付款審批表 185
【他山之石】工程款支付申請(qǐng)表 186
【他山之石】工程款已支付報(bào)表 187
【他山之石】結(jié)算項(xiàng)目基本信息表 187
【他山之石】結(jié)算審批表 188
8.2.2　采取組織措施控制工程成本 189
8.2.3　采取技術(shù)措施控制工程成本 191
8.2.4　采取經(jīng)濟(jì)措施控制工程成本 191
8.2.5　加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率 192
【他山之石】項(xiàng)目工程質(zhì)量管理辦法 194
8.2.6　加強(qiáng)合同管理，控制工程成本 200
【他山之石】房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理程序 201
8.2.7　供材管理 204
8.3　工程施工薄弱環(huán)節(jié)的成本控制 205
8.3.1　嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開(kāi)工程的造價(jià) 205
8.3.2　合理安排施工順序，減少臨時(shí)費(fèi)用 205
8.3.3　建立工程變更制度，降低工程成本 206
【他山之石】工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法 206
8.3.4　嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格 217
8.3.5　加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理 218
【他山之石】工程竣工結(jié)算管理規(guī)定 220

第9章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算
9.1　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的構(gòu)成 225
9.1.1　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 225
9.1.2　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的項(xiàng)目 225
9.2　發(fā)包開(kāi)發(fā)工程的核算 230
9.2.1　發(fā)包工程項(xiàng)目的內(nèi)容 230
9.2.2　發(fā)包工程價(jià)款結(jié)算的方式 231
9.2.3　發(fā)包開(kāi)發(fā)工程的核算 231
9.3　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算 232
9.3.1　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成 232
9.3.2　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 233
9.4　土地開(kāi)發(fā)成本的核算 235
9.4.1　土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則 235
9.4.2　土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 236
9.4.3　土地開(kāi)發(fā)成本的核算 237
9.4.4　已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 239
9.5　配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 240
9.5.1　配套設(shè)施的種類及其支出的歸集原則 240
9.5.2　配套設(shè)施成本項(xiàng)目的確定與設(shè)置 241
9.5.3　配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 242
9.5.4　已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 244
9.6　房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 245
9.6.1　房屋開(kāi)發(fā)的種類及其核算對(duì)象 245
9.6.2　房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 246
9.6.3　已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 251
9.7　代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算 251
9.7.1　代建工程成本核算的內(nèi)容 251
9.7.2　代建工程開(kāi)發(fā)成本的賬務(wù)處理 252

第10章　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本報(bào)表與分析
10.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本報(bào)表 254
10.1.1　在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表 254
10.1.2　已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表 255
10.2　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析 257
10.2.1　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本分析的必要性 257
10.2.2　成本分析與成本核算的區(qū)別 258
10.2.3　地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析的方式與方法 258
10.2.4　地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析中應(yīng)注意的問(wèn)題 259
【他山之石】工程項(xiàng)目成本分析匯總表 260
【他山之石】其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金計(jì)劃表 260
【他山之石】人工成本費(fèi)用分析表 262
【他山之石】材料成本費(fèi)用分析表 263
【他山之石】機(jī)械成本費(fèi)用分析表 264
【他山之石】工程分（承）包成本費(fèi)用分析表 264

第11章　房地產(chǎn)企業(yè)成本檔案管理
11.1　成本檔案管理概述 266
11.1.1　成本檔案管理的要求 266
11.1.2　主要成本檔案的組成及其管理辦法 266
11.2　成本檔案的管理業(yè)務(wù) 269
11.2.1　成本檔案的歸檔與立卷 269
11.2.2　成本檔案的編目與裝訂 269
11.2.3　成本檔案的保管與使用 270
【他山之石】成本檔案查閱登記表 271

參考文獻(xiàn) 272