房地產(chǎn)案件審判要點(diǎn)

目錄
第一章房地產(chǎn)糾紛案件立案
第一節(jié)管轄
一、房地產(chǎn)糾紛能否約定管轄
二、房地產(chǎn)糾紛勝訴后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行如何確定管轄
第二節(jié)立案基本要件
一、立案必須具備的條件
二、起訴的材料
第二章房地產(chǎn)開發(fā)
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的效力
一、不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的主體所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否有效
二、以集體建設(shè)用地、農(nóng)用地開發(fā)房地產(chǎn)的合作開發(fā)合同是否有效
三、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同是否有效
四、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的性質(zhì)
一、房地產(chǎn)開發(fā)中的借款合同關(guān)系與合作投資關(guān)系的區(qū)別
二、合作開發(fā)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同履行與責(zé)任承擔(dān)
一、簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同后，又簽訂建設(shè)工程施工合同，約定由其中一方負(fù)責(zé)施工并取得工程款，當(dāng)事人之間的合作開發(fā)關(guān)系是否繼續(xù)存在
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人是否應(yīng)該就建設(shè)工程施工合同償還工程款承擔(dān)連帶責(zé)任
三、經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)可以用作第三產(chǎn)業(yè)用地的集體所有土地，是否適用農(nóng)村土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的雙方未進(jìn)行最終結(jié)算，一方能否請(qǐng)求對(duì)部分爭(zhēng)議先行處理
五、雙方投資合作建房，房屋建成后應(yīng)以協(xié)議的約定作為分割房屋的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
第三章建設(shè)工程合同
第一節(jié)建設(shè)工程合同的效力
一、建設(shè)工程施工合同無(wú)效的情形
二、未取得建設(shè)審批手續(xù)的建設(shè)工程施工合同的效力
三、如何認(rèn)定是否屬于必須招投標(biāo)的建設(shè)工程
四、如何認(rèn)定“黑白合同”實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致
五、如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期限的效力
六、如何認(rèn)定小型建筑工程及農(nóng)民低層住宅施工合同、家庭住宅室內(nèi)裝飾裝修合同的效力
第二節(jié)建設(shè)工程合同的具體類型
一、如何認(rèn)定發(fā)包與承包的主體資格
二、如何認(rèn)定轉(zhuǎn)包
三、如何認(rèn)定違法分包
四、如何認(rèn)定借用資質(zhì)（掛靠）
五、如何認(rèn)定內(nèi)部承包
六、如何認(rèn)定勞務(wù)分包
第三節(jié)建設(shè)工程合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、掛靠建筑企業(yè)的實(shí)際施工人可以以自己名義對(duì)發(fā)包人提起訴訟嗎
二、非法轉(zhuǎn)包、違法分包的實(shí)際施工人如何主張工程價(jià)款
三、非法轉(zhuǎn)包、違法分包人在無(wú)效的建設(shè)工程施工合同履行中存在過錯(cuò)，實(shí)際施工人能否主張停工窩工損失
四、項(xiàng)目經(jīng)理以項(xiàng)目部名義對(duì)外簽訂合同，法律責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)
第四節(jié)建設(shè)工程中的鑒定
一、建設(shè)工程施工合同案件中，對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定意見有異議，如何提出自己的主張
二、關(guān)于建設(shè)工程施工合同工程價(jià)款結(jié)算案件中，哪些情形是不需要司法鑒定的
第五節(jié)工程款結(jié)算
一、政府審計(jì)部門審計(jì)結(jié)果能否作為合同結(jié)算依據(jù)
二、承包人要求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款如何處理
三、無(wú)效建設(shè)工程施工合同的工程價(jià)款如何確定
四、當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無(wú)效的，如何結(jié)算工程價(jià)款
五、“黑白合同”的建設(shè)工程，如何結(jié)算工程價(jià)款
六、如何認(rèn)定當(dāng)事人訴前達(dá)成的結(jié)算協(xié)議
七、固定總價(jià)結(jié)算施工合同工程價(jià)款問題
八、未全部完成施工即終止履行的，如何結(jié)算工程價(jià)款
九、如何認(rèn)定當(dāng)事人的工作人員簽證確認(rèn)行為的效力
十、如何確定欠付工程價(jià)款的利息
十一、如何處理轉(zhuǎn)包、違法分包、借用資質(zhì)的非法所得
第六節(jié)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
一、如何確定享有優(yōu)先受償權(quán)的主體
二、如何界定優(yōu)先受償權(quán)的范圍
三、如何行使優(yōu)先受償權(quán)
四、合同無(wú)效情形下，承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)
五、承包人、實(shí)際施工人不享有優(yōu)先受償權(quán)的情形
第四章商品房買賣
第一節(jié)商品房預(yù)售與認(rèn)購(gòu)
一、商品房預(yù)售合同的效力如何認(rèn)定
二、簽訂合同后才補(bǔ)辦取得預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定
三、商品房預(yù)售合同簽訂后，商品房預(yù)售許可證明被行政機(jī)關(guān)撤銷，是否影響合同效力
四、商品房預(yù)售合同登記備案是否影響合同效力
五、未實(shí)際取得的預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)賣
六、商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)如何認(rèn)定
七、如何判斷商品房認(rèn)購(gòu)書究竟是預(yù)約還是本約
八、商品房預(yù)售買賣中，出賣方主觀上不具有多重買賣的目的，且未導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的，是否適用懲罰性賠償責(zé)任
九、商品房預(yù)售中，如何判定是否構(gòu)成合同解除的重大誤解
第二節(jié)商品房買賣合同效力
一、房屋買賣中陰陽(yáng)合同的效力如何認(rèn)定
二、“假按揭”房貸合同的效力如何認(rèn)定
三、房屋買賣過程中流質(zhì)契約應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定
四、商品房“一房數(shù)賣”合同是否有效
五、“一房數(shù)賣”中買受人如何確定權(quán)利救濟(jì)順位
六、規(guī)避國(guó)家限購(gòu)令的行為如何定性
七、不屬于人防工程的地下室并未作為獨(dú)立使用空間銷售或出租，將其計(jì)為公攤面積是否有效
第三節(jié)商品房買賣合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、開發(fā)商通過廣告、宣傳資料作出的相關(guān)說(shuō)明和允諾如何認(rèn)定
二、開發(fā)商在銷售、宣傳中不如實(shí)履行告知義務(wù)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任
三、開發(fā)商未按視覺效果圖與沙盤模型履行義務(wù)是否承擔(dān)違約責(zé)任
四、買受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒絕接收商品房
五、因“出賣人原因”未辦理房屋過戶登記的認(rèn)定及責(zé)任承擔(dān)
第四節(jié)商品房買賣合同的解除
一、買房遭遇新政的情勢(shì)變更是否必然解除房屋買賣合同及責(zé)任承擔(dān)
二、商品房不符合交付條件應(yīng)如何處理
三、按揭購(gòu)房者要求解除合同，銀行的訴訟地位怎么解決
四、合同解除后，商品房首付款、按揭貸款如何處理
第五章二手房買賣
第一節(jié)二手房買賣合同的效力
一、二手房買賣口頭購(gòu)房合同是否有效
二、出賣人能否以做低房?jī)r(jià)款為由主張合同無(wú)效
三、以欺騙公證處方式取得房屋再出售的合同效力
四、買受人同意清償債務(wù)消滅抵押權(quán)而簽訂的房屋買賣合同的效力
第二節(jié)二手房買賣合同的權(quán)利義務(wù)
一、二手房買賣中變更產(chǎn)權(quán)登記人原合同權(quán)利義務(wù)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移
二、發(fā)現(xiàn)房屋為“兇宅”，買受人能否行使撤銷權(quán)
三、如何確定共有人一方私自處置房屋，第三人是否“善意取得”
四、善意取得房屋后有關(guān)部門撤銷登記，行為人是否享有訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利
第三節(jié)二手房買賣合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、二手房買賣合同的履行過程中，影響合同履行的國(guó)家政策變化是否屬于不可抗力或情勢(shì)變更
二、共有人一方處分共有房屋，合同能否繼續(xù)履行
三、二手房買賣合同因?qū)Ρ坏盅悍课菁s定不明造成履行不能如何處理
四、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未經(jīng)買受人同意在過戶前作出的抵押行為是否有效
五、售房人不將戶口及時(shí)遷移的違約責(zé)任
六、公證機(jī)構(gòu)未盡到充分的審查義務(wù)，對(duì)虛假材料進(jìn)行公證導(dǎo)致權(quán)利人利益受到損害，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任
第六章其他房屋買賣
第一節(jié)公房、集資建房、福利房糾紛
一、轉(zhuǎn)讓集資房購(gòu)房指標(biāo)，能否要求過戶
二、離職后職工在職時(shí)購(gòu)買的單位集資房應(yīng)如何處置
三、買賣公房使用權(quán)，雙方所簽訂的換房協(xié)議是否有效
四、借父母之名購(gòu)買的公房，能否作為父母遺產(chǎn)
五、承租的公房是否可以繼承
第二節(jié)農(nóng)村宅基地房屋糾紛
一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題
二、農(nóng)村宅基地共建房屋所有權(quán)歸屬問題
三、宅基地房屋繼承問題
第三節(jié)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買糾紛
一、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同、借名購(gòu)房合同的效力問題
二、不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓合同的效力
三、經(jīng)濟(jì)適用房符合上市交易條件且無(wú)其他無(wú)效情形合同效力問題
第七章房屋租賃
第一節(jié)房屋租賃合同的效力
一、廉租房租賃合同糾紛是否具有民事可訴性
二、“城中村”產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件的處理原則
三、已出租的財(cái)產(chǎn)被抵押，租賃合同是否有效
四、違反《中華人民共和國(guó)消防法》強(qiáng)制性規(guī)定的房屋租賃合同的效力
五、“群租房”房屋租賃合同的效力
第二節(jié)房屋租賃合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、租賃房屋交付的判斷標(biāo)準(zhǔn)
二、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同如何確定承租人和違約責(zé)任
三、出租人將已抵押房屋出租給承租人的租賃合同的效力及賠償責(zé)任的確定
四、租賃房裝飾裝修、擴(kuò)建問題處理規(guī)則
五、買賣不破租賃原則的理解和適用
六、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的認(rèn)定和限制
第三節(jié)房屋租賃合同的解除
一、承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人可否解除租賃合同
二、承租房屋從事違反公序良俗活動(dòng)的，出租人可否提前終止合同
三、不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房屋租賃合同是否可以依法解除
四、房屋租賃合同無(wú)效或者解除，房屋占有使用費(fèi)的計(jì)算原則
第八章物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理合同的效力
一、開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意變更前期物業(yè)服務(wù)合同的效力
二、未簽訂合同但事實(shí)上享有物業(yè)服務(wù)是否應(yīng)支付對(duì)價(jià)
第二節(jié)物業(yè)管理合同的權(quán)利義務(wù)
一、物業(yè)服務(wù)安保義務(wù)范圍如何界定
二、業(yè)主知情權(quán)的內(nèi)容以及如何行使
三、業(yè)主是否有權(quán)對(duì)建筑物專有部分實(shí)施部分改造
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序
五、物業(yè)公司對(duì)違約業(yè)主罰款、停水停電等是否合法
六、住宅專項(xiàng)維修資金管理及使用問題
七、住宅專項(xiàng)維修資金訴求是否適用訴訟時(shí)效
第三節(jié)物業(yè)管理合同的履行與責(zé)任承擔(dān)
一、物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵的可否請(qǐng)求核減物業(yè)費(fèi)用
二、業(yè)主能否以房屋存在質(zhì)量等問題為由拒交物業(yè)費(fèi)
三、業(yè)主未實(shí)際入住所購(gòu)房屋是否仍需交納物業(yè)費(fèi)
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等違約責(zé)任
第九章房屋相鄰權(quán)
第一節(jié)房屋相鄰權(quán)的界定
一、對(duì)通風(fēng)、采光和日照的妨礙行為的參照標(biāo)準(zhǔn)是什么
二、視覺衛(wèi)生權(quán)、眺望權(quán)是否可以納入相鄰權(quán)的范圍
三、相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)正常合理范圍內(nèi)的侵害或者妨礙是否負(fù)有容忍義務(wù)
四、簽訂房屋買賣合同，尚未取得房屋所有權(quán)證，是否能成為相鄰關(guān)系的主體
五、受害人針對(duì)采光、日照妨礙行使請(qǐng)求權(quán)的，是否受訴訟時(shí)效的限制
第二節(jié)相鄰權(quán)侵權(quán)行為的認(rèn)定
一、相鄰?fù)L(fēng)、采光和日照糾紛的構(gòu)成要件
二、侵害人有過錯(cuò)是否是構(gòu)成相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照侵害的前提
三、相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人提起采光、日照關(guān)系請(qǐng)求權(quán)，需提供相鄰另一方有侵害行為這一事實(shí)
第三節(jié)相鄰權(quán)侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)
一、在處理相鄰采光糾紛案件時(shí)，責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)考慮哪些因素
二、相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照糾紛中賠償損失請(qǐng)求權(quán)賠償范圍與賠償標(biāo)準(zhǔn)
三、因用水、排水等致相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人損害的應(yīng)予賠償，賠償可否包括合理的誤工費(fèi)