物業(yè)管理?xiàng)l例注解與配套（第六版）

適用導(dǎo)引1

物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條【立法宗旨】

第二條【物業(yè)管理定義】

1. 物業(yè)管理基本內(nèi)容包括哪些方面？

第三條【選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式】

2. 如何具體理解物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制所應(yīng)當(dāng)遵循的公開、公正、公平原則？

第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】

第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)關(guān)】

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條【業(yè)主定義及權(quán)利】

3. 我國(guó)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容是什么？

4. 業(yè)主行使知情權(quán)是否應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)？

第七條【業(yè)主的義務(wù)】

5. 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中具體應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

6. 業(yè)主對(duì)共有部分可否以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)？

7. 如何分配共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的收益？

第八條【業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益】

第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】

第十條【業(yè)主大會(huì)成立方式】

8. 什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？

9. 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)如何召開？

第十一條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】

第十二條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式及決定】

10. 業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)有哪些方式？

第十三條【業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類型及其啟動(dòng)方式】

11. 業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議如何召開？

第十四條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄】

第十五條【業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)】

12. 業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格？

13. 業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利能力范圍問(wèn)題？

第十六條【業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度及其成員資格】

14. 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進(jìn)行登記備案，其與物業(yè)公司簽訂的合同是否有效？

15. 欠費(fèi)的業(yè)主能參選業(yè)主委員會(huì)委員嗎？

16. 欠費(fèi)業(yè)主適合擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員嗎？

第十七條【管理規(guī)約】

17. 管理規(guī)約如何通過(guò)與修改？

18. 業(yè)主違反規(guī)約需要承擔(dān)什么責(zé)任？

第十八條【業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】

第十九條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)限制】

19. 業(yè)主委員會(huì)能否從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)？

第二十條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與相關(guān)單位的關(guān)系】

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)合同】

第二十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】

第二十三條【關(guān)于對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)以及承諾遵守的義務(wù)】

第二十四條【前期物業(yè)管理招投標(biāo)】

20. 物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？

21. 前期物業(yè)管理招投標(biāo)有哪些方式？

22. 是否所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘都須采取招投標(biāo)的方式？

第二十五條【買賣合同內(nèi)容包含前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】

23. 前期物業(yè)管理有哪些內(nèi)容？

24. 業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？

第二十六條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限】

第二十七條【建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】

25. 開發(fā)商將一層住宅的窗前綠地歸屬于購(gòu)買一層住宅的區(qū)分所有人使用的做法是否合法？

26. 開發(fā)商能否公開售賣停車位？

第二十八條【共用物業(yè)的承接驗(yàn)收】

第二十九條【物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料】

第 三 十 條【物業(yè)管理用房】

27. 物業(yè)管理用房是由開發(fā)商配置嗎？

28. 無(wú)權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房的，業(yè)主委員會(huì)是否有資格提起訴訟要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效？

第三十一條【建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任】

29. 如何確定建設(shè)單位的保修期限？

30. 建筑工程的保修范圍包括哪些？

31. 建筑工程有質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間的責(zé)任如何界定？

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)】

第三十三條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】

32. 業(yè)主可以拒絕小區(qū)的統(tǒng)一物業(yè)管理嗎？

第三十四條【物業(yè)服務(wù)合同】

33. 物業(yè)服務(wù)合同有哪些特征？

34. 物業(yè)服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人是業(yè)主大會(huì)，還是業(yè)主委員會(huì)，或者是業(yè)主？

第三十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】

第三十六條【物業(yè)驗(yàn)收和資料移交】

35. 物業(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)包括哪些內(nèi)容？

第三十七條【物業(yè)管理用房所有權(quán)屬和用途】

36. 物業(yè)管理中心能設(shè)小賣部嗎？

第三十八條【合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)】

37. 導(dǎo)致物業(yè)合同終止的情形有哪些？

38. 原物業(yè)公司撤出后鎖上了物業(yè)管理用房，該如何解決？

第三十九條【專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)委托】

第 四 十 條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】

39. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)包括哪些內(nèi)容？

40. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法如何確定？

第四十一條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納】

41. 業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失財(cái)物，能否因此拒交物業(yè)費(fèi)？

42. 暫時(shí)沒(méi)有入住，是否仍應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)？

43. 已實(shí)際居住但未獲得產(chǎn)權(quán)之前，是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

44. 承租人是否要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？

45. 開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)為閑置房屋交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

第四十二條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督】

46. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督是如何實(shí)現(xiàn)的？

第四十三條【業(yè)主特約服務(wù)】

47. 物業(yè)公司幫助業(yè)主出租房屋,是否可以收取中介費(fèi)用？

第四十四條【公用事業(yè)單位收費(fèi)】

48. 物業(yè)公司以入住率不符合約定為由而不予供暖怎么辦？

第四十五條【對(duì)違法行為的制止、報(bào)告】

49. 業(yè)主改變住房用途，物業(yè)公司可以干涉嗎？

50. 建筑垃圾致人損害，物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？

第四十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)及保安人員的職責(zé)】

51. 物業(yè)消防管理通常包括哪些方面？

52. 小區(qū)治安管理通常包括哪些內(nèi)容？

53. 物業(yè)公司是否要為用人不當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

第四十七條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】

54. 物業(yè)使用人違約，業(yè)主要承擔(dān)責(zé)任嗎？

第四十八條【關(guān)于物業(yè)管理的投訴】

55. 關(guān)于物業(yè)管理投訴的種類有哪些？

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十九條【改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序】

56. 改變公共建筑及共用設(shè)施用途應(yīng)采用什么程序？

57. 業(yè)主能否在消防疏散樓梯內(nèi)堆放雜物？

第 五 十 條【公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘】

58. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)拆除業(yè)主擅自占用的道路、場(chǎng)地上的建筑？

第五十一條【公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】

第五十二條【關(guān)于房屋裝飾、裝修的告知義務(wù)】

59. 業(yè)主在自己家里裝修也要經(jīng)過(guò)物業(yè)公司同意嗎？

60. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)加強(qiáng)裝飾裝修活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的巡查檢查？

第五十三條【專項(xiàng)維修資金】

61. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應(yīng)當(dāng)返還？

62. 被挪用的物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)返還給誰(shuí)？

63. 業(yè)主拒絕交納專項(xiàng)維修資金，能否以訴訟時(shí)效提出抗辯？

第五十四條【對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收益】

64. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)所獲得的利益歸誰(shuí)所有，如何利用？

65. 在小區(qū)內(nèi)發(fā)布廣告由誰(shuí)決定？其收益歸誰(shuí)？

66. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意的前提下，能否將物業(yè)的共用設(shè)施出租？

第五十五條【責(zé)任人的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)】

67. “責(zé)任人”主要包括哪些情況？

68. 對(duì)于裝修不當(dāng)造成的房屋漏水應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任？

第六章法 律 責(zé) 任

第五十六條【建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任】

69. 建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任有哪些？

70. 涉及違法選聘的物業(yè)服務(wù)合同的效力如何？由此造成的損失由誰(shuí)負(fù)責(zé)賠償？

第五十七條【建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任】

71. 什么是擅自處分？

第五十八條【拒不移交資料的行政責(zé)任】

72. 承擔(dān)本條規(guī)定的行政責(zé)任的主體有哪些？具體包括哪些違法行為？

73. 違反移交資料義務(wù)的行政處罰措施有哪些？

74. 本條規(guī)定中的侵權(quán)人應(yīng)否承擔(dān)民事責(zé)任？

第五十九條【違反委托管理限制的責(zé)任】

第 六 十 條【挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任】

75. 挪用專項(xiàng)維修資金有哪些主體？

76. 在發(fā)生挪用行為以后，具體的處罰措施有哪些？

77. 挪用專項(xiàng)維修資金的行為會(huì)承擔(dān)刑事法律責(zé)任嗎？

第六十一條【建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任】

第六十二條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責(zé)任】

78. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自將物業(yè)管理用房出租應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

第六十三條【擅自行為的責(zé)任】

第六十四條【逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任】

79. 物業(yè)管理費(fèi)糾紛有哪些解決方式？

第六十五條【業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事違法活動(dòng)的責(zé)任】

80. 業(yè)主違法行為的性質(zhì)嚴(yán)重，觸犯了刑法的，應(yīng)如何處理？

81. 如果業(yè)主違法情節(jié)較為嚴(yán)重，但尚不構(gòu)成犯罪的，應(yīng)如何處理？

82. 業(yè)主的哪些行政違法行為需要承擔(dān)行政法律責(zé)任？

第六十六條【公務(wù)人員違法行為的責(zé)任】

83. 某小區(qū)業(yè)主就該小區(qū)開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)公司和進(jìn)行物業(yè)管理的某物業(yè)公司未按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理資料，以及某物業(yè)公司無(wú)資質(zhì)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)等問(wèn)題，先后向該小區(qū)所在地的區(qū)房管局進(jìn)行投訴，要求該區(qū)房管局對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。對(duì)于該問(wèn)題，該區(qū)房管局一直未予答復(fù)處理。房管局對(duì)于其行政不作為行為是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

第七章附則

第六十七條【施行時(shí)間】

配 套 法 規(guī)

中華人民共和國(guó)民法典(節(jié)錄)

（2020年5月28日）

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

（2020年12月29日）

建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款理解適用問(wèn)題的批復(fù)

（2003年10月17日）

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

（2009年12月1日）

最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函

（2005年8月15日）

中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法(節(jié)錄)

（2017年12月27日）

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

（2003年6月26日）

物業(yè)承接查驗(yàn)辦法

（2010年10月14日）

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

（2003年11月13日）

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定

（2004年7月19日）

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）

（2007年9月10日）

保安服務(wù)管理?xiàng)l例

（2022年3月29日）

公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法

（2016年1月14日）

公安機(jī)關(guān)執(zhí)行保安服務(wù)管理?xiàng)l例若干問(wèn)題的解釋

（2010年9月16日）

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

（2020年12月29日）

房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法

（2000年6月30日）

住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

（2007年12月4日）

中央國(guó)家機(jī)關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

（2008年11月22日）

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

（2011年1月26日）

實(shí) 用 附 錄

前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）

(2004年9月6日)

業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)

(2004年9月6日)

業(yè)主及業(yè)主大會(huì)規(guī)程表