收入水平只決定一個人買房子的上限及下限，以同等消費力，中產(chǎn)階層買多大的房子卻不是個定論。我目前對中產(chǎn)階層的界定是家庭月收入8000元～4萬元，即家庭年收入10萬元～50萬元。那么對于一個月收入8000元的中產(chǎn)之家而言，他能夠承受的住宅消費上限是月供2600元，首付8萬元～10萬元。以這樣一個經(jīng)濟(jì)實力，在北京、上海這樣的城市他可以買100平方米大、每平方米3000多元的房子，也可以買50平方米、每平方米7000多元的市區(qū)公寓，于是中產(chǎn)階層在其可控的經(jīng)濟(jì)實力范圍內(nèi)買多大的房子就不是一個經(jīng)濟(jì)問題，它正越來越顯示出是一個社會學(xué)問題。

　　決定中產(chǎn)階層買多大房子的一個重要原因是中產(chǎn)階層收入增長的速度。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國經(jīng)濟(jì)仍然以不低于8%的速度持續(xù)增長著，至今這種堪稱奇跡的現(xiàn)象還沒有消失的征兆。對前途的信心，以及持續(xù)增加的收入，都使中產(chǎn)階層的整體消費力在逐年上升，這種上升不僅來自于中產(chǎn)階層整體規(guī)模的擴(kuò)大，也來自于中產(chǎn)階層消費需求的強(qiáng)勁增長。

　　1998年取消福利分房后，中產(chǎn)階層在住宅上的消費還處在試探階段，那時他們還不敢傾其實力在房產(chǎn)上有較大投入，但隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度逐年提高，封建商品房流通方便，回報高，而央產(chǎn)房、舊時福利分房上市交易艱難，中產(chǎn)階層便逐年開始加大其在新建住宅上的投入，以便使"不動產(chǎn)"成為"動產(chǎn)"。而且由于投資失敗的比例在相應(yīng)降低，中產(chǎn)階層們備受鼓舞地將房子越換越大。很多中產(chǎn)階層在初次置業(yè)時都會考慮到三五年后出手是否容易這個問題，一個關(guān)于越大的房子越好出手的投資傳說使一些中產(chǎn)階層開始了"以房養(yǎng)房"的投資方式，而150平方米以上的高檔公寓、300平方米以上的TOWNHOUSE或別墅房子回報率相對較高的事實，也使中產(chǎn)階層在投資房產(chǎn)時有更為大膽的舉措。

　　中產(chǎn)階層買多大的房子受各種社會風(fēng)尚的影響也很突出。

　　自從中產(chǎn)階層進(jìn)入房地產(chǎn)消費市場以來，整個時尚界和社會輿論提供給中產(chǎn)階層的家居夢想已經(jīng)經(jīng)過了幾輪變遷。

　　先是大廳小臥。在一套150平方米～180平方米的公寓里，客廳從20世紀(jì)90年代初的十幾平方米變成了90年代末的30平方米甚至50平方米。而所謂的小臥也不過是從二十多平方米減到十七八平方米，所以居室的面積在這一輪風(fēng)潮中便已擴(kuò)大了幾十平方米。大廳小臥示范的空間布置和家居風(fēng)格一時間成了中產(chǎn)之家的典型夢想，在這一場逐夢過程中，中產(chǎn)階層們將居住面積擴(kuò)大視為提升生活品質(zhì)的一個重要標(biāo)志。

　　經(jīng)歷過大廳小臥之后，開放式廚房又給中產(chǎn)階層提供了一個新的夢想模板，開放式廚房使中產(chǎn)階層既實現(xiàn)了新生活的夢想又無須擴(kuò)大面積。

　　消費經(jīng)驗的匱乏也使中產(chǎn)們對自己需要多大的房子拿捏不當(dāng)。

　　戶型即不同空間在一套住宅中的位置、比例，是中產(chǎn)階層們構(gòu)筑新生活的內(nèi)容。中產(chǎn)階層對空間與人的比例關(guān)系的判斷和處理還有某些不到位的地方，這就使他們對多大的房子才能使自己的需求得到恰當(dāng)?shù)臐M足判斷失準(zhǔn)。

　　比如：一個餐廳長寬多少才是舒適的？擺新古典餐桌椅如果恰好，那么擺進(jìn)極簡風(fēng)格的餐桌椅在視覺上是否顯得空洞？抑或餐廳就顯大了？

　　又比如：一個客廳多寬多長適宜觀看多大的電視，一個喜歡美式田園風(fēng)格家居的人如果想在家中擺放美式沙發(fā)，客廳要多大才會不顯局促？

　　種種比例的判斷失準(zhǔn)，使中產(chǎn)階層忍受著由空間比例失調(diào)帶來的并不那么舒適的生活。

　　當(dāng)然對于剛剛買了新居的中產(chǎn)來說，對于空間還沒能體會得十分細(xì)致，由此導(dǎo)致的不舒適還沒有那么嚴(yán)重。

　　中產(chǎn)之家對不同需求排序變化也對他們買多大房子構(gòu)成影響。伴隨著社區(qū)形象與名聲成為劃分階層的一個符號，一些試圖借此描述自身形象的中產(chǎn)階層也會為進(jìn)入這樣的社區(qū)付出一定的代價。例如為了提高身份，他們會為進(jìn)入高檔社區(qū)而在住宅面積上做出較大的讓步。

　　社交方式的改變也影響著中產(chǎn)階層選購住宅時對面積的需要。經(jīng)常在家請客的人將在交通便利、宜于同事朋友抵達(dá)、社區(qū)形象良好和居室面積大小幾個指標(biāo)間做一個平衡。

　　2001年起，在郊區(qū)購置居所成為了中產(chǎn)階層新的置業(yè)方向，其直接后果使中產(chǎn)們既無須大幅度增加置業(yè)成本，又享受到了嶄新的生活品質(zhì)，例如面積增大、自然環(huán)境改善等。

　　隨著有車一族的增多，中產(chǎn)階層便敢于購置遠(yuǎn)離市中心的房子，這當(dāng)然也使他能買更大的面積。

　　而開發(fā)區(qū)的外遷、城市多中心的變化使一些在那些地區(qū)工作的中產(chǎn)無形中化解了為獲得一個好地段而支付高居住成本的困窘，于是這部分"省"下來的錢也使他們可以買面積大一些的房子。

　　但市政設(shè)施滯后于房地產(chǎn)開發(fā)速度這一事實，使很多經(jīng)濟(jì)實力尚不夠強(qiáng)的中產(chǎn)們不能指望住到郊區(qū)去，因為那會使他們過不上都市生活，于是他們只能在面積上妥協(xié)，而選擇繼續(xù)留在城市里。而那些既在意時間成本，又希望住大房子的人身處中產(chǎn)位置時，只能選擇在城里購置一套小房子、在郊區(qū)買一處TOWNHOUSE的置業(yè)模式。于是選購小戶型成了進(jìn)入新世紀(jì)以來中產(chǎn)階層很重要的消費行為。

　　家庭關(guān)系的變遷也使中產(chǎn)階層在購房時在大與小之間徘徊不定。

　　兩個人供房，雖然可以買一個大的房子，但對感情的信心不穩(wěn)或兩性關(guān)系的不穩(wěn)都使尚未婚配的男女或者早早在婚前買下一處小房子，作為婚前財產(chǎn)記在自己名下，而不致在婚后變成"夫妻共有財產(chǎn)"；或者遲遲不開始置業(yè)，總等著將來兩個人共同負(fù)擔(dān)，不想自己先買一處大房子讓對方"不勞而獲"。

　　也有一類是置業(yè)時二人共同負(fù)擔(dān)房貸，而分手或離異時房子又成了男女雙方的負(fù)擔(dān)，財務(wù)結(jié)算自然少不得一番糾纏，財產(chǎn)分割后，一方少不得要重新購買房子。這些都使房子在大與小之間變來變?nèi)ァ?/p>

　　當(dāng)然家庭成員結(jié)構(gòu)的改變，例如老人搬來同住或有了小孩等情況都會令中產(chǎn)階層對住宅面積的需求發(fā)生變化。只是在這最后一點里，由于中國中產(chǎn)階層在對空間挖掘和使用上的經(jīng)驗還有待積累，所以他們解決這一問題只有擴(kuò)大面積一個手段。這也是很多中產(chǎn)二次置業(yè)與一次置業(yè)的時間間隔只在三年左右的一個重要原因。

　　這種種可能性使中國當(dāng)代中產(chǎn)階層會買多大的房子變得難以預(yù)測，就像當(dāng)開發(fā)商一擁而上開發(fā)大戶型的時候，小戶型突然成了搶手貨，誰知道有那么多單貴、新人類打破了成家后才置業(yè)的傳統(tǒng)消費模式呢？誰又猜得出有多少人打算做長期單貴，已婚的也想為自己置辦一個玲瓏第二空間呢？這些變數(shù)使中國中產(chǎn)階層的居住平米數(shù)存在著不那么可靠的規(guī)律性，連中產(chǎn)階層自己也不清楚下一個階段在投資房產(chǎn)時究竟是買一處更大的房子，還是就不同的功能多買幾處小戶型呢？

　　目前市場上的小戶型從20平方米起步，到80平方米以內(nèi)，功能一般可用于單身或兩口之家的日常起居，或投資做家庭旅館、工作室或小公司的辦公室。開發(fā)商鎖定生于70年代的新生代時，定價的依據(jù)不是每平方米單價幾何，而是每套房總價幾何，因為這些新生代們能支付的首付和能承擔(dān)的月供是有清晰的上限的，他們再超前，也不想因為買房而放棄自己在其他方面的享受，所以他們不太能接受首付超過10萬（如果還需要他們裝修和買家具的話，首付超過5萬，他們就會再考慮了）、月供超過2000元的，如果是丁克之家，那么他們或許愿意承擔(dān)首付10萬（可以是毛坯房）、月供不超過3000元的。至于面積，在這個人群中是有上下10平方米的彈性的，因為他們的生活方式使他們更樂于選一套居住功能使用不固定的房子。他們既在價錢上不能讓步，通常是樂于在面積上減少幾平方米的，好在這一代人有辦法把小房子住大，這真的是這一代人的本領(lǐng)。

　　至于一些并非完全出于經(jīng)濟(jì)收入的原因而購買小戶型的人群，他們會比前者需要的面積大一些，如果說前者是20平方米～50平方米小戶型的主力消費者，那么這個人群則是50平方米～80平方米小戶型的主力消費者。

　　這個人群在意的并不是省錢，而是在意購買小戶型帶來的投資回報或居住方式的恰當(dāng)。

　　對于中產(chǎn)階層而言，在股市低迷，基金、國債市場的選擇有限，回報不確定時，投資房產(chǎn)不失為一條出路，但投資面積大的房產(chǎn)，對于自有住宅尚需還貸的中產(chǎn)而言是個不敢輕易背負(fù)的包袱，所以投資一個小戶型是個安全的方式。而投資小戶型基本能達(dá)到8%～10%的回報率，如果地段、樓盤選擇恰當(dāng)，還可以有更高的回報率。出于投資考慮的中產(chǎn)在選擇項目時，常常遵循的原則是買著名樓盤中最小的戶型，因為這類樓盤無論是均價還是出租價整體會較高，買一套這種樓盤里的小戶型無論轉(zhuǎn)賣或出租都可以搭順風(fēng)車。

　　至于選擇小戶型自用的中產(chǎn)除了收入的原因，很重要的原因是這個小戶型所承擔(dān)的居住功能是有限的，它不需要滿足房主對居住的全部需求，有的小戶型只是房主加班太晚，不便回到郊區(qū)常住住宅時臨時過夜的地方，有的只是朋友們偶爾聚會的地方，所以這些小戶型的周邊設(shè)施是否齊備并不重要，只要離娛樂中心或商務(wù)區(qū)距離較近就能滿足這類房主的需要。

　　上述影響中產(chǎn)階層買多大房子的幾個主體因素是我們一種理性的分析，事實上中產(chǎn)階層買多大的房子并不純粹是一個理性決策的結(jié)果。

　　中產(chǎn)階層也可能會脫離生活方式的真實需要，樣板間里一個夢寐以求的幾案就可能使他多買上幾平方米，又或者只是女兒的一句話，老爸便慨然掏錢。中產(chǎn)階層也很可能會超出他們現(xiàn)有的收入實力，超"前"消費，因為他們相信收入還會增長，更何況他們還沒有負(fù)債消費，這種魄力與美國人比還差一大截呢。

　　鋪張在今日社會中不僅表現(xiàn)在衣與食的消費上，也正越來越多地表現(xiàn)在住與行上。一對在外企做到中高層的夫婦買了一套120平方米的公寓，住進(jìn)去第二年他們有了個兒子，到第三年孩子滿地跑時，他們便買了第二套房子，面積180平方米，置業(yè)的理由是孩子大了，家里不夠住。事實上那套120平方米的房子有很多空間未被真正利用上，但這對夫婦不愿大費周章地改造現(xiàn)有的空間，而是通過買更大面積的房子來實現(xiàn)增加的居住期待，因為他們有足夠的收入支付這筆花銷，而且用錢購買理想的這種體驗，對許多中產(chǎn)而言稱得上是一個誘惑。

　　這個誘惑所包含的不僅有住得更寬敞舒適，也包括證明自己不斷進(jìn)步、生活水平逐年提高，還包括在與周圍人的比較中自己能有一種榮耀感和安全感。畢竟在今日中國，能花錢購買居住理想的人總是有限的，有些實力的人多少可以確信自己是在社會階層金字塔靠塔尖的部分。這個證據(jù)非常有意義，它能在很大程度上化解中產(chǎn)階層心底深處的焦慮和不安全感--只要自己比別人走得快一些，自己便不會被這個社會拋棄。

　　所以買大房子的消費取向背后的精神作用是大于物質(zhì)意義的，這也就是為什么以中國人目前的收入水平本不應(yīng)該承載如此高的房價，然而卻承受了。除了積攢了幾十年的消費力井噴式爆發(fā)的歷史背景，這一代中產(chǎn)階層的心理狀態(tài)是個重要因素。

　　買多大的房子本來就是當(dāng)代中產(chǎn)階層的居住試驗。

　　中產(chǎn)階層不可能很快中止這場試驗，因為關(guān)于居住、關(guān)于投資不動產(chǎn)，中產(chǎn)階層還有許多有待了解的內(nèi)容，還有許多需要積累的經(jīng)驗，這一代沒有完成，下一代還要繼續(xù)。在消費者沒有具足認(rèn)識與經(jīng)驗之前，市場會始終處在不確定、不成熟、不完善的狀態(tài)中，而這幾個"不"又會使消費者對未來存在著更多的猜想。只有當(dāng)消費者真正成熟起來，這個市場提供的關(guān)于居住的夢想才是有依據(jù)的，帶有極大試驗色彩的"嘗試性消費"才會轉(zhuǎn)向理性需求的"滿足型消費"。

　　不過這一天還不會太快到來，因為影響中國中產(chǎn)階層消費者走向成熟的法律系統(tǒng)、媒體系統(tǒng)、設(shè)計系統(tǒng)都還不可能迅速提供一個完善的模本供中產(chǎn)階層參考：我住多大的房子合適？