對商業(yè)地產(chǎn)的成敗各有不同的定義，對于進行分散銷售產(chǎn)權(quán)商鋪的項目而言，能夠?qū)⒏嗝娣e的商鋪實現(xiàn)銷售即代表成功；而對于只租不售、持有物業(yè)的業(yè)主而言，經(jīng)營狀況良好，業(yè)主可取得較高的租金回報即代表成功。如果在此將商業(yè)項目的成功定義為經(jīng)營上的成功的話，則分析導致項目失敗的主要原因如下：

1. 打散商鋪銷售后統(tǒng)一管理乏力

由于商鋪打散銷售后會造成業(yè)主過多的局面，在運營管理中很難將各方的意見協(xié)調(diào)一致，因而項目在業(yè)態(tài)布局、促銷、服務等各關鍵性環(huán)節(jié)均難以達到理想程度，所以最終會致使項目失敗。目前在國內(nèi)，打散銷售后的項目鮮有成功案例。

2. 開業(yè)前招商未達到理想狀態(tài)

一個新商業(yè)項目的目標顧客在沒有到達這個項目消費之前，他們會有習慣性消費的商場，這個新項目的加入就是要與原有的商場競爭，吸引這些目標人群到達購買，而且要憑借項目優(yōu)勢留住顧客，使其在項目形成消費的習慣。而如果一個新項目開業(yè)狀態(tài)不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當大的區(qū)域內(nèi)仍在施工等，會給顧客造成不良印象，因此這些顧客去過一次之后就很難在近期二次光顧。直接導致項目開業(yè)熱鬧幾天后迅速變冷，將項目推入低潮，同時也極有可能會因此引起一系列的不良反應。所以，商業(yè)項目初始開業(yè)應該被看做一個盛大的公開亮相，要格外謹慎，準備充分，力爭以良好整齊的狀態(tài)面世，吸引首次到達的顧客在未來仍能夠重復回頭消費。

3. 未能及時響應市場變化而保持動態(tài)調(diào)整

商業(yè)零售行業(yè)是最為貼近消費者、對消費需求變化最為敏感的行業(yè)，一個商業(yè)項目應該響應消費需求變化，對業(yè)態(tài)作出及時調(diào)整。只有動態(tài)地保有最適合目標消費者需求的活力租戶，才能夠在市場競爭中持續(xù)保持優(yōu)勢地位。目前在中國大陸有諸多項目未能及時調(diào)整，形象老化，在市場上的地位也日漸勢微。

4. 硬件不佳直接限制項目發(fā)展

硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎條件之一。不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，如果項目在設計時未能夠考慮到未來租戶需求的差異性，做到有所針對，則建成后會對招商和業(yè)態(tài)調(diào)整造成極大限制，從而導致項目難以實現(xiàn)成功經(jīng)營。