物權(quán)法精講：體系解說與實(shí)務(wù)解答麥讀法律34

　　本書以《民法典》和《民法典物權(quán)編解釋（一）》為基礎(chǔ)，結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《企業(yè)破產(chǎn)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律、行政法規(guī)和《買賣合同解釋》《商品房買賣合同解釋》《土地使用權(quán)合同解釋》《農(nóng)村土地承包解釋》《執(zhí)行復(fù)議和異議規(guī)定》等司法解釋，對物權(quán)法進(jìn)行理論重構(gòu)，分8編共32講進(jìn)行體系化講解，將物權(quán)法全部知識悉數(shù)囊入其中。本書的講解立足于對實(shí)務(wù)問題的解決，將類型化的實(shí)務(wù)問題融入物權(quán)法的理論體系之中，詳析重點(diǎn)問題、解答疑難問題、預(yù)判未來問題。第一編“物權(quán)法、物權(quán)與物”，分為四講：第一講“物權(quán)法的功能與定位”，指出物權(quán)法不僅要實(shí)現(xiàn)定分止?fàn)帲乙獙?shí)現(xiàn)物盡其用，因而必然關(guān)注物權(quán)變動中的交易安全，尤其是第三人的交易安全，而合同法則主要是保護(hù)合同當(dāng)事人之間的交易安全；第二講“物權(quán)法定原則及其適用”，指出物權(quán)法定原則雖然是物權(quán)法保護(hù)交易安全的必然要求，但當(dāng)事人的約定違反物權(quán)法定原則僅產(chǎn)生不發(fā)生物權(quán)法上效力的后果，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效，且物權(quán)法定原則也還存在緩和的趨勢；第三講“物權(quán)公示原則及其適用”，指出物權(quán)法保護(hù)交易安全必然要求對物權(quán)及其變動進(jìn)行公示，但物權(quán)公示原則可以通過公示生效主義和公示對抗主義兩種立法體例予以落實(shí)，進(jìn)而產(chǎn)生形式主義和意思主義兩種不同的物權(quán)變動模式，但物權(quán)變動模式僅僅適用于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，不適用于非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，且占有（交付）作為動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，存在現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付的區(qū)分；第四講“一物一權(quán)原則及其適用”，指出一物一權(quán)是物權(quán)法定原則和物權(quán)公示原則的必然要求，是關(guān)于物權(quán)客體的基本原則，并結(jié)合民法上“物”的類型，就一物一權(quán)原則與交易安全的關(guān)系、一物一權(quán)原則的突破等問題進(jìn)行詳細(xì)講解。第二編“物權(quán)法上的自由與限制”，分為六講：第五講“物權(quán)的基本觀念及其確立”，從物權(quán)的重要性以及憲法對物權(quán)的保護(hù)談起，就我國法律對物權(quán)的平等保護(hù)原則作了重點(diǎn)講解，指出物權(quán)的排他效力不僅旨在排除其他民事主體對物權(quán)的侵害，而且旨在排除公權(quán)力對物權(quán)的侵害；第六講“所有權(quán)的社會化及其表現(xiàn)”，指出隨著所有權(quán)的日益社會化，現(xiàn)代社會的法律既要對物權(quán)進(jìn)行保護(hù)，也要對物權(quán)進(jìn)行限制，而法律對物權(quán)的限制，可以通過公法和私法兩個(gè)途徑予以實(shí)現(xiàn)；第七講“征收制度在我國的異化與回歸”，指出土地征收旨在解決公共利益的用地需要，但在我國卻大多是為了解決城市發(fā)展的用地問題，從而造成諸多矛盾，而解決之道，則在回歸征收制度本質(zhì)的同時(shí)，通過私法上的集體利益來限制物權(quán)，從而為解決城市發(fā)展的用地問題提供法律基礎(chǔ)；第八講“公法與私法競合下的相鄰關(guān)系”，首先對私法上的相鄰關(guān)系進(jìn)行了全面分析，再就公法與私法在相鄰關(guān)系上的競合及其處理進(jìn)行分析，認(rèn)為私法上的相鄰關(guān)系具有相對的獨(dú)立性，二者都是物權(quán)社會化的表現(xiàn)；第九講“建筑物區(qū)分所有的規(guī)制”，就建筑物區(qū)分所有中專有權(quán)的認(rèn)定與行使、共有權(quán)的認(rèn)定與行使、共同管理權(quán)的行使等問題進(jìn)行全面講解，認(rèn)為法律對建筑區(qū)分所有權(quán)的保護(hù)雖然是很全面，但也應(yīng)看到法律對建筑物區(qū)分所有權(quán)的限制很多，從而大大提高了物權(quán)的社會化程度；第十講“中國特色的用益物權(quán)制度”，指出用益物權(quán)制度在我國具有雙重功能，是物權(quán)社會化的典型表現(xiàn)，并就農(nóng)地三權(quán)分置的法律表達(dá)、宅基地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地使用權(quán)的取得、地役權(quán)合同與地役權(quán)的設(shè)定、民法典上的居住權(quán)等問題進(jìn)行了全面討論。第三編“物權(quán)與占有的民法保護(hù)”，分為四講：第十一講“物權(quán)與占有的關(guān)系”，認(rèn)為物權(quán)與占有是物權(quán)法的兩個(gè)基本范疇，二者之間存在辯證關(guān)系，對物權(quán)的保護(hù)可以間接實(shí)現(xiàn)對占有保護(hù)，對占有的保護(hù)也可以間接實(shí)現(xiàn)對物權(quán)的保護(hù)，并據(jù)此對動產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行全面分析；第十二講“物權(quán)的民法保護(hù)體系”，提出對物權(quán)的民法保護(hù)既要通過債法如侵權(quán)責(zé)任法、不當(dāng)?shù)美贫鹊葘?shí)現(xiàn)，也要通過物權(quán)法確立物權(quán)請求權(quán)來實(shí)現(xiàn)，且占有保護(hù)請求權(quán)也在一定程度上具有保護(hù)物權(quán)的功能；第十三講“占有的保護(hù)及其實(shí)踐運(yùn)用”，指出占有雖然是事實(shí)，而非權(quán)利，但法律為維護(hù)社會和平秩序，必然對占有進(jìn)行保護(hù)，且從實(shí)踐的情況看，如何正確運(yùn)用法律對占有進(jìn)行保護(hù)，仍存在嚴(yán)重不足；第十四講“物權(quán)訴訟的請求權(quán)基礎(chǔ)”，指出物權(quán)訴訟的請求基礎(chǔ)規(guī)范較多，且存在競合的可能，但在討論競合之前，要嚴(yán)格區(qū)分請求權(quán)的競合和請求權(quán)的聚合，不能錯把請求權(quán)的聚合當(dāng)成請求權(quán)的競合，且在發(fā)生請求權(quán)競合時(shí)，法官應(yīng)通過釋明幫助當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)權(quán)利。第四編“不動產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力”，指出占有的公示功能在不動產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)為不動產(chǎn)登記制度所取代，由此決定不動產(chǎn)登記在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。但是，由于我國的不動產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了從行政管理手段到物權(quán)公示方式的變遷，實(shí)踐中對不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)仍多存誤解，以致在物權(quán)糾紛案件的審理中，常常出現(xiàn)形形色色的意見分歧。本編分為四講：第十五講“不動產(chǎn)登記是確權(quán)的實(shí)體依據(jù)嗎”，指出不動產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)在實(shí)體與程序上的疑難問題幾乎都與不動產(chǎn)登記有關(guān)，但由于不動產(chǎn)登記簿的變動與不動產(chǎn)物權(quán)的變動并非始終同步，因此不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的實(shí)體依據(jù)應(yīng)為不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，而非不動產(chǎn)登記；第十六講“不動產(chǎn)登記的權(quán)利移轉(zhuǎn)效力及其適用”，指出不動產(chǎn)登記的權(quán)利移轉(zhuǎn)效力僅適用于形式主義物權(quán)變動模式，且我國的形式主義物權(quán)變動模式不宜承認(rèn)物權(quán)行為理論，但應(yīng)確立區(qū)分原則，并在此基礎(chǔ)上認(rèn)為我國民法堅(jiān)持的是物權(quán)變動的要因原則；第十七講“不動產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力及其適用”，重點(diǎn)討論民法典賦予不動產(chǎn)登記權(quán)利推定效力的必要性和正當(dāng)性，并就權(quán)利推定效力與公信力的關(guān)系以及權(quán)利推定效力在強(qiáng)制執(zhí)行中的運(yùn)用進(jìn)行全面分析；第十八講“不動產(chǎn)登記的善意保護(hù)效力及其適用”，重點(diǎn)討論不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)及其實(shí)踐運(yùn)用，提出不動產(chǎn)登記在我國雖然具有公信力，但由于我國民法將善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此不動產(chǎn)登記僅具有相對性的公信力，不具有絕對的公信力。第五編“物權(quán)變動規(guī)則的具體運(yùn)用”，分為四講：第十九講“借名購房中的物權(quán)歸屬與合同效力”，指出應(yīng)將借名購房區(qū)分為隱名購房和冒名購房，且在隱名購房中，應(yīng)先解決權(quán)屬爭議再討論合同效力，并認(rèn)為應(yīng)根據(jù)案件具體情況，參照適用《執(zhí)行復(fù)議與異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，判斷實(shí)際出資人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利；第二十講“一房多賣的合同效力與履行順序”，指出一房多賣的履行順序可參照《土地使用權(quán)解釋》確立的規(guī)則，但應(yīng)注意《八民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，對后買受人是否構(gòu)成第三人侵害債權(quán)進(jìn)行審查，并指出這些規(guī)則在適用范圍上應(yīng)受到嚴(yán)格限制；第二十一講“房地關(guān)系與不動產(chǎn)物權(quán)的變動”，重點(diǎn)討論房地關(guān)系在我國的特殊性及其可能帶來的實(shí)踐問題，指出在合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案件中，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的歸屬情況判斷所建房屋的物權(quán)歸屬，不能僅僅基于當(dāng)事人的約定判斷房屋的物權(quán)歸屬；第二十二講“依法律文書的不動產(chǎn)物權(quán)變動”，重點(diǎn)討論能夠引起物權(quán)變動的法律文書究竟包括哪些法律文書，指出只有形成判決和強(qiáng)制執(zhí)行中作出的裁定書才能引起物權(quán)的變動，調(diào)解書僅僅是對調(diào)解協(xié)議的確認(rèn)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，仲裁裁決也不能直接引起物權(quán)發(fā)生變動。第六編“不動產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的程序問題”，分為四講：第二十三講“不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的解決機(jī)制”，指出不動產(chǎn)權(quán)屬爭議在我國的解決機(jī)構(gòu)是人民政府和人民法院，但前者僅處理因土地總登記產(chǎn)生的權(quán)屬爭議，其他權(quán)屬爭議應(yīng)由人民法院處理，且仲裁機(jī)構(gòu)不屬于權(quán)屬爭議的確權(quán)機(jī)構(gòu)；第二十四講“不動產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)中的民行交叉問題”，提出物權(quán)法上的不動產(chǎn)登記旨在解決第三人交易安全的保護(hù)問題，因此僅僅是為配合民法的實(shí)施而建立的非訟程序制度，即使由行政機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記行為也非具體行政行為，對登記錯誤的救濟(jì)也不宜通過行政復(fù)議或者行政訴訟來解決，而應(yīng)通過更正登記制度來實(shí)現(xiàn)；第二十五講“更正登記制度的實(shí)體價(jià)值與程序意義”，指出不動產(chǎn)登記簿具有形式拘束力，只有在民事確權(quán)的基礎(chǔ)上通過更正登記制度才能消除不動產(chǎn)登記簿的錯誤，因而更正登記請求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請求權(quán)在不動產(chǎn)領(lǐng)域中的表現(xiàn)，且更正登記制度對于解決目前行政與民事交叉的問題具有極為重要的意義；第二十六講“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)與賠償責(zé)任”，指出我國的不動產(chǎn)登記在審查范圍上雖然較為廣泛，但審查方式仍然是形式審查（有限的實(shí)質(zhì)審查），而非全面實(shí)質(zhì)審查，因而登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)其過錯承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第七編“物債兩分的缺陷及其補(bǔ)救”，分為三講：第二十七講“登記前不動產(chǎn)買受人的法律地位”，指出將不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，是區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的必然要求，但是也可能帶來法律適用的僵化，不利于實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公平正義，為此不僅有必要承認(rèn)中間型權(quán)利，而且在必要時(shí)應(yīng)突破債權(quán)的平等原則，賦予特殊債權(quán)更加強(qiáng)大的效力；第二十八講“預(yù)告登記制度的理解與適用”，討論預(yù)約登記的性質(zhì)與效力，認(rèn)為預(yù)告登記旨在強(qiáng)化債權(quán)的效力，從而使債權(quán)物權(quán)化，但當(dāng)事人處分已辦理預(yù)告登記的標(biāo)的物，則僅使物權(quán)變動相對于預(yù)告登記權(quán)利人無效，并不影響合同的效力；第二十九講“物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)及其認(rèn)定”，指出期待權(quán)不同于期待，因此物權(quán)期待權(quán)有其嚴(yán)格的認(rèn)定條件，且物權(quán)期待權(quán)同樣旨在解決物債兩分帶來的僵化，但由于我國民法對物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分并不嚴(yán)格，物權(quán)期待權(quán)理論在我國也應(yīng)實(shí)現(xiàn)本土化。第八編“物權(quán)法與相關(guān)法律的銜接與適用”，分為三講：第三十講“外觀主義在民商事審判中的運(yùn)用”，提出外觀主義僅僅是對善意取得、表見代理、表見代表等制度理論概括，不能直接作為裁判的依據(jù)，且外觀主義只能運(yùn)用于保護(hù)交易中的第三人，在非交易關(guān)系發(fā)生權(quán)屬爭議時(shí)，應(yīng)運(yùn)用不動產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力等制度，并允許當(dāng)事人通過舉證推翻對權(quán)利的推定；第三十一講“執(zhí)行異議之訴與確權(quán)之訴的關(guān)系”，重點(diǎn)討論執(zhí)行異議之訴的程序功能，指出執(zhí)行異議之訴具有確權(quán)的功能，因而當(dāng)事人不得在執(zhí)行異議之訴外另行提起確權(quán)之訴，但人民法院在執(zhí)行異議之訴案件中不應(yīng)限于審查權(quán)屬，還應(yīng)就案外人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他權(quán)利作出認(rèn)定；第三十二講“《民法典》背景下的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)及其認(rèn)定”，指出破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定既涉及物權(quán)變動規(guī)則的運(yùn)用，也涉及破產(chǎn)法上大量規(guī)則的適用（如未履行合同規(guī)則、取回權(quán)和別除權(quán)），并對登記對抗與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等問題進(jìn)行詳細(xì)分析。

　　吳光榮 法學(xué)博士，國家法官學(xué)院教授。2003年8月到國家法官學(xué)院工作，并于2006年、2007年連續(xù)兩次被選拔為最高人民法院西部法官培訓(xùn)講師團(tuán)成員；2008年1月至2009年1月，在德國從事“法學(xué)方法論與民法現(xiàn)代化”的研究工作。2009年6月至2015年6月，任最高人民法院民四庭法官，從事涉外商事審判工作，并參與了有關(guān)外商投資企業(yè)、海上貨運(yùn)代理、獨(dú)立保函等司法解釋的制定工作以及有關(guān)買賣合同、物權(quán)法（民法典物權(quán)編）、公司法等司法解釋的論證工作。2015年以來，先后參與了民法總則（民法典總則編）制定與民法典（物權(quán)編、合同編）編纂的相關(guān)工作；民法典通過后，在最高人民法院民二庭從事相關(guān)司法解釋的清理工作和制定工作，是民法典擔(dān)保制度司法解釋和民法典合同編司法解釋的主要起草人和執(zhí)筆人之一，也是最高人民法院關(guān)于企業(yè)破產(chǎn)法修訂案起草工作小組的主要成員。