政府房屋征收補償搬遷操作實務

總 目

上篇 征收決定

第一章 征收原則與基本規(guī)定3

第二章 征收前提與公共利益32

第三章 征收流程與補償限制49

第四章 調(diào)查登記與補償認定77

第五章 補償方案與資金保障100

第六章 風險評估與征收決定122

中篇 征收補償

第七章 補償內(nèi)容155

第八章 補償評估173

第九章 補償協(xié)議197

第十章 補償決定235

第十一章 依法搬遷253

下篇 訴訟救濟

第十二章 征收補償搬遷行政案件受案范圍與管轄279

第十三章 征收補償搬遷行政案件原告被告主體資格302

第十四章 征收補償搬遷行政案件證據(jù)327

第十五章 征收補償協(xié)議案件問題解析與實務操作啟示373

第十六章 違法強制搬遷的法律責任396

目 錄

上篇 征收決定

第一章征收原則與基本規(guī)定

第一節(jié)制定《征補條例》的目的和依據(jù)

一、制定《征補條例》的目的

二、制定《征補條例》的依據(jù)

第二節(jié)《征補條例》的適用范圍

一、征收不同性質(zhì)土地上的房屋適用不同的法律和法規(guī)

二、“城中村”的土地性質(zhì)

三、“農(nóng)轉非”或“村改居”后的土地性質(zhì)

第三節(jié)征收的公平補償

一、公平補償?shù)暮x

二、公平補償標準已有突破

第四節(jié)征收與住房保障制度

一、法律規(guī)定的住房保障原則

二、法規(guī)規(guī)定的具體實施辦法

第五節(jié)征收的基本原則

一、決策民主原則

二、程序正當原則

三、結果公開原則

四、公平補償原則

第六節(jié)征收工作主體

一、征收主體

二、征收部門

三、實施單位

四、有關部門

第七節(jié)層級監(jiān)管和業(yè)務指導

一、層級監(jiān)管

二、業(yè)務指導

第八節(jié)信訪舉報

一、信訪舉報制度內(nèi)容

二、信訪行為不可訴

第九節(jié)法律責任

一、侵占征收補償費用的法律責任

二、失職、瀆職的法律責任

第二章征收前提與公共利益

第一節(jié)公共利益的法律淵源

一、我國“公共利益”的法律規(guī)定

二、界定公共利益的方式

三、《征補條例》列舉的六項公共利益的情形

四、征收農(nóng)民集體所有土地的前提條件

第二節(jié)棚戶區(qū)改造建設項目的房屋征收

一、棚戶區(qū)改造建設項目屬于公共利益的范疇

二、棚戶區(qū)的定義、種類、特征

第三節(jié)征收應遵循行政比例原則

一、行政比例原則概述

二、房屋征收應把握行政比例原則

第四節(jié)法院判例及其對實務操作的啟示

一、結合實際認定征收是否符合公共利益需要

——郭某某訴寧波市鄞州區(qū)人民政府房屋行政征收案

二、城市棚戶區(qū)的認定標準

——周某訴景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民政府房屋征收案

三、正確理解和全面把握公共利益

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十個）征收拆遷典型案例之：楊某某訴株洲市人民政府房屋征收決定案

第三章征收流程與補償限制

第一節(jié)集體土地征收補償程序（流程）概述

一、原《土地管理法》規(guī)制下的集體土地征收與補償程序

（流程）

二、新《土地管理法》規(guī)制下的集體土地征收與補償程序

（流程）

第二節(jié)國有土地上房屋征收與補償程序（流程）概述

一、編制房屋征收年度計劃

二、啟動房屋征收

三、審查資料

四、補償限制

五、委托房屋征收實施單位

六、房屋和土地情況的調(diào)查登記

七、補償事項認定

八、征收補償費用預算和劃撥

九、制訂征收補償方案

十、社會穩(wěn)定風險評估

十一、政府常務會議討論

十二、公告房屋征收決定做好宣傳解釋工作

十三、選定、決定或確定房地產(chǎn)價格評估機構

十四、對被征收房屋的價值進行評估

十五、選擇補償方式及原地回遷

十六、支付各項補償費提供周轉房兌現(xiàn)獎勵

十七、訂立房屋征收補償協(xié)議

十八、作出房屋征收補償決定

十九、拆除被征收房屋及其附屬物

二十、強制執(zhí)行

二十一、公布分戶補償信息，建立補償檔案

二十二、審計與決算

二十三、產(chǎn)權調(diào)換房屋建設與交付

第三節(jié)啟動房屋征收程序文書范本

文書一、關于出具建設項目是否符合區(qū)（縣）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃證明文件的函

文書二、關于出具建設項目是否符合區(qū)（縣）土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃（或國土空間規(guī)劃）證明文件的函

文書三、舊城區(qū)改建項目房屋征收意愿征詢意見書

文書四、關于公布舊城區(qū)改建項目房屋征收意愿征詢結果的通知

文書五、關于申請對建設項目國有土地上房屋實施征收的報告

第四節(jié)對不當增加補償費用行為的限制

一、不當增加補償費用的行為

二、向有關部門出具停辦手續(xù)

三、發(fā)布限制公告

第五節(jié)限制補償文書范本

文書一、建設項目房屋征收范圍及禁止事項通告

文書二、關于暫停辦理建設項目房屋征收范圍內(nèi)相關手續(xù)的通知

第四章調(diào)查登記與補償認定

第一節(jié)征收調(diào)查登記

一、房屋征收調(diào)查登記制度

二、可供借鑒的《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的調(diào)查登記制度

三、房屋調(diào)查登記的方式、方法、步驟

四、告知被征收人不予配合的風險

第二節(jié)法院判例及其對實務操作的啟示

一、未履行房屋調(diào)查登記程序導致房屋征收補償協(xié)議無效

——陳某訴呼倫貝爾市海拉爾區(qū)房屋征收安置管理局行政補償糾紛案

二“一戶一基”是認定分戶補償安置的重要依據(jù)

——張某某等三人訴長沙市望城區(qū)人民政府、長沙市自然資源和規(guī)劃局望城分局不履行補償安置職責案

第三節(jié)房屋調(diào)查登記文書范本

文書一、關于對建設項目房屋征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查登記的通知

文書二、征收住宅用房調(diào)查登記表

文書三、征收非住宅用房調(diào)查登記表

文書四、關于公布建設項目房屋征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查登記結果的通知

文書五、住宅房屋調(diào)查登記匯總表（自然人）

文書六、非住宅房屋調(diào)查登記匯總表（法人或其他組織）

第四節(jié)補償事項認定與違建拆除

一、對違法建筑的認定、處理與補償

二、對于臨時建筑的認定、處理和補償

三、征收房屋時對未登記的房屋的處理原則

四、征收時對違建的拆除

五、依《行政強制法》實施拆違

第五節(jié)法院判例及其對實務操作的啟示

一、分別對在建或已建違法建設行為進行認定和處理

——蔣某某訴南通市崇川區(qū)城市管理行政執(zhí)法局行政強制及行政賠償案

二、街道辦可以強拆違法建筑

——楊某某訴河北省安國市人民政府房屋行政強制案

三、強制拆除違法建筑必須符合法定程序

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十個）征收拆遷典型案例之：葉某甲、葉某乙、葉某丙訴仁化縣人民政府房屋行政強制案

四、不履行拆除違法建筑法定職責應承擔行政不作為責任

——最高人民法院于2014年8月29日公布的第一批（十個）征收拆遷典型案例之：葉某某訴湖南省株洲市規(guī)劃局、株洲市石峰區(qū)人民政府不履行拆除違法建筑法定職責案

第六節(jié)補償事項認定處理文書范本

文書一、關于對未經(jīng)登記建筑和臨時建筑認定的征詢函

文書二、對建設項目房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑物的調(diào)查、認定和處理結果公示

第五章補償方案與資金保障

第一節(jié)制定房屋征收補償方案的五大程序

一、房屋征收部門擬訂征收補償方案

二、市、縣級人民政府組織論證征收補償方案

三、公開征求公眾意見

四、將征求意見情況和修改情況公布

五、召開聽證會

第二節(jié)棚戶區(qū)改造建設項目房屋征收補償政策

一、全面理解和把握棚戶區(qū)改造政策內(nèi)容

二、實物安置與貨幣化安置

第三節(jié)《民法典》居住權的適用及征收補償資金保障

一、《民法典》規(guī)定的居住權

二、為特殊安置對象設立居住權

三、征收補償資金的保障

第四節(jié)房屋征收補償方案及征收補償資金保障文書范本

文書一、《建設項目房屋征收補償方案》主要內(nèi)容提示

文書二、關于對《建設項目房屋征收補償方案》征求意見的公告

文書三、《建設項目房屋征收補償方案》征求意見表

文書四、區(qū)、縣（市）人民政府關于對《建設項目房屋征收補償方案》進行聽證的公告

文書五、參加《建設項目房屋征收補償方案》聽證會通知書（征聽字〔〕第號）

文書六、參加《建設項目房屋征收補償方案》聽證會通知書送達回證（征聽字〔〕第號）

文書七、區(qū)、縣（市）人民政府關于對《建設項目房屋征收補償方案》征求意見情況和修改情況的公告

文書八、建設項目房屋征收補償專項資金證明

文書九、房屋征收補償專項資金存儲監(jiān)管使用協(xié)議

第六章風險評估與征收決定

第一節(jié)征收社會穩(wěn)定風險評估基本內(nèi)容

一、征收社會穩(wěn)定風險評估的依據(jù)

二、征收社會穩(wěn)定風險評估的主體、內(nèi)容和程序

三、征收社會穩(wěn)定風險評估報告的格式與要求

四、江蘇省高級人民法院的規(guī)定

五、《國家發(fā)展改革委重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險評估暫行辦法》簡介

六、國家發(fā)展和改革委員會重大固定資產(chǎn)投資項目社會穩(wěn)定風險分析篇章和評估報告編制大綱

七、作出房屋征收決定的決策程序

第二節(jié)法院判例及其對實務操作的啟示

一、未經(jīng)社會風險評估或政府常務會議討論的房屋征收決定違法

——陳某某、王某某訴山東省菏澤市成武縣人民政府房屋征收決定案

二、征收決定未經(jīng)政府常務會議討論的屬違反法定程序

——鄭某某等38人訴山東省五蓮縣人民政府撤銷行政征收決定案

第三節(jié)社會穩(wěn)定風險評估文書范本

文書一、建設項目征收社會穩(wěn)定風險評估走訪調(diào)查意見表

文書二、建設項目征收社會穩(wěn)定風險評估論證（座談）會會議記錄

文書三、建設項目征收社會穩(wěn)定風險評估論證（座談）會意見表

文書四、建設項目征收社會穩(wěn)定風險評估報告（內(nèi)容提要）

第四節(jié)公告房屋征收決定

一、作出房屋征收決定并予以公告

二、公告應準確告知救濟權利和期限

三、做好房屋征收補償?shù)男麄骱徒忉尮ぷ?/p>

第五節(jié)法院判例及其對實務操作的啟示

征收決定應做到證據(jù)確鑿、適用法律法規(guī)正確、符合法定程序

——宋某某訴濟寧市任城區(qū)人民政府房屋征收決定案

第六節(jié)房屋征收決定及公告文書范本

文書一、關于報請對建設項目范圍內(nèi)房屋作出征收決定的報告（文號）

文書二、區(qū)、縣（市）人民政府建設項目國有土地上房屋征收決定（文號）

文書三、區(qū)、縣（市）人民政府建設項目國有土地上房屋征收決定公告

中篇 征收補償

下篇 訴訟救濟