高增長(zhǎng)之后：房地產(chǎn)行業(yè)變局與可持續(xù)發(fā)展

前言 / I
上篇  房地產(chǎn)行業(yè)變局
第一章 房地產(chǎn)行業(yè)變局與反思：2021—2023年
一、行業(yè)變局從規(guī)模房企密集“爆雷”開始 / 001
 （一）市場(chǎng)：2021年上半年達(dá)到頂峰后由熱轉(zhuǎn)冷 / 002
 （二）政策：抑制四大沖動(dòng)以控制房?jī)r(jià)上漲 / 005
 （三）?問題：政策調(diào)控疊加新冠疫情使房企信用風(fēng)險(xiǎn)
集中釋放 / 011
二、房企爆雷的成因分析與反思 / 016
 （一）房企經(jīng)營(yíng)模式蘊(yùn)含流動(dòng)性危機(jī) / 016
 （二）房企經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有跟上監(jiān)管政策的轉(zhuǎn)變 / 021
 （三）房企現(xiàn)金流受到政策疊加效應(yīng)和市場(chǎng)下行的影響 / 023
三、行業(yè)變局及后市展望 / 025
 （一）行業(yè)變局 / 025
 （二）后市展望 / 031
第二章 房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)回顧：2008年和2014年
一、2008年房地產(chǎn)行業(yè)震蕩 / 036
 （一）國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)調(diào)控綜合作用的結(jié)果 / 037
 （二）三大政策從供需兩端積極救市 / 040
 （三）寬松政策下市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇 / 041
二、2014年房地產(chǎn)行業(yè)庫存危機(jī) / 042
 （一）經(jīng)濟(jì)下行中需求的回落與供給增長(zhǎng)的失衡 / 042
 （二）三大政策刺激需求的釋放 / 044
 （三）去庫存效果顯著的同時(shí)房?jī)r(jià)高企 / 047
三、比較與啟示 / 048
 （一）三輪周期的因果均不相同 / 048
 （二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變 / 050
 （三）環(huán)境的轉(zhuǎn)變帶來房企經(jīng)營(yíng)邏輯的轉(zhuǎn)變 / 058
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第三章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展與變革方向
一、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之國(guó)際比較 / 063
 （一）美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 / 064
 （二）日本房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 / 074
 （三）比較與借鑒 / 079
二、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)定位 / 080
 （一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)定位的政策演變 / 080
 （二）房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要意義 / 082
三、可持續(xù)發(fā)展變革方向展望 / 086
 （一）土地供給模式變革方向 / 086
 （二）住房供給模式變革方向 / 090
 （三）房地產(chǎn)金融模式變革方向 / 095
 （四）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變革方向 / 097
第四章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之調(diào)控政策
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷史周期及評(píng)析 / 103
 （一）服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局相機(jī)決策 / 104
 （二）三大政策奠定了當(dāng)前的市場(chǎng)基礎(chǔ) / 120
 （三）行政政策是過去調(diào)控的發(fā)力點(diǎn) / 127
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與“長(zhǎng)效機(jī)制” / 133
 （一）健全土地供應(yīng)機(jī)制 / 135
 （二）健全財(cái)稅支持政策 / 137
 （三）發(fā)揮金融政策的作用 / 139
 （四）發(fā)揮住房保障政策作用 / 140
 （五）發(fā)揮市場(chǎng)監(jiān)管政策作用 / 142
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與“因城施策” / 143
 （一）“因城施策”的調(diào)控內(nèi)涵 / 143
 （二）熱門城市落實(shí)“因城施策” / 145
 （三）非熱門城市落實(shí)“因城施策” / 154
第五章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之投資布局
一、房地產(chǎn)投資區(qū)域布局調(diào)整 / 156
 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資布局評(píng)估 / 156
（二）房地產(chǎn)投資布局趨勢(shì) / 163
二、房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài)選擇 / 173
 （一）優(yōu)化商品房開發(fā)業(yè)務(wù) / 174
 （二）拓展專業(yè)化運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù) / 179
 （三）增加管理服務(wù)業(yè)務(wù) / 182
 （四）拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) / 186
 （五）進(jìn)入城市更新領(lǐng)域 / 192
三、拿地模式與動(dòng)態(tài) / 194
 （一）房企拿地策略調(diào)整 / 194
 （二）房企拿地模式類型 / 195
 （三）房企拿地動(dòng)態(tài) / 199
四、開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 / 202
 （一）開發(fā)—銷售模式優(yōu)化 / 203
 （二）專業(yè)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式不斷拓展 / 206
第六章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之融資模式
一、“三條紅線”實(shí)施近況及評(píng)析 / 216
 （一）“三條紅線”政策及實(shí)施近況 / 216
 （二）“三條紅線”實(shí)施評(píng)析 / 217
二、房地產(chǎn)貸款集中度管理實(shí)施近況及評(píng)析 / 224
 （一）貸款集中度管理內(nèi)容及實(shí)施 / 224
 （二）貸款集中度實(shí)施評(píng)析 / 228
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式之國(guó)際比較 / 231
 （一）美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式 / 232
 （二）德國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式 / 235
 （三）日本房地產(chǎn)企業(yè)融資模式 / 236
 （四）新加坡房地產(chǎn)企業(yè)融資模式 / 239
四、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式變革重點(diǎn) / 241
 （一）優(yōu)化銀行貸款融資結(jié)構(gòu) / 241
 （二）拓展房地產(chǎn)投資股權(quán)融資 / 246
 （三）推動(dòng)資產(chǎn)證券化 / 250
 （四）積極試點(diǎn)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)綠色金融 / 256
 （五）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債和信托等融資 / 257
第七章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之住房品質(zhì)
一、我國(guó)住房品質(zhì)顯著改善但仍需提升 / 262
 （一）十年間住房品質(zhì)持續(xù)改善 / 262
 （二）住有宜居仍需持續(xù)提升住房品質(zhì) / 267
二、住房品質(zhì)需求驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展 / 270
 （一）人口結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)改善性需求增加 / 270
 （二）住房品質(zhì)需求從房屋到社區(qū)內(nèi)外延伸 / 271
三、住房品質(zhì)的綠色、裝配和智慧變革 / 275
 （一）綠色住宅：人與自然和諧共處新模式 / 276
 （二）裝配式住宅：標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)更加高效與環(huán)保 / 282
 （三）智慧住宅：讓生活更加便捷舒適 / 286
四、物業(yè)管理服務(wù)構(gòu)筑住房品質(zhì)軟實(shí)力 / 288
 （一）物業(yè)管理模式分類及其特征 / 288
 （二）物業(yè)變革方向：數(shù)字化、智能化、精細(xì)化、多元化 / 290
第八章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之新型業(yè)態(tài)
一、租賃住房政策“黃金十年” / 295
（一）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展基本態(tài)勢(shì) / 296
 （二）大城市住房租賃市場(chǎng)需求規(guī)模大 / 300
 （三）保障性租賃住房建設(shè)補(bǔ)齊供給短板 / 302
二、城市更新模式升級(jí) / 308
 （一）城市更新的新發(fā)展階段 / 308
 （二）片區(qū)統(tǒng)籌城市更新戰(zhàn)略 / 317
三、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景 / 322
 （一）養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇 / 322
 （二）養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式 / 326
 （三）養(yǎng)老地產(chǎn)代表案例 / 331
 （四）養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn) / 335
第九章 房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展之精細(xì)管理
一、進(jìn)入管理紅利時(shí)代 / 339
 （一）挖掘內(nèi)部管理紅利 / 340
 （二）堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，贏得穩(wěn)健發(fā)展 / 342
二、重視戰(zhàn)略引領(lǐng) / 343
 （一）制定“新戰(zhàn)略” / 343
 （二）“新戰(zhàn)略”落地 / 345
三、強(qiáng)化組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障 / 347
四、實(shí)施數(shù)字化賦能 / 351
五、新型績(jī)效文化 / 354
參考文獻(xiàn) / 356