關于房地產制度的討論告一段落了。筆者從現有的二元土地制度入手得出結論，政府壟斷城市土地供應、房地產商壟斷城市房屋供應的雙重壟斷模式，必然推動土地與房屋價格維持在泡沫水平上，民眾將為房屋付出大得不成比例的代價，導致城市經濟向房地產業(yè)集中。因此，需要從根本上反思目前效仿香港的房屋發(fā)展模式，讓城市居民自由地向農民購買土地，建造自己的房屋。

遺憾的是，這些文章被有些評論家簡單地概括為呼吁取消房地產開發(fā)商。這不是我的意思。在我看來，允許農民在工業(yè)化、城市化的過程中自由地向市民和企業(yè)出租、轉讓土地，最重要的結果將是打破城鄉(xiāng)隔離制度，打破城市政府對于城市化過程的壟斷，推動城鄉(xiāng)融合。這是解決所謂三農問題的根本出路。

城鄉(xiāng)隔離

應當說，這些討論所關切的，主要是“城鄉(xiāng)邊緣區(qū)”。隨著城市的郊區(qū)化，國外學者從20世紀50年代開始從事這方面的研究。所謂城市邊緣區(qū)，就是城市在自身的近域推進和廣域擴展過程中，城鄉(xiāng)要素逐漸過渡、彼此滲透、功能互補而形成的特殊區(qū)域。自20世紀90年代以來，內地也有學者開始研究城鄉(xiāng)邊緣區(qū)問題。因為，城市，尤其是大城市的城市空間地域在迅速擴張，建成區(qū)面積不斷擴大。

但是，中外的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)的法律性質，卻是完全不同的。

一個具有活力的城市有一種自然地向郊區(qū)擴展的傾向：城市人口可能愿意到鄉(xiāng)村居住，城市的企業(yè)也可能愿意到城市周圍的鄉(xiāng)村從事生產與經營活動。內地的城市也不例外，從80年代民眾獲得一定自由以來，內地各個城市就出現了所謂的“城鄉(xiāng)結合部”，比如北京的大紅門地區(qū)。

這就是自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，這個過程也就是自發(fā)城市化的過程。在這個過程中，農民所擁有的土地融入到現代經濟體系，農民也成為服務于現代經濟體系的不動產經營者。在這些自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，農民自我實現了城市化。

但是，城市政府始終不接受這種自發(fā)形成的城鄉(xiāng)結合部。最直觀的理由是，這些地區(qū)臟亂差，這些地區(qū)是外來人口聚居區(qū)，治安比較混亂。于是，政府頻繁地發(fā)動治理整頓行動，其主要依據則是，農村擅自改變土地用途，在農業(yè)用地上建設違章建筑用于出租經營，而這是違法的。在北京，有些花費幾億元建設的此類所謂違章建筑，被政府強行拆除。

自發(fā)的城市化過程被人為阻止了。當然，這些地區(qū)遲早也會出現官方的城市化。但在這個過程中，首先政府征用農民的土地，然后或者低價轉讓給企業(yè)，或者高價轉讓給房地產開發(fā)商。漂亮的廠房或房屋被建造出來，但是農民卻不見了。他們獲得了低廉土地征用補償費之后，喪失了從事經濟活動的資源，也得不到多少就業(yè)機會。他們被迫徘徊在現代經濟體系之外，有大量被征地農戶甚至淪為貧困人口。

可以說，在中國，不可能存在合法的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)。城鄉(xiāng)邊緣區(qū)意味著城市的人口和活動自然地延伸到鄉(xiāng)村的土地上，而這在中國是被禁止的。即使事實上存在城鄉(xiāng)邊緣區(qū)，也都是不合法的，因為其所在的土地屬于違法利用。

可以說，目前城鄉(xiāng)二元土地制度導致了一個離奇的后果：城市在迅速擴大，但城市跟鄉(xiāng)村之間仍然有一個清晰的法律邊界。這個法律邊界也自然地成為政府公共品的供應邊界。政府供應的城市生活公共品只覆蓋國有土地，政府不為生活在非國有土地——即法律意義上的城區(qū)——上的民眾提供城市生活所需要的基礎設施，即使居住在這些土地上的人都是城市居民。

這一方面導致城市居民只能擁擠在嚴格意義上的城區(qū)，因為只有在這里才能享受到公共品；另一方面，自發(fā)形成的城鄉(xiāng)邊緣區(qū)和所謂的城中村城市基礎設施嚴重匱乏，必然給人以臟亂差的印象，這恰恰又成了政府打擊整頓城中村、城鄉(xiāng)結合部的絕好借口。

城市化不應由政府壟斷

城市化是否只能在國有土地上進行？答案顯然是否定的。古今中外，除了香港之類的城邦殖民地之外，幾乎所有城市的建立與擴展，都是在土地不為政府所有的前提下進行的。那么，在內地，為什么城市化的前提必須是改變土地的權屬，即城市政府取代農民，成為將要納入城市范圍之內的土地的所有者？或者說，城市化何以成了城市政府的壟斷性權利？恐怕無人能從經濟學上為政府這樣做提供令人信服的理由。

政府的本分The Government's Role城市更多地意味著一種組織經濟活動的方式，城市密集的知識與勞動分工網絡可以讓各種資源的利用效率有所提高。在斯密所說的“自然的自由”制度下，作為一種經濟形態(tài)的“城市”完全可以自然地覆蓋鄉(xiāng)村地區(qū)，盡管程度不等。可以說，城市化就僅僅是一個程度的問題，城市與鄉(xiāng)村之間理應不存在截然的法律上的分界線。

這個自然的自由制度，首先是指人員、物品、資本等一切要素不受限制地在城鄉(xiāng)之間自由流動。輿論現在十分關心農民自由流入城市的問題，應當說，城市從法律上接受入城農民，乃是農民理當享有的權利。但是，在現有制度下，農民自由入城只是意味著，被隔離的兩側的城市與鄉(xiāng)村人口的規(guī)模有所調整，隔離制度本身卻依然如故。

從政治正義與經濟效率的角度看，最為重要的是打破這種城鄉(xiāng)隔離制度本身?；诖耍鞘芯用衲芊褡杂傻氐洁l(xiāng)村生活居住反而是一個更重要的問題。也就是說，有助于打破城鄉(xiāng)隔離的城市化的特征是，不需要經過政府征地、開放商集中開發(fā)的過程，市民就可以到鄉(xiāng)村居住，城市在不進行土地國有化的前提下擴展。

城市居民自由到農村居住，其實也是城市資源向鄉(xiāng)村自然流動的過程。現行二元土地制度的主要意圖是保護農地，防止城市過多占用鄉(xiāng)村土地。這個目的非但不可能實現——現實是圈占土地下的土地浪費十分嚴重，還導致了一個非意圖后果：阻止了城市資源自發(fā)地向鄉(xiāng)村自由流動。而這種流動本來可以成為一種催化劑，讓那些在鄉(xiāng)村經濟體系中以較低效率循環(huán)的要素，自然地進入城市經濟形態(tài)中，從而大幅度提高其效率。這也可以把城市公共品帶入鄉(xiāng)村。其中最重要的是，農民以自己所擁有的土地為資本，自然地融入城市經濟體系中，并與城市人口形成一種共生關系，事實上，在自己的土地上成為經濟與社會意義的城市人口。

自然地合理地城市化，需要政府走開，讓城市自然擴展，讓農民和市民自由地雙向流動。只有這樣，城市與鄉(xiāng)村之間才不會有絕對的反差，城市化才能夠吸納農民，農民也能夠成為城市化的主體，而不像現在這樣是一個純粹的對象，甚至根本就不相干。