物業(yè)管理的業(yè)主委員會實務(wù)操作手冊

一、業(yè)主與業(yè)主組織

1.業(yè)主身份如何認(rèn)定？/ 2

2.什么是業(yè)主大會？/ 5

3.什么是業(yè)主代表大會？/ 8

4.什么是業(yè)主委員會？/ 12

5.什么是物業(yè)管理委員會？/ 15

二、業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉

6.物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？/ 20

7.小區(qū)客觀上符合成立業(yè)主大會的條件，有關(guān)政府部門必須成立籌備組嗎？/ 24

8.籌備組組長應(yīng)該由誰擔(dān)任？/ 29

9.籌備組組長的行為即為街道辦事處的行為嗎？/ 32

10.物業(yè)公司代表可以參加籌備組嗎？/ 36

11.籌備組達(dá)不成一致意見，只有業(yè)主代表可否繼續(xù)推進(jìn)成立業(yè)主大會？/ 40

12.籌備組應(yīng)當(dāng)在多長時間內(nèi)完成籌備工作？/ 45

13.業(yè)主大會籌備小組可以按戶計算投票嗎？/ 48

14.業(yè)主未投反對票，可否視同贊成？/ 52

15.幼兒園應(yīng)當(dāng)計入建筑物總面積嗎？/ 56

16.計算專有部分面積時應(yīng)當(dāng)扣除分?jǐn)偯娣e嗎？/ 59

17.籌備成立業(yè)主大會時，初始登記面積可以作為建筑物總面積嗎？/ 62

18.首次業(yè)主大會會議可以采用“視為同意多數(shù)”表決規(guī)則嗎？/ 66

19.當(dāng)選的業(yè)主委員會委員得票數(shù)是否均應(yīng)“雙過半”？/ 69

20.公共服務(wù)中心有權(quán)取消業(yè)主委員會委員候選人資格嗎？/ 73

三、業(yè)主委員會備案

21.街道辦事處對業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不予備案，可以起訴嗎？/ 78

22.當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)為業(yè)主委員會備案材料存在問題，可以不接收備案材料嗎？/ 82

23.鎮(zhèn)政府對業(yè)主委員會備案申請應(yīng)做形式審查還是實質(zhì)審查？/ 85

24.街道辦事處可否依據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主委員會備案申請進(jìn)行審查？/ 89

25.業(yè)主對首次業(yè)主大會決議有效性提起民事訴訟的情況下，街道辦事處可否先不予辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)？/ 93

26.已完成業(yè)主委員會備案后，鎮(zhèn)政府可否再撤銷備案？/ 95

27.業(yè)主委員會成員可以備案為雙數(shù)嗎？/ 99

四、業(yè)主大會會議與業(yè)主議事制度

28.可以通過成立會務(wù)組的形式組織召開業(yè)主大會臨時會議嗎？/ 104

29.召開業(yè)主大會，可以用短信、微信等互聯(lián)網(wǎng)方式投票嗎？/ 107

30.產(chǎn)權(quán)車位面積應(yīng)當(dāng)計入建筑物專有部分面積嗎？/ 111

31.沒有過半數(shù)的業(yè)主提出異議就代表過半數(shù)業(yè)主同意了嗎？/ 116

32.未投票的業(yè)主票權(quán)數(shù)能計入多數(shù)票嗎？/ 119

33.投票過程中存在虛假投票，將導(dǎo)致整個投票均無效嗎？/ 123

34.同一業(yè)主對同一事項先后作出不同意見，應(yīng)以哪個意見為準(zhǔn)？/ 126

35.業(yè)主大會議題公示階段未公示，該議題表決并通過后可否請求撤銷？/ 129

36.《業(yè)主大會議事規(guī)則》新示范文本發(fā)布后，小區(qū)原先通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》還有效嗎？/ 133

37.《業(yè)主大會議事規(guī)則》中在一定條件下限制業(yè)主投票權(quán)的有關(guān)規(guī)定違法嗎？/ 136

38.《業(yè)主大會議事規(guī)則》對業(yè)主委員會成員年齡進(jìn)行限制違法嗎？/ 139

五、業(yè)主委員會運行及業(yè)主共同決定事項

39.個別成員不具備成員資格是否影響業(yè)主委員會組成的合法性？/ 144

40.鎮(zhèn)政府有權(quán)張貼公告停止業(yè)主委員會成員資格嗎？/ 147

41.什么情況下業(yè)主委員會成員資格終止？/ 151

42.業(yè)主委員會會議最低需多少人參會？/ 155

43.超過三分之一的成員反對，業(yè)主委員會就不能作出任何決議了嗎？/ 159

44.業(yè)主委員會任期屆滿后，可否繼續(xù)履行職責(zé)？/ 162

45.業(yè)主委員會成員辭職后，可否重新返崗工作？/ 167

46.業(yè)主委員會任期屆滿，簽訂的合同效力如何？/ 170

47.業(yè)主委員會公布業(yè)主個人信息，侵犯業(yè)主隱私權(quán)嗎？/ 174

48.解聘物業(yè)公司可以授權(quán)業(yè)主委員會行使嗎？/ 179

49.業(yè)主委員會未取得授權(quán)而簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力如何？/ 182

50.業(yè)主個體可否提起確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效之訴？/ 187

51.開發(fā)商占用業(yè)主共有的車位，業(yè)主委員會能否要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟(jì)損失？/ 191

六、業(yè)主委員會成員易觸發(fā)和應(yīng)防范的犯罪

52.業(yè)主委員會主任江某犯非國家工作人員受賄罪/ 196

53.業(yè)主委員會主任梁某犯襲警罪/ 200

54.業(yè)主委員會主任魏某犯隱匿會計憑證、會計賬簿罪/ 204

55.業(yè)主委員會主任胡某犯職務(wù)侵占罪/ 208

56.業(yè)主委員會主任黑某犯挪用資金罪/ 212

57.業(yè)主委員會主任榮某犯誹謗罪/ 216

七、政府監(jiān)管

58.有街道辦事處全程指導(dǎo)設(shè)立的業(yè)主大會，就代表成立合法嗎？/ 222

59.區(qū)管委會有義務(wù)向業(yè)主公開業(yè)主委員會備案資料嗎？/ 225

60.街道辦事處可以解散業(yè)主委員會嗎？/ 229

61.業(yè)主申請撤銷業(yè)主大會決議時該如何處理？/ 234

62.街道辦事處督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議未果，可否直接組織開會？/ 238

63.街道辦事處可因一定事由宣布業(yè)主委員會印章作廢嗎？/ 242

八、爭議與訴訟

64.業(yè)主大會籌備組有行政訴訟主體資格嗎？/ 248

65.法院可以依據(jù)《管理規(guī)約》作出判決嗎？/ 251

66.業(yè)主可以起訴請求法院撤銷業(yè)主委員會備案嗎？/ 254

67.業(yè)主可以對政府關(guān)于組建業(yè)主大會籌備組的指導(dǎo)意見提起行政訴訟嗎？/ 257

68.業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，誰應(yīng)承擔(dān)業(yè)主大會決議合法的證明責(zé)任？/ 261

69.有業(yè)主委員會主任的簽字后可提起行政訴訟嗎？/ 264

70.街道辦事處對業(yè)主委員會備案申請不予處理，若業(yè)主委員會不滿，應(yīng)在多長時間內(nèi)起訴？/ 267

71.業(yè)主委員會可以起訴業(yè)主，追繳拖欠的物業(yè)費嗎？/ 271

72.已被罷免的業(yè)主委員會還可以作為原告進(jìn)行起訴嗎？/ 275

73.備案被撤銷后，業(yè)主委員會還具有訴訟主體資格嗎？/ 278

74.業(yè)主委員會缺額超過一半時還能當(dāng)被告嗎？/ 281

75.沒有成立業(yè)主委員會，業(yè)主可以提起業(yè)主共有權(quán)糾紛相關(guān)訴訟嗎？/ 285

76.業(yè)主委員會可以對居民委員會有關(guān)行為提起行政訴訟嗎？/ 289