物業(yè)管理實(shí)操指南：熱點(diǎn)問題與典型案例

第一章 前期物業(yè)管理 

一? 熱點(diǎn)問題  3 

1業(yè)主能否以其并非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由, 拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?  3 

2在住宅項(xiàng)目中, 未經(jīng)招投標(biāo)而訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效?  4 

3在物業(yè)移交業(yè)主之后, 建設(shè)單位是否有權(quán)自行解除前期物業(yè)服務(wù)合同?  6 

4前期物業(yè)管理合同是否需要備案? 不備案后果如何?  7 

5前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?  8 

6前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限條款如何設(shè)計(jì)?  9 

7社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的 《物業(yè)服務(wù)合同》 是否有效?  10 

二? 典型案例  12 

案例 1: 前期物業(yè)服務(wù)合同的優(yōu)先效力  12 

———肖某與 A 物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例 2: 物業(yè)交付后, 業(yè)主委員會(huì)成立前, 開發(fā)商能否選聘新的前期物業(yè)公司  18 

———吳某? 林某與 A 物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 

案例 3: 未征得法定比例和數(shù)量的業(yè)主同意簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是否有效  25 

———程某與 A 業(yè)主委員會(huì)? B 物業(yè)公司確認(rèn)合同無效糾紛案 

案例 4: 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)主體  33 

———A 物業(yè)公司與易某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

第二章 業(yè)主? 業(yè)主大會(huì)? 業(yè)主委員會(huì) 

一? 熱點(diǎn)問題  41 

8物業(yè)管理區(qū)域如何劃定?  41 

9業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)能否成為籌備組成員?  42 

10夫妻共有某專有部分, 一方行使表決權(quán)后, 另一方 

可否以未經(jīng)其同意為由主張?jiān)摫頉Q權(quán)的行使無效?  42 

11業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟是否必須取得法定人數(shù)和比例的業(yè)主的同意?  43 

12單個(gè)業(yè)主能否訴請(qǐng)撤銷業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?  45 

13單個(gè)業(yè)主能否訴請(qǐng)撤銷籌備組公布的業(yè)委會(huì)選舉候選人名單?  46 

14業(yè)主委員會(huì)是否可以要求物業(yè)公司提供辦公用房?  47 

15議事規(guī)則生效后能否適用于首次業(yè)主大會(huì)其他事項(xiàng)的表決?  48 

16業(yè)主委員會(huì)到期換屆時(shí)是否必須要對(duì)議事規(guī)則? 管理規(guī)約重新表決?  49 

17業(yè)主委員會(huì)到期換屆時(shí)是否需要重新成立業(yè)主大會(huì)?  50 

18業(yè)主委員會(huì)解聘前期物業(yè)服務(wù)公司須經(jīng)哪些程序?  50 

19未經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)能否提起行政訴訟?  51 

20是否可以限制未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主行使共同管理權(quán)?  52 

21物業(yè)公司能否起訴確認(rèn)業(yè)主大會(huì)作出的有關(guān)選聘新物業(yè)公司決議無效?  53 

二? 典型案例  55 

案例 1: 業(yè)主能否以個(gè)人名義起訴物業(yè)公司主張知情權(quán)  55 

———梁某訴 A 物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例 2: 業(yè)主侵犯物業(yè)公司名譽(yù)權(quán)如何認(rèn)定  60 

———雷某與 A 物業(yè)公司名譽(yù)權(quán)糾紛案

案例 3: 物業(yè)公司起訴支付物業(yè)管理費(fèi), 業(yè)主能否反訴物業(yè)公司侵權(quán)  66 

———夏某與 A 物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

第三章 物業(yè)管理費(fèi) 

一? 熱點(diǎn)問題  75 

22包干制與酬金制有何區(qū)別?  75 

23房屋被轉(zhuǎn)讓后, 物業(yè)公司能否向買受人主張前業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?  76 

24物業(yè)公司能否以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由取消業(yè)主門禁卡的權(quán)限?  77 

25業(yè)主能否以房屋質(zhì)量有問題為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?  78 

26物業(yè)服務(wù)費(fèi)何時(shí)起算?  79 

27物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵, 是否必然導(dǎo)致調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)?  80 

28物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)行政備案, 物業(yè)公司是否可以向業(yè)主收費(fèi)?  81 

29業(yè)主能否以物業(yè)公司未拆除違法建設(shè)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)?  81 

二? 典型案例  83 

案例 1: 物業(yè)公司與未依法成立的業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效, 業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)  83 

———白某與 A 物業(yè)管理公司合同糾紛案

案例 2: 未完整收回物業(yè)管理權(quán)能否收取物業(yè)管理費(fèi)  89 

———A 業(yè)委會(huì)與 B 商業(yè)公司? C 物業(yè)公司合同糾紛案  

第五章 人力資源管理 

一? 熱點(diǎn)問題  165 

41物業(yè)公司如何制定并告知員工錄用條件?  165 

42物業(yè)公司如何降低在項(xiàng)目之間調(diào)動(dòng)員工的法律風(fēng)險(xiǎn)?  166 

43物業(yè)公司如何避免支付加班費(fèi)的糾紛?  167 

44物業(yè)公司超過法定期限未與員工簽訂勞動(dòng)合同的,如何處理?  169 

45在哪些情形下, 物業(yè)公司可以合法解除勞動(dòng)合同?  169 

第七章 公共收益管理 

一? 熱點(diǎn)問題  217 

61小區(qū)的公共部分有哪些? 公共部分的收益一般表現(xiàn)為哪些形式?  217 

62公共收益的權(quán)屬歸誰?  218 

63公共收益應(yīng)當(dāng)如何使用?  219 

64在公共收益的管理方面, 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行哪些法定義務(wù)?  219 

65單個(gè)業(yè)主能否因公共收益相關(guān)問題向法院提起訴訟?  220 

66物業(yè)公司能否將收取的小區(qū)廣告收益沖抵業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費(fèi)?  221

67主張公共收益返還的訴訟時(shí)效何時(shí)開始起算?  222 

68業(yè)主如何設(shè)計(jì)公共收益追索糾紛的訴求?  223 

69物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)公共收益追訴糾紛?  224 

70前期物業(yè)合同中能否約定公共收益由開發(fā)商和物業(yè)公司共享?  225 

二? 典型案例  226 

案例 1: 物業(yè)公司能否分配小區(qū)公共收益  226 

———A 業(yè)主委員會(huì)訴 B 物業(yè)公司物業(yè)管理糾紛案 

案例 2: 物業(yè)公司和業(yè)主如何應(yīng)對(duì)公共收益追索糾紛  232 

———A 業(yè)委會(huì)與 B 物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 

案例 3: 業(yè)委會(huì)主任簽字的效力  236 

———A 業(yè)委會(huì)訴 B 物業(yè)公司公共收益糾紛案 

案例 4: 電梯維修費(fèi)用能否在小區(qū)公共收益中予以抵扣  239 

———A 業(yè)主委員會(huì)與 B 物業(yè)公司物權(quán)保護(hù)糾紛案 

案例 5: 如何認(rèn)定公共收益訴訟時(shí)效的起算  246 

———A 業(yè)主委員會(huì)與 B 物業(yè)管理有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案 

第八章 公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備管理 

一? 熱點(diǎn)問題  255 

71架空層是否屬于小區(qū)的公共區(qū)域?  255

72開發(fā)商能否通過在房屋買賣合同中約定部分公共區(qū)域所有權(quán)歸屬?  256 

73如何劃分開發(fā)商? 物業(yè)公司? 業(yè)主對(duì)公共區(qū)域? 共用設(shè)施的維修責(zé)任?  257 

74物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域? 共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)應(yīng)達(dá)到什么程度?  257 

75供水? 供電? 供氣? 供熱等專業(yè)設(shè)備發(fā)生故障致人損害的, 物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?  258