第四節(jié)應(yīng)納稅額的計算

一、增值額的確定

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

增值額是計算土地增值稅的本質(zhì)所在。增值額與扣除項目金額的比值稱為增值率，土地增值稅實行四級超級累進(jìn)稅率，增值率越大，適用稅率越高。

因此，準(zhǔn)確計算增值額非常重要。要想準(zhǔn)確計算增值額，需要有準(zhǔn)確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額和扣除項目的金額。在實際房地產(chǎn)交易活動中，有些納稅人由于不能準(zhǔn)確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準(zhǔn)確，直接影響土地增值稅納稅額的計算和繳納。

因此，稅法規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅，“房地產(chǎn)評估價格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。

（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價格的行為。

（2）提供扣除項目金額不實。提供扣除項目金額不實是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價格低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價格，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價格乘以成新度折扣率計算的房屋成本價格和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

二、應(yīng)納稅額的計算方法

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是

應(yīng)納稅額=?（每級距的土地增值額×適用稅率）

但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額的50%。

土地增值稅稅額=增值額×30%

（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%。

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%。

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額超過扣除項目金額200%。

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。

下面，我們舉一個簡單例子并運(yùn)用兩種計算方法來具體說明：

［例1?2］某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應(yīng)交土地增值稅的稅額。

第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的方法計算）：

第一步，先計算增值額。

增值額=400-100=300（萬元）

第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。

增值額與扣除項目金額之比=300÷100=300%

由此可見，增值額超過扣除項目金額200%，分別適用30%，40%，50%和60%四擋稅率。

第三步，分別計算各級次土地增值稅稅額。

（1） 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率。

這部分增值額=100×50%=50（萬元）

這部分增值額應(yīng)交的土地增值稅稅額=50×30%=15（萬元）