近期，韓國全租房“爆雷”而導(dǎo)致首爾房價(jià)暴跌的新聞?lì)l現(xiàn)，全租房這一特殊的租房制度也開始進(jìn)入中國民眾的視野。全租房的韓語名稱是“jeonse”，漢字一般記作“傳貰”。它介于普通意義的購房和月租房之間，房客需要一次性支付一定比例的高額保證金（一般為房價(jià)的二分之一甚至更高）來換取一定期限（一般為兩年）內(nèi)的免費(fèi)居住權(quán)。期限滿后，房東會(huì)將保證金如數(shù)歸還房客。從房東角度來說，這有點(diǎn)類似于質(zhì)押貸款，即房東將房子“典當(dāng)”給房客，來獲得一筆保證金的金額，利息則由免租金的形式來支付。如此看來，其性質(zhì)與中國傳統(tǒng)法律制度中的“典權(quán)”有相通之處。那么，它在朝鮮半島歷史上是如何發(fā)展而來的呢？
典當(dāng)與還退
受中國的影響，在朝鮮半島，抵押物品來換取錢財(cái)?shù)慕灰追绞揭彩菤v史悠久，即我們熟悉的典當(dāng)。就目前可見資料來看，朝鮮半島最早的關(guān)于典當(dāng)?shù)奈淖钟涊d見于高麗時(shí)期。早期的當(dāng)物主要以人身為對(duì)象，包括子女、奴婢等。先來看下面這則史料：
債負(fù)無文契，元借錢人已物故者，斷自辛丑十一月以前，并不許追征。其質(zhì)當(dāng)子女者，計(jì)傭，令歸父母。（《高麗史》卷七十九，志三十三，食貨二）
由上可見，高麗時(shí)期已經(jīng)存在典當(dāng)子女的行為。不過，子女的典當(dāng)與物品買賣相比還是存在差異的。如史料中所提，在債權(quán)人去世的情況下，之前被典當(dāng)?shù)淖优畱?yīng)當(dāng)“令歸父母”。換言之，人身的所有權(quán)并沒有隨著典當(dāng)行為而發(fā)生轉(zhuǎn)移。這一點(diǎn)奴婢也是一樣。1392年，人物推辨都監(jiān)定“奴婢決訟法”，其中提到“典當(dāng)奴婢永執(zhí)者，……京中以當(dāng)年二月為限，外方以三月為限，一皆放還”。（《高麗史》卷八十五，志三十九，刑法二）即，債權(quán)人并不能永遠(yuǎn)擁有被典當(dāng)?shù)呐尽?/p>
除了人身以外，高麗時(shí)期也存在物品的典當(dāng)行為。不過這些物品與土地、房屋相比價(jià)值相對(duì)不大，最典型的便是衣物。衣物的典當(dāng)十分普遍，甚至還有專門的用語叫“典衣”。高麗著名詩人李奎報(bào)（1169-1241）就曾有“典衣”換酒之舉：“典我身上藍(lán)縷衣，換此一壺清且溢?！保ā稏|國李相國集》卷十一）
政府當(dāng)中有專門掌管典當(dāng)?shù)臋C(jī)構(gòu)，叫作解典庫。1369年（高麗恭愍王18年），高麗朝廷“置使秩從五品、副使從六品、丞從七品、注簿從八品、錄事從九品”；1391年（高麗恭讓王3年），又將供辦署和濟(jì)用庫并入解典庫。朝鮮王朝建國之初，太祖國王沿襲高麗舊制，置解典庫“掌典當(dāng)事”。解典庫的運(yùn)營方式，可以從魯國大長公主去世時(shí)高麗恭愍王的佛事資金籌備過程中窺得一二。當(dāng)時(shí)，高麗恭愍王在寶源庫中別置解典庫，“將宮中所御之物，買布一萬五千二百九十三匹，分給州郡，隨本多少以取息”。（《高麗史》卷八十九，列傳二，后妃）
不僅是政府機(jī)構(gòu)，民間也存在相當(dāng)多的典當(dāng)行為。1429年（朝鮮世宗11年），朝鮮漢城府指出公私殖貨中“一本多利”的問題，并希望國王能按《大明律》，“凡私放錢債、典當(dāng)財(cái)物，每月取利，并不得過三分”。（《朝鮮世宗實(shí)錄》卷四十四，世宗十一年四月戊寅條）不過，朝鮮更多地會(huì)用“還退”這一表述來形容典當(dāng)。還退與典當(dāng)在本質(zhì)上相同，又略有區(qū)別：前者首先要有形式上的買賣行為，之后可以在約定時(shí)間內(nèi)重新購回。如朝鮮世宗國王年間“田地家舍買賣，定限五載，使貧窮之民，見急告賣，緩期還退”。（《朝鮮成宗實(shí)錄》卷一百三十，成宗十二年六月壬子條）下圖的民間還退文書則表述得更加直觀：
還退明文（來源：韓國學(xué)中央研究院藏書閣）
這是1553年（朝鮮明宗8年）的一則朝鮮吏讀文體的還退明文，其中核心內(nèi)容如下：“官字田庫乙，同宅前放賣為有如可。薄田是如還退次，曾受價(jià)物乙，備納不得乙，仍于禾三雌牛一首先納為遣，未準(zhǔn)價(jià)乙，良夏節(jié)以后，貳石畢上后，同田庫乙還退為乎事等?！备叛灾珹希望能購回之前賣給B的官字田，但因無法一次性付清此前所得購款，遂約定先支付一頭雌牛，剩余的待夏天過后再支付二石。這便是典型的還退行為了。
典賣與放賣
嚴(yán)格意義上來說，中國的“典”與“賣”是兩個(gè)不同的概念，差別在于所有權(quán)的歸屬，即“典可贖，而賣不可贖”。故“典賣”包含了兩層含義，一是指承典人將抵押物進(jìn)行交易的行為，此謂“絕賣”；二是出典人將抵押物交由他人后收取一定典價(jià)并待日后贖回的行為，此謂“活賣”。不難發(fā)現(xiàn)，“活賣”的性質(zhì)與上述還退是較為接近的。
朝鮮半島歷史上亦有典賣的相關(guān)記錄。如高麗時(shí)期便有“富戶稱貸取息，利中生利，貧民朝不謀夕，典賣子女，甚可哀也”之記載。（《高麗史》卷七十九，志三十三，食貨二）高麗時(shí)期的“典賣”更傾向于“典”還是“賣”，抑或是“典與賣”之意，亟待考證。到了朝鮮時(shí)期，國家援引《大明律》作為法典依據(jù)。1392年（朝鮮太祖元年），朝鮮將《大明律》定為刑律，但由于執(zhí)法階層和常民不熟悉漢文，導(dǎo)致法律的實(shí)施出現(xiàn)困難。于是，1395年（朝鮮太祖4年），文臣金祗等人以朝鮮的吏讀文體“翻譯”了《大明律》，是為《大明律直解》。從《大明律直解》的“譯文”當(dāng)中，我們可以窺得朝鮮對(duì)中國“典賣”的理解。
《大明律》卷五《戶律》之“典買田宅”條中有如下表述：“若將已典賣與人田宅，朦朧重復(fù)典賣者，……”其中出現(xiàn)“典賣”之用語。在《大明律直解》當(dāng)中，這一句被譯成“已放賣為乎，田土家舍等乙”?！胺刨u”在朝鮮時(shí)期的買賣文書中經(jīng)常出現(xiàn)。上述還退明文即為一例。不過，為了強(qiáng)調(diào)“賣”的性質(zhì)，放賣在文書中通常以“永（永）放賣”的形式出現(xiàn)。例如，下圖是1521年（朝鮮中宗16年）的一則土地放賣明文，其中就使用了“永放賣”這一表述：“右明文為臥乎段，艱難所致，以秦字麻田麻種三斗落只庫乙，價(jià)折木綿拾疋，交易同田西……永放賣為臥乎。”
土地放賣明文（來源：韓國學(xué)中央研究院藏書閣）
從該明文中可見，放賣會(huì)導(dǎo)致物產(chǎn)所有權(quán)的變更。由此反推，中國的“典買”和“典賣”在朝鮮方面看來是一種所有權(quán)產(chǎn)生變更的交易行為，即屬于“絕賣”，故使用“放賣”一詞來解釋。至于朝鮮所用的“典賣”，學(xué)界認(rèn)為其更接近于還退之意。
不過，進(jìn)入十八世紀(jì)后，典當(dāng)交易中也開始出現(xiàn)新的情況，即出典人無力回贖。1709年（朝鮮肅宗35年），朝廷就土地典當(dāng)問題展開討論，其中提到：“富饒者多積貨、錢谷，散給貧丐之類，以田土文券，為其典當(dāng)。及利息日滋，無以準(zhǔn)償，以其所典當(dāng)者，仍成買賣，奪其田土?！保ā冻r肅宗實(shí)錄》卷四十七，肅宗三十五年七月甲戌條）即，當(dāng)出典人（貧丐）無力贖回當(dāng)物（田土文券）時(shí)，承典人（富饒者）可將當(dāng)物作買賣處理，所有權(quán)在此出現(xiàn)變更。如此一來，“典”與“賣”之間的界限就變得模糊了。
家宅典當(dāng)
土地買賣中逐漸成型的還退與放賣同樣適用于家宅買賣。舉例如下：
家宅買賣明文（來源：韓國學(xué)中央研究院藏書閣）
這是1874年（朝鮮高宗11年）的一則家宅買賣明文，其中寫道：“右人前價(jià)折錢文七百兩，依數(shù)捧上是遣。……并以永永放買（賣）為去乎。”從“永永放賣”可知，此處的家宅買賣是“絕賣”，即涉及所有權(quán)的變更。再看下例：
家宅買賣明文（來源：韓國學(xué)中央研究院藏書閣）
這是1815年（朝鮮純祖15年）的一則家宅買賣明文，其中提到：“右人前價(jià)折正價(jià)三十五兩，依數(shù)捧上為遣。本文記參度，并以限五年為遣，權(quán)賣為去乎?！贝颂幍臋?quán)賣無疑是還退之意。即，房屋雖然已經(jīng)賣出，但只要在五年之內(nèi)能如數(shù)購回，其所有權(quán)不會(huì)發(fā)生變更。從這一點(diǎn)已經(jīng)能隱約看出傳貰的雛形了。
事實(shí)上，朝鮮在1876年（朝鮮高宗13年）與日本簽訂《江華島條約》后，除了釜山以外的仁川港和元山港也被迫開放，隨之而來的人口移動(dòng)使得其首都的住戶激增，住房開始成為一大問題。在這樣的前提下，家宅的典當(dāng)逐漸盛行起來，這也可以視為傳貰的前身。來看下例：
家宅買賣明文（來源：韓國學(xué)中央研究院藏書閣）
這是1898年（大韓光武2年）的一則明文，其核心內(nèi)容如下：“右明文事段，以要用所致，草家三間前后根，過郎舍一間乙，錢文六十兩價(jià)，錢當(dāng)為去乎，正月三十日為限。而若過此限，則永永次持之意，成文以給事?！?/p>
“錢當(dāng)”在朝鮮語中音同“典當(dāng)”，故這是一則家宅典當(dāng)?shù)拿魑?。即，房東因急需用錢，將名下若干間房屋以六十兩典當(dāng)，并定下贖回日期最晚不超過正月三十日。在此期間，房東失去房屋的使用權(quán)。若超過正月三十日仍無法贖回，則房東將失去房屋的所有權(quán)。這一家宅典當(dāng)?shù)姆绞揭环矫鏋榧毙栌缅X的房東提供了資金，一方面為需要住宿的房客提供了住所，故在政府層面也受到認(rèn)可。1906年（大韓光武10年）頒布了敕令第八十號(hào)，即為“土地家屋典當(dāng)執(zhí)行規(guī)則”。（《朝鮮高宗實(shí)錄》卷四十七，高宗四十三年十二月二十六日條）這意味著傳貰在官方層面得以制度化。
之后從日本殖民地政府的調(diào)查報(bào)告來看，傳貰（亦有記作“全貰”或“前貰”）不論在首都漢城府還是在地方都變得流行起來。漢城府的傳貰一般以百天為限，地方上則是一年；保證金一般是房價(jià)的一半，高可至70%-80%。在傳貰契約成立后，房客對(duì)房屋有典當(dāng)、讓渡等處置權(quán)，房東對(duì)此無權(quán)提出異議。至此，傳貰基本已與全租房無二致了。
當(dāng)代的全租房
大韓民國成立以后，在參考其他國家的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)典權(quán)制度基礎(chǔ)上，于1958年制定的《民法》第303條第1項(xiàng)中正式確立了全租房制度，規(guī)定房客與房東之間簽訂全租房契約后，需到相關(guān)部門進(jìn)行登記，契約才能生效。生效后，該房客對(duì)該房子有使用權(quán)和收益權(quán)，且相對(duì)于在使用期間出現(xiàn)的新房客有優(yōu)先獲取保證金的權(quán)利。房東則利用這筆保證金在租約期限內(nèi)進(jìn)行投資或理財(cái)來賺取利潤。
隨著七十年代韓國經(jīng)濟(jì)的飛速增長，大量人口涌入城市，全租房模式迅速普及開來——這與十九世紀(jì)家宅典當(dāng)?shù)氖⑿羞^程幾乎相同。其原因在于，城市住宅嚴(yán)重不足，且在房價(jià)不斷上漲的情況下也缺乏像公租房這樣能夠替代全租房的房屋。根據(jù)人口住宅總調(diào)查顯示，全租房住戶在1975年只占總?cè)丝诘?7.5%，到了1995年則占到29.7%。
不過，到了2010年，韓國的房產(chǎn)價(jià)格有所下降，全租房的熱度隨之消退。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該年全韓國的全租房人口376萬6千戶左右，較之2000年減少了約35萬戶。在2015年前后，月租房的比例反而更高，也出現(xiàn)從全租房轉(zhuǎn)為月租房的“半全租房”。2016年，隨著房產(chǎn)市場的回暖，全租房重新占領(lǐng)市場。銀行紛紛推出各類針對(duì)全租房的貸款產(chǎn)品，鼓勵(lì)人們（尤其是青年人）貸款租房。
當(dāng)然，只要房價(jià)保持上漲，手持大額保證金的房東便會(huì)將其投資房產(chǎn)來獲利：他們通常將低價(jià)買入的房產(chǎn)在全租房租期結(jié)束后高價(jià)賣出，借此套取流動(dòng)資金。但房產(chǎn)市場一旦萎縮，這一模式就將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。即，房東因房產(chǎn)貶值而無力償付此前的保證金；而此前靠貸款得到資金的房客因拿不到保證金而陷入兩難：要么硬著頭皮償還貸款，要么面臨信用不良的困境。2019-2021年，因房產(chǎn)政策的調(diào)整和新冠疫情的暴發(fā)，韓國房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，全租房的市場形勢也愈發(fā)嚴(yán)峻。加上2022年下半年以來因利率上調(diào)所導(dǎo)致的全租房貸款之減少，以及不斷曝出的全租房詐騙事件，全租房制度開始遭受重重質(zhì)疑，決定租房的人們又把視線轉(zhuǎn)向了月租房。可以說，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，全租房也面臨著新的歷史選擇。
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