有信心，是好的，現(xiàn)實問題，還得解決。

現(xiàn)在我們的體制暴露出很多弊病，也有著這樣或者那樣的不如意，某些時段、某個問題上，甚至矛盾會激化，比如，2004年以來不斷瘋長的房地產價格。

人們抱怨地產價格高，誰也不能否認房地產中的灰色，誰也不能否認房地產有泡沫，甚至沒有人能夠反駁超過紐約的上海房價對中國經濟是致命的威脅。

換一個角度，讓攻擊者易地而處成為地產商，會怎么做？會不會做得更好？

如果不能，我們又應該如何去做？

這個問題，請不要問我們。

第一，我們確實不知道；第二，本來就沒有標準答案。

“中國不高興”，“中國怎么辦”，問題是無論怎么辦，都會有人不高興。利益是既定的，無論如何去做都會分割現(xiàn)有利益格局，任何一個自稱高明的策略，都未必有效?？刂品績r，不可能是帕累托改進。只有市場是對的，我們也只能順著這個邏輯前進：對與錯，是與非，相信時間會給出最后的評價。

有很多人說：土地供給有限度，所以，地產價格應該永遠提升。

上述說法=廢話，因為任何一種生產要素都是有限的，這是一個徹頭徹尾的偽命題。舉例說明：

任何時段，人力資本（全部土地）都不可能驟然增加，所以供給也是有限的（嚴格執(zhí)行計劃生育，幾十年下來就是萎縮了），高端人才（繁華地段）應該極度稀缺，因此，工資應該無限提升。

以上理論，適合任何一種資源，比如，空氣。

如果上述邏輯不對，憑什么相信只有土地供給有限？

人力資本成本不能無限提高，因為，獲益者實在太多，不可能結成利益聯(lián)盟。地產泡沫，是一場以少對多的博弈，很遺憾，勝出的永遠不可能是購房者。

高房價是恐怖的，金融危機下就更加恐怖，恐怖到已經鎖定銀行、綁架國民經濟、限制內需，已經從根本上改變國民財富分配——富者愈富，而貧者愈貧。

這些，無疑需要改變。

與歷次經濟危機一樣，地產泡沫如何而來，是因為缺乏必要的投資途徑，沒有創(chuàng)新引導資金，結果就必然是房價虛高。只要沒有實質性的自主創(chuàng)新，泡沫就會繼續(xù)，不只是今天中國如此，南海危機如此，橡皮潮風波如此，次貸危機還是如此。

這些，不是政府或者任何政令可以限制住的，資金必然要尋找高回報，也就必然滋生種種不如意。

后面的問題是，房價會碰到天花板嗎？回答這個問題，先讓我們延展視野。

地產泡沫不只今天有，歷史上就始終存在，不僅中國有，全世界都有：本卷我們看到了19世紀末上海租界地產泡沫，最終拖累上海金融業(yè)；在世界卷中你還將看到日本東京地產泡沫，竟然搞得日本經濟衰退一下就是十幾年，號稱“失去的十年”。

這，都不是地產泡沫最拉風的戰(zhàn)績。

現(xiàn)在，很多人知道，1929年美國大危機罪魁禍首是華爾街，1929年10月29日道瓊斯指數(shù)一瀉千里，最終拖垮了美國經濟。

這么說、這么想確實沒錯，不過，華爾街遠沒有這么神奇，可以俯仰之間撼動整個美國。道瓊斯指數(shù)，更只是一個代表。

沒有道瓊斯，沒有華爾街，美國經濟該崩潰，照樣會崩潰。

如果你覺得現(xiàn)在北京、上海遍地都是房產中介有點夸張，那是沒見20世紀30年代的美國，1923年佛羅里達州的邁阿密市，僅有7.5萬人口，規(guī)模最多相當于我們一個縣城，竟有2.5萬名地產經紀人，當?shù)胤績r更是在3年內漲了6倍。人們對地產業(yè)的瘋狂已經到了癡迷的地步，最響亮的口號是“如果今天不買，明天就買不到了”。

今年確實買到了，明年卻被套牢了。

1926年在沒有任何先兆的情況下，美國房地產驟然跌價，無數(shù)人破產，其中包括麥當勞創(chuàng)始人雷·克洛克，被弄得一貧如洗，甚至混到以賣紙杯為生，后來大概覺得自己實在太窮了，于是就創(chuàng)辦了麥當勞這個窮人快餐店。

虛高的房價耗空了貨幣市場的資金，華爾街在后來的反擊中其實已經沒有子彈。

2009年的次貸危機乃至后來的金融海嘯，誘因同樣是虛高的美國房地產市場。飆升的地價弱化了金融機構風險控制動力，大量信貸資金又使得房價繼續(xù)上升，似乎這是一個永無止境的循環(huán)……

人們曾經認為房地產的未來是永遠。永遠有多遠？

有人說，永遠將是沒有盡頭，因為，城市中心用地不可復制，所以，地產價格會只升不降。

城市中心確實無法復制，但是，可以復制城市。

你可能覺得這種回答過于夸張，不過，既然地產業(yè)利潤前景無限，只要復制城市的收益足夠大，為什么不可以復制城市？

如果復制城市的收益不能彌補地產業(yè)成本，憑什么相信地產泡沫可以持續(xù)到永遠？

有人說，永遠是沒有盡頭，因為，今天的房地產已非昨日的大板樓，此一房產非彼一房產，以前，小區(qū)里有亭臺水榭嗎，以前，你見過親水社區(qū)嗎？

地產業(yè)也在不斷創(chuàng)新。

此一房產源自彼一房產。親水，用20世紀80年代的另外一個名詞形容也比較貼切：有人管理，叫做親水；無人管理，就是臭水溝。

地產業(yè)能創(chuàng)新的，只有概念，說白了，純屬忽悠。

就算不忽悠，北京、上海無論如何發(fā)展也別指望幾年內超過紐約、東京，憑什么相信北京、上海房價泡沫可以無限繼續(xù)？難道世界上只有北京、上海土地供給有限，紐約、東京發(fā)展了幾百年，最后都混成土地供給無限了？

房地產泡沫，終將破滅，昨天如此，今天如此，明天也照樣如此；美國如此，日本如此，中國也不可能例外。

聽到這個答案，大家先別歡呼雀躍。

我再重復問一次剛才的問題，房價會碰到天花板嗎？

其實，我知道，大家更想問的問題是，房價一定會下跌嗎？所以，我才把問題改為“泡沫會破滅嗎”。

這完全是兩個問題，所以，才要分開來回答。