由此可大致推算，2009年1~5月全國商品住宅銷售速度也是可持續(xù)的。如果考慮下面展開分析的寬松貨幣政策，結(jié)論將更可信。支持成交量景氣趨勢持續(xù)的因素還有：寬松的貨幣政策和超額貨幣、通脹預(yù)期、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景。

房地產(chǎn)泡沫溫床

成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的歷史告訴我們，寬松貨幣政策必然導(dǎo)致的超額貨幣是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的溫床。

其機(jī)理大致是：大量的超額流動(dòng)性流入房地產(chǎn)，通脹預(yù)期不斷升溫，看似無限的貨幣爭奪非常有限的房地產(chǎn)資源，房地產(chǎn)因?yàn)橄∪薄⒍▋r(jià)相對容易、投資門檻較低、實(shí)物有形、有一定現(xiàn)金流入（出租）而備受投資者推崇，投資者希望快速獲取高額回報(bào)，或希望通過把資產(chǎn)和財(cái)富固定在土地上而保值增值。這個(gè)過程也是房價(jià)不斷被泡沫化的過程。

在資產(chǎn)泡沫的過程中，無所謂理性與狂熱，愚蠢與聰明，每個(gè)投資者的選擇似乎都是合理的，都被通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫牽著鼻子走，因?yàn)槊總€(gè)投資者都不希望財(cái)富蒸發(fā)。

根據(jù)美國、日本、英國和中國香港的超額貨幣與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，我們得出如下結(jié)論：

一是超額貨幣領(lǐng)先于房價(jià)表現(xiàn)：先有大量流動(dòng)性，后有房價(jià)快速上漲；

二是超額貨幣與房價(jià)表現(xiàn)保持高度一致；

三是美國和中國香港因?yàn)橥菩袑捤傻呢泿耪撸~貨幣已經(jīng)見底回升，房價(jià)還在下降途中。只要貨幣政策持續(xù)寬松，預(yù)計(jì)房價(jià)將很快觸底。

那么，中國貨幣供應(yīng)量與房價(jià)的關(guān)系是否和上述四地一致呢？1998年以來的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)M1-M2增速為正時(shí)，股票市場和房地產(chǎn)市場均走大牛市，比如1999年10月～2001年6月、2006年12月～2008年3月的股市和房市走勢。

尤其是2004年2月～2005年1月這個(gè)時(shí)段，因股票市場受全流通限制，震蕩行情，也許正因?yàn)槿绱?，更多資金流向了房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)大漲小回，誕生了新一輪大級別房地產(chǎn)牛市。就當(dāng)前情況來看，寬松貨幣政策下通脹預(yù)期升溫，4月開始內(nèi)地主要城市大戶型和別墅非常暢銷。

除央行不斷地投放貨幣信貸外，樓市還有一股資金新生力量值得高度關(guān)注，即2008年年初開始不斷固化的居民儲蓄存款中的定期存款，若平均儲蓄期限為2年，則2010年將是這批資金到期活化的高峰期。  2009年初開始，已有部分定期存貨到期轉(zhuǎn)為活期存款。在未來通脹預(yù)期繼續(xù)升溫，或者經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情景下，這批預(yù)計(jì)高達(dá)3.4萬億元的定期儲蓄存款活化后，可能會有相當(dāng)一部分資金進(jìn)入樓市，置業(yè)保值增值和防通脹，而這將推動(dòng)房價(jià)上漲。

寬貨幣驅(qū)房價(jià)漲

和全球央行一樣，為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國央行采取了非常寬松的貨幣政策，具體表現(xiàn)在：連續(xù)降息（2008年9月開始連續(xù)降息216個(gè)基點(diǎn)）；大量投放新增貸款（2009年1~5月5.84萬億元）；M2快速攀升（5月高達(dá)25.8%，創(chuàng)1996年10月以來新高）；個(gè)人按揭房貸利率極低（7折優(yōu)惠后僅4.16%）。

本次太超常規(guī)的貨幣信貸投放，觸發(fā)了居民通脹預(yù)期，將導(dǎo)致房價(jià)代表的資產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前啟動(dòng)。若經(jīng)濟(jì)前景走向復(fù)蘇，房價(jià)將因經(jīng)濟(jì)景氣上升而受支撐（減輕泡沫化程度），成交量持續(xù)放大，地產(chǎn)股同時(shí)受益于溫和通脹和經(jīng)濟(jì)增長，地產(chǎn)股投資可以參考利率周期，即到加息周期中期之前，地產(chǎn)股都將是股市龍頭板塊和領(lǐng)漲板塊。

若經(jīng)濟(jì)并未成功復(fù)蘇，因?yàn)樨泿判刨J持續(xù)大量投放，可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫化程度加大，而且經(jīng)濟(jì)前景黯淡將導(dǎo)致越來越多的實(shí)業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，直到滯脹來臨。

因此，無論經(jīng)濟(jì)前景是復(fù)蘇還是停滯，在未來一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)上漲趨勢已然確立。

貨幣政策寬松程度，是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和資產(chǎn)泡沫化的第一推手。貨幣信貸不緊縮，通脹預(yù)期和房地產(chǎn)投資需求不萎縮，房價(jià)下跌動(dòng)力不足（尤其在開發(fā)商銷售回籠資金后已無破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況下），股市房地產(chǎn)股行情將難以停止。

問題在于，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢尚未確立之前，政府很難出臺實(shí)質(zhì)性貨幣信貸緊縮措施，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策類型還將是“扶持”和“維穩(wěn)”，因?yàn)樾枰康禺a(chǎn)銷售景氣拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。

因此，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇確立并走向景氣、或者通脹惡化、或者房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入半理性半狂熱階段，都需要高度關(guān)注貨幣政策緊縮的政策風(fēng)險(xiǎn)。

房價(jià)復(fù)蘇才開始

那么，目前房地產(chǎn)處于什么階段呢？如前所述，已經(jīng)從成交量復(fù)蘇階段走向房價(jià)復(fù)蘇階段。為了更容易把握市場動(dòng)態(tài)，我們將房價(jià)復(fù)蘇階段按時(shí)間順序再具體分為三個(gè)小階段：理性階段（對應(yīng)改善性需求和真實(shí)投資需求）、半理性半狂熱階段（混合各類需求）、狂熱階段（對應(yīng)非真實(shí)投資需求和投機(jī)需求）。