房地產(chǎn)企業(yè)增值稅疑難問題精解：實(shí)務(wù)操作 會(huì)計(jì)處理 案例分析

第1章　新老項(xiàng)目判斷與計(jì)稅方式選擇
【本章導(dǎo)讀】
問題1-1?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何判斷新老項(xiàng)目？
問題1-2?房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生在營(yíng)改增試點(diǎn)前后的，應(yīng)如何界定新老項(xiàng)目？
問題1-3?房地產(chǎn)項(xiàng)目用于轉(zhuǎn)讓或出租的，應(yīng)如何界定新老項(xiàng)目？
問題1-4?建筑工程項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目的新老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)是一回事兒?jiǎn)幔?br />問題1-5?房地產(chǎn)企業(yè)如何劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人？
問題1-6?如果房地產(chǎn)企業(yè)超過一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有辦理一般納稅人登記，會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果？
問題1-7?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人在什么情況下將被納入輔導(dǎo)期管理？
問題1-8?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人被納入輔導(dǎo)期管理后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將采取哪些具體措施進(jìn)行管理？
問題1-9?房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人被納入輔導(dǎo)期管理期間，該如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？
問題1-10?如何把握房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的適用范圍？
問題1-11?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)的銷售額在一般計(jì)稅方法下該如何確定？
問題1-12?房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)適用怎樣的增值稅稅率或征收率？
問題1-13?如果房地產(chǎn)企業(yè)存在提供物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，物業(yè)管理收取的自來水水費(fèi)適用怎樣的稅率？
問題1-14?根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人開發(fā)的新項(xiàng)目應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，而老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那么影響計(jì)稅方法選擇的因素有哪些？
問題1-15?房地產(chǎn)企業(yè)存在哪些與新老項(xiàng)目有關(guān)的注意事項(xiàng)？
【案例分享】
房地產(chǎn)新老項(xiàng)目的界定及不同計(jì)稅方式處理的比較
【知識(shí)鏈接】
關(guān)于納稅信用等級(jí)A、B、M、C、D級(jí)增值稅一般納稅人取消認(rèn)證有關(guān)操作的公告
第2章　房產(chǎn)預(yù)售與預(yù)申報(bào)
【本章導(dǎo)讀】
問題2-1?預(yù)售款的定義是什么？范圍包括哪些？
問題2-2?取得商品房預(yù)售的條件是什么？
問題2-3?收到預(yù)收款時(shí)納稅義務(wù)是否發(fā)生？與原營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定有何區(qū)別？
問題2-4?預(yù)收款按照3%預(yù)征稅款的政策出臺(tái)背景是什么？
問題2-5?采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有哪些政策規(guī)定？
問題2-6?預(yù)收款收取時(shí)為什么還需要開具發(fā)票？
問題2-7?預(yù)收款發(fā)票開具有什么特殊規(guī)定？
問題2-8?不征稅發(fā)票開具的具體要求有哪些？
問題2-9?注冊(cè)地與經(jīng)營(yíng)地不一致是否需要辦理異地預(yù)繳申報(bào)？
問題2-10?預(yù)售階段的稅收應(yīng)如何管理？
【案例分享】
光輝房地產(chǎn)開發(fā)公司四項(xiàng)業(yè)務(wù)預(yù)收款的財(cái)稅處理
【知識(shí)鏈接】
定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金的區(qū)別
第3章　銷項(xiàng)稅額的確認(rèn)
【本章導(dǎo)讀】
問題3-1?一般納稅人扣除土地價(jià)款后計(jì)算銷售額的含義是什么？是否需要差額納稅？
問題3-2?扣除土地價(jià)款后計(jì)算銷售額的納稅人適用范圍是什么？
問題3-3?允許扣除的土地價(jià)款范圍是什么？差額扣除部分是否包含契稅和行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用？
問題3-4?允許扣除的土地價(jià)款的憑證（票據(jù)形式）是什么？未取得政府部門開具的土地價(jià)款票據(jù)，能否從當(dāng)期的銷售額中扣除？
問題3-5?當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款如何計(jì)算？房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？
問題3-6?項(xiàng)目后期發(fā)生的補(bǔ)繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對(duì)以前的進(jìn)行一次性調(diào)整（即是否可用“累計(jì)應(yīng)抵-累計(jì)已抵”作為本期數(shù)）？
問題3-7?如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？
問題3-8?房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠從其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減？
問題3-9?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何計(jì)算繳納增值稅？能否扣除拆遷戶的補(bǔ)償款？
問題3-10?扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額在會(huì)計(jì)上如何處理？
問題3-11?扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額應(yīng)當(dāng)填報(bào)哪些申報(bào)表？
問題3-12?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地價(jià)款時(shí)的臺(tái)賬管理有什么要求？
問題3-13?房地產(chǎn)企業(yè)有無混合銷售業(yè)務(wù)？混合銷售如何確定？
問題3-14?房地產(chǎn)企業(yè)賣房送裝修、送家電是否屬于增值稅上的混合銷售？是否需要視同銷售繳納增值稅？
問題3-15?兼營(yíng)業(yè)務(wù)銷售額如何確定？應(yīng)注意什么問題？
問題3-16?銷售折扣銷售額如何確定？
問題3-17?“買一贈(zèng)一”促銷銷售額如何確定？
問題3-18?視同銷售的情形有哪些？
問題3-19?價(jià)格不具有合理性時(shí)銷售額如何確定？
問題3-20?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)的銷售額如何確定？
問題3-21?融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)也是差額納稅嗎？小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有無按差額納稅的情況？個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅？
問題3-22?不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃的銷售額如何確定？
【案例分享】
扣除土地價(jià)款銷售額與增值稅的計(jì)算及會(huì)計(jì)處理
【知識(shí)鏈接】
這10項(xiàng)稅收臺(tái)賬你建立了嗎？
第4章　進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
【本章導(dǎo)讀】
問題4-1?進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的相關(guān)規(guī)定有哪些？
問題4-2?購(gòu)入的免稅農(nóng)產(chǎn)品如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
問題4-3?不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
問題4-4?哪些進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣？
問題4-5?如何理解進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？
問題4-6?固定資產(chǎn)改變用途后進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出如何計(jì)算？
問題4-7?哪些特殊抵扣憑證允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
問題4-8?分期開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？
問題4-9?增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額在什么時(shí)候抵扣？
問題4-10?增值稅留抵稅款除了留待下期抵扣還有哪些用途？
問題4-11?增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)丟失的怎么辦？
問題4-12?如何設(shè)計(jì)一個(gè)便于操作的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般計(jì)稅方法增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣清單？
問題4-13?新老項(xiàng)目相應(yīng)的共同成本進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分？
問題4-14?購(gòu)入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣依據(jù)？
問題4-15?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額在什么時(shí)候抵扣？
【案例分享】
陽(yáng)光房地產(chǎn)企業(yè)綜合業(yè)務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算
【知識(shí)鏈接】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后不能抵扣的15種發(fā)票及8種補(bǔ)救方法
房地產(chǎn)企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)注意的三個(gè)事項(xiàng)
第5章　應(yīng)納稅額計(jì)算及申報(bào)
【本章導(dǎo)讀】
問題5-1?增值稅一般納稅人會(huì)計(jì)報(bào)稅流程、步驟是什么？
問題5-2?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人增值稅納稅申報(bào)表填寫的注意事項(xiàng)有哪些？
問題5-3?高速公路通行費(fèi)和一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)應(yīng)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？如何進(jìn)行賬務(wù)處理？填寫哪張申報(bào)表的哪一欄？
問題5-5?行程單、動(dòng)車票等能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？如何填寫增值稅納稅申報(bào)表？
問題5-6?填制和申報(bào)準(zhǔn)備工作主要包括哪些？
問題5-7?營(yíng)改增后在增值稅方面是否存在稅會(huì)差異？
問題5-8?一份交給稅務(wù)局的免稅情況說明該怎么寫？
問題5-9?增值稅的計(jì)稅方法有哪幾種？
問題5-10?綜合舉例說明房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報(bào)表的填寫。
【案例分享】
房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報(bào)
【知識(shí)鏈接】
納稅申報(bào)有期限，你按時(shí)申報(bào)了嗎？
房地產(chǎn)企業(yè)拿地、開發(fā)、預(yù)售、結(jié)轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)如何進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)處理？
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持個(gè)體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)等稅收征收管理事項(xiàng)的公告
第6章　房地產(chǎn)增值稅清算
【本章導(dǎo)讀】
問題6-1?房地產(chǎn)企業(yè)清算時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)和界定？
問題6-2?清算環(huán)節(jié)如何計(jì)算應(yīng)交增值稅？
問題6-3?支付的土地價(jià)款如何確定？包括哪些內(nèi)容？
問題6-4?清算環(huán)節(jié)如何匯總前期已預(yù)繳稅款？
問題6-5?測(cè)繪面積與合同面積的補(bǔ)差如何處理？
問題6-6?增值稅清算與土地增值稅清算的區(qū)別是什么？
問題6-7?清算應(yīng)補(bǔ)繳增值稅應(yīng)如何執(zhí)行？未按3%預(yù)征率預(yù)繳是否應(yīng)繳納滯納金？
【案例分享】
福龍房地產(chǎn)開發(fā)公司東湖壹號(hào)項(xiàng)目的增值稅清算
【知識(shí)鏈接】
銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及開票問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減當(dāng)期應(yīng)繳增值稅嗎？

第7章　特殊業(yè)務(wù)處理
【本章導(dǎo)讀】
問題7-1?什么是“競(jìng)配建”？
問題7-2?如何判定“限地價(jià)、競(jìng)配建”的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)？
問題7-3?配建房無償移交是否視同銷售征收增值稅？
問題7-4?如果配建的保障房視同銷售，應(yīng)以什么價(jià)格計(jì)征增值稅？
問題7-5?配建房視同銷售是否影響銷售額計(jì)算？
問題7-6?配建房視同銷售情況下企業(yè)能否享受稅收優(yōu)惠？
問題7-7?無償移交配建房，土地增值稅計(jì)稅成本如何確定？
問題7-8?配建房建安成本在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入主體工程的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)——大市政配套”還是“公共配套設(shè)施費(fèi)”？
問題7-9?“競(jìng)配建”稅收籌劃有哪些招數(shù)？
問題7-10?關(guān)于“限地價(jià)、競(jìng)配建”納稅服務(wù)如何開展？
問題7-11?不動(dòng)產(chǎn)投資入股，增值稅如何繳納？
問題7-12?房地產(chǎn)企業(yè)“買一贈(zèng)一”情形下，增值稅如何處理？
【案例分享】
強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合作建房的涉稅難點(diǎn)
【知識(shí)鏈接】
稅收意義上的“合作建房”必須是雙方同時(shí)立項(xiàng)
第8章　房地產(chǎn)增值稅相關(guān)稅收優(yōu)惠
【本章導(dǎo)讀】
問題8-1　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目有哪些？如何分類？
問題8-2　房地產(chǎn)業(yè)有哪些重要的增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目？
問題8-3　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題8-4　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目如何進(jìn)行納稅申報(bào)？
問題8-5　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目發(fā)票如何開具？
問題8-6　房地產(chǎn)業(yè)增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目如何備案？
問題8-7　享受增值稅優(yōu)惠項(xiàng)目有哪些注意事項(xiàng)？
問題8-8　房地產(chǎn)業(yè)增值稅特殊優(yōu)惠項(xiàng)目有哪些？
【案例分享】
房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收優(yōu)惠政策的適用
【知識(shí)鏈接】
關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)增值稅適用稅目問題的地方解釋口徑（部分）
房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅優(yōu)惠
第9章　營(yíng)改增后房地產(chǎn)、建筑企業(yè)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)
【本章導(dǎo)讀】
問題9-1　房地產(chǎn)企業(yè)老板在稅收問題上存在哪些誤區(qū)？
問題9-2　房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的基本思路是什么？
問題9-3　為什么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債、建筑企業(yè)高墊資問題？
問題9-4　營(yíng)改增后，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)如何重新構(gòu)建企業(yè)采購(gòu)經(jīng)營(yíng)模式？
問題9-5　甲供如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？ / 258
問題9-6　如何通過國(guó)內(nèi)稅收洼地地區(qū)的財(cái)政扶持來緩解企業(yè)自身的資金壓力？
問題9-7　如何通過國(guó)內(nèi)稅收洼地地區(qū)的財(cái)政扶持來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)盈利，最終轉(zhuǎn)化為老板可支配的資金？
問題9-8　經(jīng)濟(jì)合同簽訂之前，財(cái)務(wù)部門如何進(jìn)行有效涉稅分析和涉稅測(cè)算（即風(fēng)險(xiǎn)提示）？
問題9-9　財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)合同簽訂過程中必須分析的條款和必須關(guān)注的條款主要有哪些？
問題9-10　房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)銷合同應(yīng)如何約定發(fā)票條款？如何徹底規(guī)避接受虛開增值稅發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)？
問題9-11　如何由財(cái)務(wù)或內(nèi)設(shè)稅收管理部門牽頭加強(qiáng)稅收管控？
問題9-12　營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何利用小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃？
問題9-13　公益性捐贈(zèng)能否進(jìn)行稅收籌劃？
問題9-14　營(yíng)改增后人工費(fèi)可否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額？營(yíng)改增后勞務(wù)派遣發(fā)票與勞務(wù)分包發(fā)票有何區(qū)別？勞務(wù)付款如何設(shè)計(jì)流程？
問題9-15　集團(tuán)公司拿地，項(xiàng)目公司辦證，票據(jù)在集團(tuán)公司，票據(jù)是否有效？
問題9-16　A房地產(chǎn)企業(yè)均為新項(xiàng)目，為一般納稅人，采用一般計(jì)稅方法，支付工程款時(shí)，財(cái)務(wù)只接受增值稅專用發(fā)票，業(yè)務(wù)人員紛紛找老板告狀，財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)怎么做？
【知識(shí)鏈接】
營(yíng)改增后企業(yè)合同管理的八大要點(diǎn)
自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收籌劃
第10章　房地產(chǎn)企業(yè)特定事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)
【本章導(dǎo)讀】
問題10-1　增值稅會(huì)計(jì)核算的主要政策依據(jù)有哪些？
問題10-2　房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)使用哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？
問題10-3　進(jìn)項(xiàng)稅加計(jì)扣除的會(huì)計(jì)分錄該如何編制？
問題10-4　支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)或境外銷售策劃服務(wù)費(fèi)應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-5　房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買稅控系統(tǒng)設(shè)備的費(fèi)用及系統(tǒng)的技術(shù)維護(hù)費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？申報(bào)表如何填寫？
問題10-6　出售于2017年1月份購(gòu)買的某設(shè)備應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-7　享受限額扣減增值稅優(yōu)惠政策應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？應(yīng)記入哪個(gè)會(huì)計(jì)科目？
問題10-8　企業(yè)所得稅、增值稅合并納稅與匯總納稅有何區(qū)別？
問題10-9　增值稅稽查后賬務(wù)調(diào)整如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
問題10-10　《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算有何新要求、新變化？請(qǐng)舉例說明。
問題10-11　實(shí)行輔導(dǎo)期管理的納稅人預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
問題10-12　應(yīng)用新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，商場(chǎng)能否在簽約收到貨款時(shí)確認(rèn)收入？
問題10-13　業(yè)主收到交房通知書但未實(shí)地驗(yàn)收，房地產(chǎn)企業(yè)能否確認(rèn)收入？
問題10-14　房地產(chǎn)企業(yè)承諾在小區(qū)周邊投資建設(shè)生鮮超市，后沒有兌現(xiàn)，可否確認(rèn)收入？
問題10-15　新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》實(shí)施之后是否仍存在稅收籌劃空間？請(qǐng)舉例說明。
【案例分享】
新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》中的“五步法”在房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)上的應(yīng)用
【知識(shí)鏈接】
新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》概述及新舊準(zhǔn)則對(duì)比
第11章　房地產(chǎn)企業(yè)常見涉稅疑難問題解答
【本章導(dǎo)讀】
一、征管類
二、發(fā)票類
三、企業(yè)所得稅類
四、土地增值稅類
五、契稅等其他稅種類