房地產從入門到精通：市場調研·項目策劃·投資分析

第一部分市場調研001
房地產市場調查是根據(jù)房地產獨特的行業(yè)特點，運用科學理論和方法以及現(xiàn)代化的調查技術手段，通過各種途徑收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，為房地產項目的科學決策提供正確依據(jù)。
第一章　市場調研概述 003
一、市場調研的概念 003
二、市場調研的特點 004
三、市場調研的功能 005
四、市場調研的原則 005
五、市場調研的程序 006

第二章　宏觀環(huán)境調查 010
一、政治環(huán)境調查 010
相關鏈接　房地產調控堅持“三穩(wěn)”目標，落實長效機制 014
二、經濟環(huán)境調查 015
三、文化環(huán)境調查 018
【行業(yè)參考】消費者背景資料 019
相關鏈接　文化影響成為房地產業(yè)發(fā)展方向 021
四、自然環(huán)境調查 022
相關鏈接　秦嶺生態(tài)環(huán)境保護范圍內禁止房地產開發(fā) 023

第三章　市場需求調查 024
一、市場需求容量調查 024
二、消費者購買行為調查 026
三、消費者購買動機調查 028
四、消費者產品需求調查 030
【行業(yè)參考】房地產開發(fā)消費者需求調查 031

第四章　市場狀況調查 034
一、市場供給調查 034
【行業(yè)參考】××市物業(yè)類型調查分析 036
二、現(xiàn)有樓盤調查 037
三、市場土地出讓調查 038
【行業(yè)參考】2019年××市土地市場分析報告 039
四、市場價格走勢調查 042
【行業(yè)參考】房地產價格統(tǒng)計調查方案 042
五、三級市場交易情況調查 045

第五章　營銷環(huán)境調查 046
一、營銷產品調查 046
二、營銷價格調查 048
三、營銷渠道調查 049
四、促銷活動調查 051
相關鏈接　市場營銷環(huán)境的特點 053

第六章　競爭對手調查 056
一、了解競爭對手的類型 056
二、競爭對手產品開發(fā)調查 057
三、競爭對手營銷水平調查 062
【行業(yè)參考】競爭對手營銷水平調研表 063
四、競爭對手樓盤信息調查 065
【行業(yè)參考】××項目競爭對手樓盤分析報告 065

第二部分項目策劃071
房地產項目策劃是進行項目投資決策的依據(jù)，是房地產建設活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。房地產策劃貫穿于項目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設計及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領市場。
第七章　項目市場定位 073
一、項目市場細分 073
二、確定目標市場 076
三、目標市場定位 079
【行業(yè)參考】××地產××項目市場定位建議書 080

第八章　項目總體策劃 084
一、項目平面布局策劃 084
二、項目豎向設計策劃 086
三、項目道路交通策劃 087
四、項目管線策劃 088

第九章　項目主題策劃 091
一、主題策劃的意義 091
二、主題策劃的作用 092
三、主題策劃的步驟 093
相關鏈接　如何提煉房地產項目主題 094
四、主題策劃的類型 094
五、項目案名的策劃 096

第十章　項目產品策劃 098
一、房地產產品的概念 098
二、項目產品定位 100
相關鏈接　哪些條件能限制房地產產品定位 103
三、產品組合策略 104
四、產品建筑選型 105
五、住宅戶型設計 106
相關鏈接　北京市發(fā)布地方標準《住宅設計規(guī)范》 108

第十一章　項目定價策劃 112
一、影響房地產價格的因素 112
二、房地產定價目標 114
三、房地產定價方法 116
四、房地產定價策略 118
五、房地產調價策略 123

第十二章　項目廣告策劃 126
一、廣告策劃的主題 126
二、廣告策劃的訴求 127
三、廣告策劃的內容 128
四、廣告發(fā)布的媒體 130
五、廣告發(fā)布的節(jié)奏 132
【行業(yè)參考】××房地產廣告策劃方案 133

第三部分投資分析139
經過前期的市場調研，通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，房地產企業(yè)可以尋找出其內在的規(guī)律和含義，以此來預測市場未來的發(fā)展趨勢，可以幫助房地產企業(yè)掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其市場行為。
第十三章　項目地塊分析 141
一、地塊基本狀況分析 141
二、地塊基礎設施分析 142
三、地塊生活配套分析 145
四、地塊氣候調查分析 146
【行業(yè)參考】××新區(qū)項目地塊分析報告 146

第十四章　項目價值評估 149
一、項目的基礎研究 149
二、土地信息收集、甄別 150
相關鏈接　如何識別有增值潛力的地塊 151
三、發(fā)展項目的確定 152

第十五章　項目可行性研究 154
一、可行性研究的步驟 154
二、可行性研究的事項 156
三、可行性研究的重點 158
四、可行性研究的管理 160
五、可行性研究的報告 161
【行業(yè)參考】××樓盤項目可行性研究報告 162

第十六章　項目投資成本估算 165
一、房地產開發(fā)項目成本組成 165
二、投資決策環(huán)節(jié)成本分析 167
三、規(guī)劃設計階段成本分析 168
四、招投標環(huán)節(jié)成本分析 170
五、工程管理環(huán)節(jié)成本分析 172

第十七章　項目資金籌措分析 176
一、房地產企業(yè)融資的特點 176
二、房地產融資的主要途徑 177
三、項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的融資方式 180
四、不同項目的融資方式選擇 180
五、不同規(guī)模房地產企業(yè)的融資方式選擇 183

第十八章　項目投資風險分析 184
一、企業(yè)發(fā)展過程的風險分析 184
二、項目合作開發(fā)的風險分析 187
相關鏈接　房地產項目合作開發(fā)的風險防范措施 191
三、項目不同階段的風險分析 194
相關鏈接　提升房地產開發(fā)風險管理的有效措施 200
四、項目收購與轉讓的風險分析 202
相關鏈接　房地產收購項目應符合的條件 202
相關鏈接　提升房地產項目收購與轉讓法律風險管理的有效措施 206