城市更新法律實務(wù)指引：基于上海城市更新的探索與實踐

上編
城市更新的概述
第一章“十四五”規(guī)劃下的城市更新
第一節(jié)從“加強城市規(guī)劃建設(shè)管理”到“實施城市更新行動”
一、“十一五”時期（2006—2010年）
二、“十二五”時期（2011—2015年）
三、“十三五”時期（2016—2020年）
四、“十四五”時期（2021—2025年）
五、小結(jié)
第二節(jié)實施城市更新行動的重要意義及目標(biāo)任務(wù)
一、引言
二、完善住房制度
三、提高城市治理水平
四、實施城市更新行動要做到“六個必須”
第二章上海、深圳、廣州城市更新的制度演進、特點與解讀
第一節(jié)上海城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、上海城市更新的制度演進
三、上海城市更新的特點
四、上海城市更新制度面臨的挑戰(zhàn)
五、小結(jié)
第二節(jié)《上海市城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、配套文件梳理
三、重點解讀
四、小結(jié)
第三節(jié)深圳城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、深圳城市更新的制度演進
三、深圳城市更新的特點
四、深圳城市更新制度面臨的挑戰(zhàn)
五、小結(jié)
第四節(jié)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結(jié)
第五節(jié)廣州城市更新的制度演進與特點
一、引言
二、廣州城市更新的制度演進
三、廣州城市更新的特點
四、小結(jié)
第六節(jié)《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》重點解讀
一、引言
二、重點解讀
三、小結(jié)
第三章城市更新與其他城市建設(shè)行為辨析
第一節(jié)城市更新與土地出讓
一、引言
二、城市更新的土地出讓方式
三、城市更新的土地出讓價款
四、城市更新的土地出讓過渡期政策
五、深圳與上海兩城城市更新在土地出讓上的對比
六、廣州與北京兩地城市更新在土地出讓上的對比
七、城市更新中土地出讓可能面臨的問題
第二節(jié)城市更新與土地儲備
一、引言
二、禁止的合作模式：國企向土儲中心進行直接債權(quán)投資
三、未禁止的合作模式：“土儲中心”接受社會資本合作
四、司法實務(wù)：應(yīng)當(dāng)避免“明股實債”的合作模式，否則可能遭遇履行困境
五、小結(jié)
第三節(jié)城市更新與產(chǎn)業(yè)用地
一、引言
二、產(chǎn)業(yè)用地的理論基礎(chǔ)與產(chǎn)權(quán)交易和調(diào)整規(guī)則的發(fā)展
三、《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（219年版）》重點解讀
四、地方產(chǎn)業(yè)用地政策文件中的產(chǎn)業(yè)用地定義
五、上海產(chǎn)業(yè)用地政策
六、產(chǎn)業(yè)用地更新的未來發(fā)展方向
七、小結(jié)
第四節(jié)城市更新與舊城改造
一、引言
二、舊城改造在我國的概念起源
三、我國舊城改造與城市更新：政策演進下的概念交織
四、全國性的舊城改造：從“棚戶區(qū)改造”到“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”
五、北京的舊城改造：老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新等
六、廣東的舊城改造：“三舊”改造
七、上海的舊城改造：舊區(qū)改造
八、小結(jié)
第五節(jié)城市更新與拆除重建和征收
一、引言
二、上海、深圳兩地城市更新政策文件中的拆除重建與征收
三、征收拆遷法律關(guān)系與房屋拆除
四、小結(jié)
第六節(jié)城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)
一、引言
二、城市更新第一階段：房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向的城市建設(shè)階段
三、房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向下城市更新面臨的僵局
四、城市更新第二階段：避免過度房地產(chǎn)開發(fā)的城市運營階段
五、《防止大拆大建通知》下的房地產(chǎn)
六、小結(jié)
第四章城市更新存在的問題
第一節(jié)城市更新的價值導(dǎo)向問題
一、《防止大拆大建通知》重點解讀
二、《防止大拆大建通知》后各地城市更新的變化與影響
三、《防止大拆大建通知》發(fā)布后城市更新的新思路與新探索
第二節(jié)城市更新的管理機制問題
一、城市更新法律法規(guī)體系的不足
二、城市更新法律法規(guī)體系的建立與完善
中編
城市更新的上海方案
第一章城市更新的上海模式
第一節(jié)法規(guī)和機制的建立
一、地方法規(guī)體系層面
二、城市更新機制的建立
第二節(jié)城市更新項目的組織實施
一、適用范圍
二、管理及實施單位
三、實施方案的制定
四、土地供應(yīng)與房屋征收
五、規(guī)劃設(shè)計及調(diào)整
六、出讓前準(zhǔn)備
七、土地出讓
八、招商合作
第三節(jié)土地資源平衡庫的建立
一、土地資源的配置原則
二、土地資源的配置方式
三、土地資源平衡庫的建立
第四節(jié)預(yù)供地機制的建立
一、工作目的和機制
二、適用范圍
三、工作路徑
第五節(jié)房屋征收補償機制的建立與完善
一、進一步規(guī)范征收科目和標(biāo)準(zhǔn)
二、建立健全“二次核價”和“成本認定”制度
三、加強房屋征收補償方案報備
四、合理確定實物安置與貨幣化安置比例
五、加大舊改征收地塊收尾力度
第六節(jié)城市更新項目前期土地成本的認定
一、土地成本的構(gòu)成
二、前期土地成本認定辦法的解讀
第七節(jié)城市更新項目中保障性住房與租賃住房的配建
一、保障性住房配建支持政策
二、租賃住房配建支持政策
第二章城市更新歷史風(fēng)貌保護
第一節(jié)上海歷史風(fēng)貌保護制度的建立與完善
一、上海歷史風(fēng)貌保護的法律制度架構(gòu)
二、《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》解讀
第二節(jié)城市更新項目中歷史風(fēng)貌保護的上海經(jīng)驗
一、上海城市更新的新要求
二、歷史風(fēng)貌保護的上海經(jīng)驗
三、促進歷史風(fēng)貌保護的具體措施
四、保護項目的積極實踐
第三章城市更新項目的招商合作
第一節(jié)場所聯(lián)動：引入市場主體參與的新模式
一、招商管理辦法確立了舊改場所聯(lián)動新模式
二、場所聯(lián)動招商工作的制度依據(jù)
第二節(jié)招商合作方案的內(nèi)容
一、招商合作方案制定的前提條件
二、確定招商合作方案內(nèi)容
三、合作單位入圍資格要求
四、項目規(guī)劃實施方案設(shè)計要點
五、招商遴選方式
六、產(chǎn)權(quán)交易入圍規(guī)則
七、保證金規(guī)則
第三節(jié)招商工作流程及要點
一、項目公司設(shè)立階段
二、招商合作公告與預(yù)披露階段
三、方案評審、評分階段
四、控規(guī)調(diào)整及商務(wù)條件確認
五、產(chǎn)權(quán)交易前階段
六、產(chǎn)權(quán)交易階段
七、專業(yè)機構(gòu)的服務(wù)
第四節(jié)上海首宗“場所聯(lián)動”城市更新項目實例分析
一、項目及交易概況
二、交易各方
三、交易流程
四、上海方案的新模式
第四章城市更新各階段涉稅指引
第一節(jié)各階段的基本稅務(wù)政策
一、土地出讓階段
二、項目銷售階段
三、項目清算階段
四、尾盤管理階段的稅務(wù)
第二節(jié)稅收優(yōu)惠政策
一、企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策
二、契稅優(yōu)惠政策
三、土地增值稅優(yōu)惠政策
四、增值稅優(yōu)惠政策
五、印花稅優(yōu)惠政策
下編
城市微更新的落地實例
第一章城市微更新的概論
第一節(jié)城市微更新的界定
一、城市微更新的背景與定義
二、城市微更新的現(xiàn)狀
第二節(jié)城市微更新的重要意義及目標(biāo)任務(wù)
一、城市微更新的重要意義
二、城市微更新的目標(biāo)任務(wù)
第三節(jié)城市微更新的政策法律演進
第四節(jié)城市微更新的不足
一、城市微更新的制度、政策供給不足
二、城市微更新的內(nèi)生動力機制不夠成熟
三、傳統(tǒng)開發(fā)模式不再適應(yīng)微更新的改造要求
四、公眾參與模式和渠道未能有效搭建和對接微更新領(lǐng)域
第五節(jié)推進城市微更新改造高質(zhì)量發(fā)展的政策建議
一、政策完善：各部門統(tǒng)籌推進，完善政策法規(guī)體系
二、機制健全：推進有機改造，提升城市韌性與活力
三、模式創(chuàng)新：流程審批環(huán)節(jié)下沉，激發(fā)公眾參與機制
四、平臺搭建：搭建多元主體參與平臺，培育市民公共意識
第二章城市微更新的多元化探索
第一節(jié)政府主導(dǎo)模式
實例1風(fēng)貌保護之上海老市府大樓更新項目
實例2老舊小區(qū)加裝電梯
實例3不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造
第二節(jié)多元合作模式
實例1海珠區(qū)琶洲村全面改造項目
實例2濟南寬厚里改造項目
第三節(jié)市場主導(dǎo)模式
實例1深圳鹽田三村、四村、西山嚇村及小布村整體搬遷項目
實例2上海越界陜康里微更新項目
第三章城市微更新的投資模式
第一節(jié)政府主導(dǎo)模式
一、財政資金直接投入
實例1218年南京市玄武區(qū)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程
二、城市更新專項債
實例222年9月青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項債券
三、地方政府授權(quán)國企進行一二級開發(fā)
實例3南京石榴新村城市更新項目
第二節(jié)多元合作模式
一、政府、房企、產(chǎn)權(quán)所有者三方合作
實例1深圳市福田區(qū)水圍村綜合整治項目
二、政府和社會資本合作（PPP）模式
實例2重慶市九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造項目
三、投資人 工程總承包（EPC）模式
實例3廣東東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項目
四、城市更新基金
實例4上海城市更新基金
五、城投公司主導(dǎo)
實例5廣州開發(fā)區(qū)投資集團有限公司
實例6天津城投集團
第三節(jié)市場主導(dǎo)模式
一、城市更新貸款
二、開發(fā)商自主融資
實例1深圳寶吉廠城市更新項目
三、居民或企業(yè)自主更新
實例2廣州黃埔沙步舊村改造項目
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