以臺灣地區(qū)為例，造成第一個誤解的原因，主要是從1987~1989年，臺灣房價與股市指數(shù)同時狂飆，股市指數(shù)更從2000多點一路飆升至12000點，令大眾印象太過深刻。而2003年年初的SARS疫情，房價與股市指數(shù)雙雙暴跌，也讓大眾誤以為兩者亦步亦趨、焦孟不離。

其實二者關(guān)系并非如此。在過去，不乏股市漲聲連連，但房價仍原地踏步的時候；或股市已進入“熊市”，但房價依然居高不下的情景。例如在2009年年初，中國臺灣地區(qū)股市已跌破5000點，但房價卻還在高位運行，便是最好的例證。

若用經(jīng)濟學(xué)原理加以解析，股市是整體經(jīng)濟的領(lǐng)先指標(biāo)，一個景氣循環(huán)約3~5年，但由于房地產(chǎn)相關(guān)信息未能透明化，使得房地產(chǎn)成為滯后指標(biāo)，一個景氣循環(huán)則約為7~10年。也就是說，整體經(jīng)濟還未變壞，股市指數(shù)已提前反映，但整體經(jīng)濟持續(xù)衰退一年以上，房價才會緩緩下跌。因此，房地產(chǎn)的景氣循環(huán)，雖與股市景氣循環(huán)有關(guān)，卻有時間上的落差。

而且，股市被稱為“整體經(jīng)濟的櫥窗”，但房地產(chǎn)是單一產(chǎn)業(yè)，還會受到公共政策與其他因素的影響，所以，兩者的景氣榮枯并非完全掛鉤。

至于第二個誤解，更容易破解。仍以臺灣地區(qū)為例，從1989~2003年，臺灣房價小幅緩跌了十多年，可見“房地產(chǎn)景氣7年循環(huán)論”只是取其平均數(shù)，并非每次景氣循環(huán)都正好是7年。

房價下跌三成，購房變成負(fù)債

那么，在經(jīng)濟不景氣的時代，房地產(chǎn)真的是最穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y嗎？實質(zhì)資產(chǎn)真的不會大幅縮水嗎？

絕大多數(shù)人買房子，大都得準(zhǔn)備房價一到三成之間的首付，倘若在房價偏高時購房，遇到經(jīng)濟不景氣，房價跌破三成也時有所聞。如果從投資的角度來看，這代表所有的投資都化為烏有，剩下的房貸就是“純負(fù)債”?？梢娰彿康耐顿Y回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上買股票，因為除非融資買股票，否則就算股價腰斬，也還有一半的資產(chǎn)。

所以，在不景氣時，除非確定房價已經(jīng)滑落谷底，否則投資房地產(chǎn)并非絕對穩(wěn)當(dāng)，甚至很容易成為“斷頭戶”，得不償失。

如果站在消費的角度看購房，可以看到，消費者不會太在意賠賺，因為房子還可自住，就像很多人同樣也借貸買車，但由于車子是交通工具，買車后便不會太在意車價的漲跌。