對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定預(yù)征率預(yù)交土地增值稅,待辦理決算后,進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,也應(yīng)在取得預(yù)售收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

2?部分轉(zhuǎn)讓

納稅人進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的

國稅函［2004］938號文件規(guī)定，為了簡化行政審批手續(xù)，進(jìn)一步方便納稅人和加強(qiáng)稅收管理，經(jīng)研究，對土地增值稅納稅人定期進(jìn)行納稅申報(bào)的問題作如下解釋和規(guī)定：

（1）取消《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，定期進(jìn)行納稅申報(bào)須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意的規(guī)定。

（2）納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)，因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。

（3）納稅人選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅人所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報(bào)方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，成本與費(fèi)用的確認(rèn)與收入難以及時(shí)配比，土地增值稅采用的是先預(yù)征后清算的征收模式。開征以來，由于種種原因，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期不進(jìn)行土地增值稅的清算。為加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，做好已完工項(xiàng)目的清算工作，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局于2006年3月2日下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號文件），該文件規(guī)定，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定預(yù)征率,并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。 對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的、建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則,對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。