物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險防控全書

第一章物業(yè)服務(wù)合同
1.物業(yè)公司作出的公開承諾可以作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分嗎？ 001
2.在物業(yè)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有哪些義務(wù)？ 003
3.業(yè)主在房屋上為他人設(shè)立居住權(quán)的，物業(yè)有知情權(quán)嗎？ 005
4.物業(yè)公司可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給他人嗎？ 007
5.物業(yè)服務(wù)合同到期后繼續(xù)履行的，物業(yè)有權(quán)隨時解除合同嗎？ 009
6.物業(yè)公司要求入住業(yè)主必須簽訂物業(yè)管理協(xié)議后才能拿到鑰匙，這合法嗎？ 010

第二章前期物業(yè)管理
7.對于業(yè)主而言，開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有約束力？ 013
8.開發(fā)商是否可以委托自己的子公司擔(dān)任前期物業(yè)服務(wù)公司？ 015
9.業(yè)主大會可以解聘前期物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿的物業(yè)服務(wù)公司嗎？ 017
10.前期物業(yè)服務(wù)公司被解聘后，拒絕退出的可能會受到何種處罰？ 019
11.物業(yè)公司中標(biāo)后，開發(fā)商不與其簽訂合同的，物業(yè)公司可以要求賠償嗎？ 021

第三章物業(yè)管理相關(guān)費用
12.物業(yè)服務(wù)收費的法律依據(jù)是什么？ 024
13.物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)管由誰負(fù)責(zé)？ 026
14.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做到收費公示？ 028
15.物業(yè)服務(wù)費有哪些收費形式？ 030
16.對于沒有賣出的房子，開發(fā)商是否需要交納物業(yè)服務(wù)費用？ 032
17.酬金制模式下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于誰所有？ 033
18.物業(yè)公司向業(yè)主代收其他費用時，可以收取相應(yīng)服務(wù)的手續(xù)費嗎？ 035
19.小區(qū)公共電費應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納嗎？ 037
20.物業(yè)合同范圍外的服務(wù)如何確定收費？ 038
21.物業(yè)服務(wù)支出的具體內(nèi)容有哪些？ 040
22.物業(yè)公司能否將外墻大修費用列入物業(yè)服務(wù)支出？ 042
23.物業(yè)費明碼標(biāo)價的標(biāo)準(zhǔn)和具體內(nèi)容有哪些？ 043
24.物業(yè)公司應(yīng)如何展示其物業(yè)收費明碼標(biāo)價？ 045
25.物業(yè)公司需要提前多長時間公示上調(diào)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)？ 047
26.閑置房屋可以不交物業(yè)費嗎？ 048
27.房屋因質(zhì)量問題漏水，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎？ 050
28.業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)工作人員不滿意而拒交物業(yè)費的行為是否合法？ 051
29.租戶不交納物業(yè)費，房東是否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 053
30.物業(yè)服務(wù)合同到期而物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主需要支付物業(yè)費嗎？ 055
31.物業(yè)公司能否以停電的方式催交物業(yè)費？ 057
32.業(yè)主拖欠物業(yè)費的，物業(yè)公司能否未經(jīng)催要直接起訴？ 058

第四章物業(yè)管理服務(wù)與設(shè)施維護
33.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)事項？ 061
34.住戶購買房屋并已經(jīng)入住，但尚未辦理過戶手續(xù)的，物業(yè)是否可以拒絕為其服務(wù)？063
35.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)及時對小區(qū)內(nèi)的健身器材進行維修養(yǎng)護？ 065
36.物業(yè)公司未及時處理業(yè)主的報修申請，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 067
37.物業(yè)公司是否能對違反業(yè)主規(guī)章的行為進行罰款？ 068
38.物業(yè)公司是否有義務(wù)幫業(yè)主代收快遞？ 070
39.專項維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 072
40.小區(qū)內(nèi)的觀賞性設(shè)施可以使用專項維修資金維修嗎？ 074
41.業(yè)主大會未成立時，應(yīng)當(dāng)如何決定是否使用專項維修資金？ 076
42.業(yè)主將房屋轉(zhuǎn)賣后，其交納的專項維修資金是否應(yīng)當(dāng)退回？ 078

第五章小區(qū)公共部分管理
43.物業(yè)可以隨意將小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)改造為停車場嗎？ 080
44.在小區(qū)內(nèi)共有部分投放廣告所得的收益應(yīng)當(dāng)歸誰所有？ 082
45.小區(qū)內(nèi)設(shè)有電梯，物業(yè)公司卻不開放使用，是否合法？ 084
46.業(yè)主是否能擅自將住宅改為經(jīng)營性用房？ 086
47.業(yè)主占用樓道堆放雜物，物業(yè)公司怎么辦？ 088
48.物業(yè)公司疏通消防通道時損壞業(yè)主違規(guī)停放在消防通道的車輛，是否需要賠償？090
49.在小區(qū)公共道路上的停車位，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于誰？ 092

第六章裝修與違章搭建管理
50.裝修房屋前必須通知物業(yè)嗎？ 095
51.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議是什么？主要包括哪些內(nèi)容？ 097
52.物業(yè)公司能否要求業(yè)主使用指定裝修公司進行裝修？ 099
53.物業(yè)可以在業(yè)主裝修時強行要求業(yè)主交納押金嗎？ 101
54.業(yè)主在自己家中安裝“震樓神器”，物業(yè)有權(quán)制止嗎？ 103
55.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)能否擅自對業(yè)主實施懲罰措施？ 105
56.業(yè)主可以隨意將陽臺改成廚房嗎？ 107
57.業(yè)主能否在承重墻上額外開窗？ 109
58.業(yè)主是否能將房屋的節(jié)能設(shè)施拆除？ 110
59.認(rèn)為原有暖氣片影響家裝風(fēng)格，是否能將其拆除更改位置？ 112
60.業(yè)主在裝修時是否可以更改家中的燃?xì)夤艿溃? 114
61.裝修工人是否能在室內(nèi)使用電焊？ 117
62.在房屋中搭建儲物閣樓的行為違法了嗎？ 119
63.裝修時在非承重外墻上開窗以開闊視野，違法嗎？ 121
64.業(yè)主擅自在大樓外墻安裝晾衣架，物業(yè)公司進行制止是否有法律依據(jù)？ 123
65.業(yè)主違反業(yè)主規(guī)約在頂樓安裝太陽能熱水器的，物業(yè)是否有權(quán)進行阻止？ 125
66.業(yè)主在自家花園搭建違章建筑，物業(yè)公司能否直接將其拆除？ 127
67.業(yè)主打通陽臺外墻私建玻璃房，物業(yè)公司是否能對其提起訴訟？ 129

第七章物業(yè)安保管理
68.小區(qū)保安隨意讓社會人員進出小區(qū)，導(dǎo)致人身傷害事件發(fā)生，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 132
69.業(yè)主在家中遭人殺害，物業(yè)在已盡管理職責(zé)的情況下還需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 134
70.保安看到業(yè)主被人毆打而未進行制止，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 136
71.保安擅自闖入業(yè)主家中給業(yè)主造成驚嚇，物業(yè)公司是否需要對此負(fù)責(zé)？ 138
72.物業(yè)禁止住戶安裝防盜窗，住戶家中失竊，物業(yè)是否需要擔(dān)責(zé)？ 140

第八章物業(yè)管理范圍內(nèi)的財產(chǎn)損害
73.業(yè)主未按規(guī)定停放電瓶車，電瓶車著火給其他業(yè)主造成損害的，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？142
74.物業(yè)是否需要對相鄰業(yè)主之間發(fā)生的侵權(quán)行為負(fù)責(zé)？ 144
75.物業(yè)公司對管道疏于維護，導(dǎo)致住戶家中漏水，應(yīng)當(dāng)賠償嗎？ 146
76.業(yè)主裝修導(dǎo)致鄰居墻面受損，物業(yè)疏于管理的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 148
77.業(yè)主家漏水導(dǎo)致電路故障，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 150
78.業(yè)主擅自封堵排水口給他人造成損失的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 152
79.業(yè)主車位被他人占用，將車停放至公共車位后車被劃傷，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)進行賠償？153

第九章物業(yè)管理范圍內(nèi)的人身傷害
80.高空墜物致業(yè)主受傷的，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 156
81.因樓道設(shè)計問題導(dǎo)致住戶摔傷的，應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)責(zé)任？ 158
82.因電梯事故致人受傷時，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任？ 160
83.住戶被小區(qū)內(nèi)堆放的建筑垃圾絆倒摔傷的，物業(yè)公司需要賠償嗎？ 162
84.業(yè)主違反規(guī)定在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹導(dǎo)致事故時，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 164
85.物業(yè)公司在業(yè)主群內(nèi)指名道姓批評業(yè)主，是否侵犯業(yè)主的名譽權(quán)？ 166
86.物業(yè)公司未隱去業(yè)主私密信息便將對欠費業(yè)主的起訴書在小區(qū)內(nèi)公開，是否侵犯業(yè)主權(quán)利？167
87.物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將業(yè)主的個人情況透露給養(yǎng)老機構(gòu)的，違法嗎？ 169
88.物業(yè)公司在公共區(qū)域安裝攝像頭后未進行檢查，導(dǎo)致業(yè)主私人生活被拍攝，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？171
89.物業(yè)公司為催收物業(yè)費，半夜打電話騷擾業(yè)主的，侵犯了業(yè)主的什么權(quán)利？ 173

第十章業(yè)主組織及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)
90.業(yè)主大會的決議業(yè)主必須遵守嗎？ 176
91.業(yè)主委員會是否可以擅自另聘物業(yè)公司？ 178
92.業(yè)主委員會有權(quán)決定解除物業(yè)服務(wù)合同嗎？ 180
93.除了自己的住宅以外，業(yè)主還對小區(qū)內(nèi)哪些部分享有權(quán)利？ 183
94.業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)是否可以決定其成員的去留？ 185
95.召開業(yè)主大會需要經(jīng)過怎樣的法定程序？ 187

第十一章物業(yè)管理從業(yè)人員管理
96.從事物業(yè)管理工作，需要持證上崗嗎？ 190
97.物業(yè)公司最遲要在多久內(nèi)與新員工簽訂勞動合同？ 191
98.物業(yè)公司可以與員工簽訂競業(yè)禁止協(xié)議嗎？ 193
99.勞務(wù)派遣人員的培訓(xùn)費用由誰來承擔(dān)？ 195
100.勞務(wù)派遣人員侵權(quán)的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 197
101.對于物業(yè)公司中的勞務(wù)派遣安保人員，應(yīng)該由誰來發(fā)工資？ 199
102.物業(yè)公司與員工約定，因病等自身原因不能工作的，勞動合同自動解除，是否有效？ 201
103.物業(yè)公司可以與工作懈怠的懷孕女職工解除勞動合同嗎？ 203
104.物業(yè)公司拖欠職工工資的，將會承擔(dān)何種法律責(zé)任？ 206
105.經(jīng)勞動者同意，物業(yè)公司不為其辦理社會保險的，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)法律責(zé)任？209
106.物業(yè)公司的保安在執(zhí)行工作任務(wù)期間被他人打傷的，是否可以認(rèn)定為工傷？211