房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)稅難題解答

前言

第1章　增值稅

1.1　哪些增值稅憑證可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額\\\\ 1

1.2　“金三系統(tǒng)”如何加強(qiáng)對(duì)增值稅抵扣憑證的管理\\\\ 3

1.3　在增值稅納稅申報(bào)過程中稅務(wù)機(jī)關(guān)如何加強(qiáng)稅收監(jiān)管\\\\ 5

1.4　《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響\\\\ 7

1.5　增值稅稅率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)、建筑企業(yè)增值稅納稅的影響\\\\ 12

1.6　統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)對(duì)增值稅納稅的影響\\\\ 14

1.7　房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)承包方式的博弈\\\\ 16

1.8　一般納稅人如何選擇供貨商\\\\ 19

1.9　投資決策階段支付給外聘專家的勞務(wù)費(fèi)如何在稅前扣除\\\\ 20

1.10　房地產(chǎn)企業(yè)兼營(yíng)業(yè)務(wù)如何繳納增值稅\\\\ 21

1.11　兼營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)法劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額如何進(jìn)行財(cái)稅處理\\\\ 22

1.12　購(gòu)入資產(chǎn)既用于應(yīng)稅項(xiàng)目又用于非應(yīng)稅項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理\\\\ 25

1.13　混合銷售如何繳納增值稅\\\\ 25

1.14　單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人如何繳納增值稅\\\\ 27

1.15　 企業(yè)委托境外單位或個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)如何履行代扣代繳義務(wù)\\\\ 28

1.16　企業(yè)取得的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣\\\\ 30

1.17　不動(dòng)產(chǎn)在建工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣\\\\ 32

1.18　已抵扣“進(jìn)項(xiàng)稅額”的不動(dòng)產(chǎn)改變用途后進(jìn)項(xiàng)稅額的財(cái)稅處理\\\\ 34

1.19　未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)改變用途后進(jìn)項(xiàng)稅額的財(cái)稅處理\\\\ 35

1.20　不動(dòng)產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的財(cái)稅處理\\\\ 36

1.21　已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物轉(zhuǎn)用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的稅務(wù)處理\\\\ 37

1.22　納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)未抵扣完的進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理\\\\ 38

1.23　 轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)差額征稅使用何種扣除憑證\\\\ 38

1.24　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前取得不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 39

1.25　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前自建不動(dòng)產(chǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 41



1.26　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前取得不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 42

1.27　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前自建不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 43

1.28　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”后取得不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 44

1.29　一般納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”后自建不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅的財(cái)稅處理\\\\ 46

1.30　小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅的財(cái)稅處理\\\\ 47

1.31　小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓自建的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅的財(cái)稅處理\\\\ 48

1.32　事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前取得不動(dòng)產(chǎn)增值稅的財(cái)稅處理\\\\ 49

1.33　個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買的住房如何繳納增值稅\\\\ 49

1.34　個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建自用的住房是否繳納增值稅\\\\ 50

1.35　其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅\\\\ 50

1.36　建筑施工企業(yè)收到預(yù)收款何時(shí)何地預(yù)繳增值稅\\\\ 51

1.37　建筑施工企業(yè)取得預(yù)收款怎樣計(jì)算預(yù)繳增值稅\\\\ 52

1.38　建筑企業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅如何辦理備案事項(xiàng)\\\\ 53

1.39　納稅人跨區(qū)域臨時(shí)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)如何實(shí)行報(bào)驗(yàn)管理\\\\ 54

1.40　建筑企業(yè)跨區(qū)域施工，在臨時(shí)經(jīng)營(yíng)地需要繳納哪些稅\\\\ 55

1.41　建筑企業(yè)小規(guī)模納稅人如何開具增值稅專用發(fā)票\\\\ 56

1.42　小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)如何繳納增值稅\\\\ 57

1.43　納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅提供什么資料\\\\ 58

1.44　開具發(fā)票后發(fā)生銷貨退回、中止等如何開具紅字發(fā)票\\\\ 59

1.45　企業(yè)在境外提供建筑服務(wù)免繳增值稅如何辦理備案手續(xù)\\\\ 60

1.46　一般納稅人選擇清包工或甲供工程可以降低增值稅的稅負(fù)嗎\\\\ 61

1.47　一般計(jì)稅方法計(jì)稅跨縣（市）提供建筑服務(wù)如何納稅\\\\ 62

1.48　一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法跨縣（市）提供建筑服務(wù)如何納稅\\\\ 63

1.49　原增值稅一般納稅人“營(yíng)改增”前期末留抵稅額應(yīng)如何處理\\\\ 64

1.50　建筑施工企業(yè)將暫時(shí)閑置的設(shè)備出租如何進(jìn)行稅收策劃\\\\ 66

1.51　物業(yè)公司為業(yè)主提供裝修服務(wù)如何繳納增值稅\\\\ 66

1.52　建筑企業(yè)提供建筑勞務(wù)過程中被扣留的質(zhì)量保證金如何納稅\\\\ 66

1.53　“園林綠化”與“植物養(yǎng)護(hù)”納稅有什么區(qū)別\\\\ 67

1.54　建筑企業(yè)承包的工程授權(quán)集團(tuán)內(nèi)其他公司施工如何納稅\\\\ 67

1.55　一般納稅人出租“營(yíng)改增”前的房產(chǎn)如何繳納增值稅\\\\ 68

1.56　一般納稅人出租“營(yíng)改增”后取得的房產(chǎn)如何繳納增值稅\\\\ 68

1.57　房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人出租老項(xiàng)目，如何繳納增值稅\\\\ 70

1.58　小規(guī)模納稅人、單位和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅\\\\ 71

1.59　“營(yíng)改增”對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓或出租房產(chǎn)個(gè)人應(yīng)稅所得額的影響\\\\ 72

1.60　企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃納稅時(shí)間財(cái)稅差異的處理方法\\\\ 72

1.61　房屋出租的增值稅計(jì)算與房產(chǎn)稅稅收策劃\\\\ 74

1.62　經(jīng)營(yíng)性售后回租再轉(zhuǎn)租的財(cái)稅操作實(shí)務(wù)\\\\ 75

1.63　房地產(chǎn)公司違規(guī)售后返租中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析\\\\ 78



1.64　融資性售后回租再轉(zhuǎn)租的財(cái)稅操作實(shí)務(wù)\\\\ 79

1.65　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)“先租后售”的納稅籌劃方法\\\\ 83

1.66　無(wú)租使用、免租金、跨年度收租金租賃業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理\\\\ 84

1.67　單位出租“營(yíng)改增”后的土地使用權(quán)如何繳納增值稅\\\\ 87

1.68　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣核算開辦費(fèi)\\\\ 88

1.69　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的原則及條件\\\\ 89

1.70　商品房預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款銷售的財(cái)稅處理差異\\\\ 91

1.71　一般納稅人銷售商品房選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的財(cái)稅處理\\\\ 94

1.72　一般計(jì)稅方法扣除土地價(jià)款后銷售收入的財(cái)稅處理\\\\ 95

1.73　“向政府部門支付的土地價(jià)款”是否僅包括土地開發(fā)費(fèi)用\\\\ 98

1.74　以土地使用權(quán)設(shè)立項(xiàng)目公司，土地價(jià)款如何扣除\\\\ 98

1.75　一般計(jì)稅方法銷售現(xiàn)房發(fā)票的開具方法與財(cái)稅處理\\\\ 99

1.76　“買一贈(zèng)一”促銷商品房的財(cái)稅處理方法\\\\ 101

1.77　銷售折讓、中止或者退回的財(cái)稅處理方法\\\\ 102

1.78　商品房分期收款銷售的財(cái)稅差異與納稅調(diào)整\\\\ 103

1.79　公益性捐贈(zèng)支出的財(cái)稅差異與納稅調(diào)整\\\\ 105

1.80　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的商品房如何繳納增值稅\\\\ 110

1.81　“營(yíng)改增”后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房有何稅收優(yōu)惠\\\\ 111

1.82　提供建筑勞務(wù)收入的財(cái)稅差異與納稅調(diào)整\\\\ 112

1.83　原增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前取得的土地使用權(quán)的財(cái)稅處理\\\\ 114

1.84　企業(yè)注銷時(shí)留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理\\\\ 116

1.85　物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)如何繳納增值稅\\\\ 116

1.86　國(guó)家對(duì)小規(guī)模納稅人增值稅等稅費(fèi)征收有何優(yōu)惠政策\(yùn)\\\ 117

1.87　投資政府土地改造項(xiàng)目取得的收入如何繳納增值稅\\\\ 118

1.88　預(yù)售商品房，全額付款的可否開具增值稅正式發(fā)票\\\\ 119

1.89　建筑企業(yè)被建設(shè)方扣留的質(zhì)量保證金如何處理\\\\ 120

1.90　建筑勞務(wù)服務(wù)增值稅計(jì)稅方法的選擇與會(huì)計(jì)處理\\\\ 121

1.91　新出臺(tái)的小微企業(yè)普惠性減稅政策對(duì)企業(yè)所得稅有什么新舉措\\\\ 123

1.92　新出臺(tái)的小微企業(yè)普惠性減稅政策對(duì)增值稅有什么新舉措\\\\ 125

1.93　新出臺(tái)的小微企業(yè)普惠性減稅政策對(duì)“稅金及附加”有什么新規(guī)定\\\\ 127

1.94　實(shí)施普惠性稅收減免政策對(duì)初創(chuàng)科技型企業(yè)的優(yōu)惠政策有何調(diào)整\\\\ 128

1.95　2019年“兩會(huì)”后，我國(guó)深化增值稅改革有何重要舉措\\\\ 128

1.96　深化增值稅改革中怎樣爭(zhēng)取房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅負(fù)只減不增\\\\ 138

第2章　城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅

2.1　如何確定城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和征稅范圍\\\\ 141

2.2　租用農(nóng)村集體土地也要繳納土地使用稅嗎\\\\ 141



2.3　土地使用稅征稅的起止時(shí)間如何確定\\\\ 142

2.4　保障性住房是否繳納土地使用稅\\\\ 142

2.5　住宅小區(qū)的地下工程是否繳納土地使用稅\\\\ 143

2.6　房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)的小區(qū)如何繳納土地使用稅\\\\ 143

2.7　對(duì)“毛地”進(jìn)行土地開發(fā)是否繳納土地使用稅\\\\ 144

2.8　房已售完是否對(duì)小區(qū)內(nèi)綠地等向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地使用稅\\\\ 144

2.9　采摘、觀光農(nóng)業(yè)使用的土地是否繳納土地使用稅\\\\ 145

2.10　土地征用后一直被占用是否要繳納土地使用稅\\\\ 145

2.11　耕地占用稅的納稅人及征稅范圍\\\\ 146

2.12　通過“招、拍、掛”取得的土地使用權(quán)是否繳納耕地占用稅\\\\ 147

2.13　如何避免重復(fù)繳納土地使用稅與耕地占用稅\\\\ 147

2.14　城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅財(cái)稅處理上有何區(qū)別\\\\ 147

2.15　居民住宅用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 148

2.16　幾方共有土地使用權(quán)的如何繳納城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 148

2.17　對(duì)非法占用耕地是否征收耕地占用稅\\\\ 148

2.18　轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充耕地指標(biāo)如何納稅\\\\ 149

第3章　房產(chǎn)稅

3.1　如何界定房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人\\\\ 150

3.2　對(duì)征收房產(chǎn)稅的“房產(chǎn)”應(yīng)如何界定\\\\ 150

3.3　對(duì)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)地理位置怎樣劃定\\\\ 151

3.4　房產(chǎn)稅的稅基、稅率是怎樣規(guī)定的\\\\ 151

3.5　樓房?jī)?nèi)的電梯、中央空調(diào)等設(shè)備是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 151

3.6　對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施后的房產(chǎn)如何計(jì)征房產(chǎn)稅\\\\ 152

3.7　企業(yè)房屋裝修費(fèi)用是否計(jì)入房產(chǎn)原價(jià)繳納房產(chǎn)稅\\\\ 152

3.8　開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)用的臨時(shí)性建筑是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 154

3.9　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成待售的商品房是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 154

3.10　房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的地下工程出租是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 154

3.11　住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的會(huì)所、物業(yè)管理用房、幼兒園等如何繳納房產(chǎn)稅\\\\ 155

3.12　對(duì)于企業(yè)自有房產(chǎn)，地價(jià)與房?jī)r(jià)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算\\\\ 155

3.13　地價(jià)與房?jī)r(jià)分別核算成本后如何繳納房產(chǎn)稅\\\\ 156

3.14　正確劃分房屋和建筑物可以降低房產(chǎn)稅嗎\\\\ 157

3.15　企業(yè)購(gòu)建房產(chǎn)，何時(shí)繳納房產(chǎn)稅\\\\ 158

3.16　房產(chǎn)轉(zhuǎn)租賃是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 158

3.17　已經(jīng)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)由誰(shuí)繳納房產(chǎn)稅\\\\ 159

3.18　將開發(fā)產(chǎn)品裝修成營(yíng)銷設(shè)施使用是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 159

3.19　經(jīng)營(yíng)公共租賃住房有何稅收優(yōu)惠政策\(yùn)\\\ 159



3.20　對(duì)于資產(chǎn)重新評(píng)估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，如何繳納房產(chǎn)稅\\\\ 160

3.21　倉(cāng)庫(kù)出租與倉(cāng)儲(chǔ)的納稅策劃\\\\ 160

3.22　估價(jià)入賬的房產(chǎn)，如何繳納房產(chǎn)稅\\\\ 161

3.23　作為抵押品辦理銀行貸款的開發(fā)產(chǎn)品是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 161

3.24　無(wú)租使用他人房產(chǎn)或帶有免租期的房產(chǎn)租賃由誰(shuí)繳納房產(chǎn)稅\\\\ 162

3.25　融資租賃的房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅\\\\ 162

3.26　個(gè)人出租住房有何稅收優(yōu)惠\\\\ 163

3.27　對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)是否免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅\\\\ 164

3.28　企業(yè)房屋大修期間是否繳納房產(chǎn)稅\\\\ 164

3.29　供熱企業(yè)可否享受城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠\\\\ 165

3.30　企業(yè)自持的商鋪如何合理降低房產(chǎn)稅\\\\ 166

第4章　契稅

4.1　如何確定契稅的納稅義務(wù)人\\\\ 167

4.2　如何確定契稅的計(jì)稅依據(jù)\\\\ 168

4.3　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的契稅可否計(jì)入土地成本\\\\ 169

4.4　政策性搬遷中取得土地使用權(quán)的契稅策劃\\\\ 169

4.5　用自建商品房安置動(dòng)遷戶是否涉及契稅\\\\ 170

4.6　以分房為目的合作建房，如何進(jìn)行合理的契稅策劃\\\\ 170

4.7　動(dòng)遷戶用搬遷補(bǔ)償款購(gòu)買安置房有無(wú)稅收優(yōu)惠\\\\ 171

4.8　融資性售后回租期滿回購(gòu)原房產(chǎn)是否繳納契稅\\\\ 172

4.9　政府對(duì)保障性住房用地是否征收契稅\\\\ 172

4.10　購(gòu)房人退房，已繳納的契稅可否退稅\\\\ 173

4.11　個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，契稅有何優(yōu)惠政策\(yùn)\\\ 173

4.12　父母有房的成年人購(gòu)買一套小戶型住房如何享受稅收優(yōu)惠\\\\ 173

4.13　承擔(dān)政府PPP項(xiàng)目無(wú)償取得土地是否繳納契稅\\\\ 174

4.14　開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套建設(shè)幼兒園的占地是否繳納契稅\\\\ 175

4.15　異地參加土地投標(biāo)合理降低契稅的操作方法\\\\ 176

4.16　企業(yè)將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給明星是否繳納契稅\\\\ 176

4.17　夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更是否繳納契稅\\\\ 176

4.18　沒有發(fā)票如何申報(bào)契稅\\\\ 177

4.19　改制企業(yè)承受原企業(yè)土地房屋權(quán)屬是否繳納契稅\\\\ 177

4.20　事業(yè)單位改制后承受原單位土地房屋權(quán)屬是繳納契稅\\\\ 178

4.21　合并企業(yè)承受被合并企業(yè)土地房屋權(quán)屬是否繳納契稅\\\\ 178

4.22　分立公司承受原公司土地房屋權(quán)屬是否繳納契稅\\\\ 179

4.23　承受破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)契稅優(yōu)惠稅政策的差異\\\\ 179

4.24　同一控制下的企業(yè)之間不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納契稅\\\\ 179



4.25　企業(yè)兼并重組中受讓股權(quán)是否繳納契稅\\\\ 180

4.26　債轉(zhuǎn)股取得債務(wù)企業(yè)的土地房屋權(quán)屬是否繳納契稅\\\\ 181

4.27　將劃撥用地轉(zhuǎn)讓或投資承受方是否免繳契稅\\\\ 181

4.28　合伙企業(yè)與合伙人之間房屋土地權(quán)屬變動(dòng)是否繳納契稅\\\\ 181

4.29　個(gè)人與所辦個(gè)體企業(yè)之間房屋土地權(quán)屬變動(dòng)是否繳納契稅\\\\ 182

第5章　印花稅

5.1　如何確定印花稅的納稅人\\\\ 183

5.2　印花稅征稅范圍和稅率是怎樣規(guī)定的\\\\ 183

5.3　企業(yè)內(nèi)部使用的憑證是否繳納印花稅\\\\ 185

5.4　單位向?qū)W校捐贈(zèng)房產(chǎn)的合同是否貼花\\\\ 185

5.5　印花稅納稅額較大的是否必須全部貼花\\\\ 186


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