房地產全流程稅收籌劃與風險應對

第一章?開發(fā)主體設立環(huán)節(jié)　001

第一節(jié)?開發(fā)主體的選擇　002

一、開發(fā)資質的影響　002

二、經營風險的考量　003

三、稅收成本的規(guī)劃　005

第二節(jié)?股東身份與股權架構的選擇　008

一、股東身份不同的稅收差異　009

二、自然人股東的其他風險　012

三、“員工跟投”模式的運用　014

第三節(jié)?股權代持的風險與應對　017

一、房地產中股權代持的情形　017

二、股權代持中隱名股東的風險　018

三、股權還原中的稅務問題　020

四、企業(yè)并購重組時的風險防范　023

第四節(jié)?公司注冊資本金額的確定　023

一、房地產“資本弱化”的局限性　024

二、注冊資本登記過小的風險　024

三、注冊資本登記過大的風險　026

四、注冊資本登記的應對之策　028

第二章?房地產融資借款環(huán)節(jié)　031

第一節(jié)?當前房地產常用的融資方式與風險　032

一、2016年前銀行貸款監(jiān)管措施　033

二、自2016年以來的融資監(jiān)管措施　034

三、融資借款相關稅收政策　038

第二節(jié)?房地產常見融資方式與稅務處理　040

一、房地產民間借貸　040

二、企業(yè)集團與統(tǒng)借統(tǒng)還　043

三、房地產委托貸款　047

第三節(jié)?房地產融資創(chuàng)新與稅務處理　049

一、房地產信托的稅務處理　050

二、類REITs的稅務處理與限制　058

第三章?房地產土地獲取環(huán)節(jié)　067

第一節(jié)?“招拍掛”供地模式　069

一、土地出讓違約金與利息的問題　069

二、土地使用稅的稅務處理　072

三、紅線外支出的稅務處理及應對　077

第二節(jié)?“限地價、競配建”供地模式　080

一、模式簡介與處置分類　080

二、配建用房各方式下涉稅分析　082

三、“限地價、競配建”模式風險與對策　087

第三節(jié)?舊城改造稅務處理與應對　088

一、一級開發(fā)的稅務處理　088

二、被拆遷人的稅務處理　089

三、房地產企業(yè)的稅務處理　092

第四節(jié)?項目收購風險與稅務應對　097

一、在建項目轉讓的條件　097

二、項目收購的風險提示　098

三、項目收購的稅務處理　100

第五節(jié)?股權收購風險與稅務應對　104

一、股權收購的實質　104

二、股權收購的稅務處理　104

三、股權溢價的合理處理　108

四、股權收購的風險應對　110

第六節(jié)?司法競拍稅務風險與應對　111

一、司法拍賣中涉稅風險　111

二、競拍后買受人后續(xù)稅務處理　117

三、司法競拍中其他風險　121

第四章?招標、采購和建筑環(huán)節(jié)　125

第一節(jié)?“營改增”常見涉稅風險及應對　126

一、稅率調整的稅務風險與應對　126

二、“三流一致”的處理與應對　127

三、違約金的稅務處理與應對　129

四、發(fā)票備注欄的處理與應對　131

第二節(jié)?供材方式的稅務風險與應對　133

一、甲供材的動因與相關規(guī)定　133

二、潛在的風險與應對之策　134

三、甲供材的測算模型與分析　135

四、其他影響因素的考慮　138

第三節(jié)?招標采購中混合銷售的稅務應對　139

一、混合銷售的判定　139

二、混合銷售業(yè)務風險與應對　139

三、EPC業(yè)務的稅務處理與應對　143

四、“類混合銷售”業(yè)務的處理　145

第四節(jié)?成本管理和零星工程的稅務應對　146

一、房地產成本管理的注意事項　146

二、備案價與招標價不等的風險　148

三、自然人承包工程稅務風險應對　150

第五章?房地產預售、銷售環(huán)節(jié)　155

第一節(jié)?商品房銷售模式與稅務處理　156

一、預售證取得前后的稅務處理　156

二、預售合同中交付時間的風險　160

第二節(jié)?促銷方式與售樓處的稅務處理　162

一、“買一贈一”的稅務處理　162

二、無償贈送的稅務處理　166

三、“老帶新”的稅務處理　169

四、營銷設施的稅務處理　171

第三節(jié)?銷售裝修房的稅務處理　174

一、銷售裝修房的發(fā)展趨勢　174

二、銷售裝修房的優(yōu)勢與稅務處理　175

三、裝修業(yè)務實務應對　178

第六章?房地產三大主稅的管理　185

第一節(jié)?增值稅的稅務管理　186

一、預繳稅款的管理　186

二、增值稅應稅行為的確定　188

三、增值稅的計算申報　191

第二節(jié)?企業(yè)所得稅的稅務管理　194

一、企業(yè)所得稅的納稅申報　194

二、收入的稅務處理　197

三、成本費用與計稅成本的處理　198

四、完工年度的票據處理　203

五、所得稅特殊業(yè)務應對　206

第三節(jié)?土地增值稅的稅務管理　210

一、土地增值稅的前期管理　211

二、土地增值稅預征收的管理　224

第七章?土地增值稅清算環(huán)節(jié)　229

第一節(jié)?土地增值稅清算前的準備　230

一、土地增值稅清算時點　230

二、建筑面積間的計算邏輯　235

三、土地增值稅成本分攤方法的適用　236

四、地下建筑的成本分攤與稅務處理　243

第二節(jié)?公共配套設施的稅務處理　246

一、公共配套設施的分類與風險　246

二、公共配套設施的稅務處理　251

三、公共配套設施建造時間的影響　256

第三節(jié)?車位的分類與稅務處理　257

一、普通車位權屬的影響因素與風險應對　258

二、人防車位權屬的影響因素與風險應對　263

三、各種車位的稅務處理與應對　268

四、地方特殊政策的合理運用　279

第四節(jié)?土地增值稅清算實戰(zhàn)博弈　281

一、清算審核與鑒證的關系　282

二、土地增值稅清算收入　283

三、土地增值稅扣除項目　286

四、核定征收適用與風險應對　300

五、清算后尾盤管理與退稅　307

第八章?開發(fā)產品運營環(huán)節(jié)　313

一、自持物業(yè)的處理與運營　314

二、開發(fā)產品轉為自用　316

三、免租期的合同與稅務處理　319

四、“售后返租”模式風險　321

五、尾盤的稅務處理　324

致?謝　330

推薦語　333