從硝煙中走過(guò)來(lái)的戰(zhàn)士很多是英雄，可惜很多被貪欲毀掉了。在女人和貪欲面前都沒(méi)有毀掉的男人，可惜被自己的愛(ài)好毀掉了。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，規(guī)劃局就是一座神圣的大廟。

牛枝花和其他地產(chǎn)商一樣，對(duì)這座廟可謂高山仰止。“新站13號(hào)地”開(kāi)發(fā)在即，牛枝花又到了和規(guī)劃局打交道的時(shí)候。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，就像一道誘人但又復(fù)雜的滿(mǎn)漢全席，雖然味道極佳，但是烹調(diào)起來(lái)需要費(fèi)時(shí)間。厲害的開(kāi)發(fā)商就是一個(gè)高明的廚藝大師，可以掌握好火候，對(duì)各種材料捏拿得很準(zhǔn)，也懂得哪些程序可以化繁為簡(jiǎn)。

    一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)這個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程必須經(jīng)過(guò)很多道程序，缺一不可：前期調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、取得土地使用權(quán)、征地拆遷、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售。 

在取得土地之后，項(xiàng)目便進(jìn)入規(guī)劃程序，這是一件馬虎不得的大事。

開(kāi)發(fā)商取得了土地，并非意味著就可以造房立樓大賺人民幣了。這里面還有個(gè)游戲規(guī)則的問(wèn)題，而這個(gè)規(guī)則的裁判就是規(guī)劃局。就像一個(gè)喜歡駕駛的人買(mǎi)回一部愛(ài)車(chē)，并不代表他可以無(wú)拘無(wú)束自由馳騁，還需要遵守交通規(guī)則。

也就是說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃程序必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃局，在符合城市規(guī)劃要求的前提下，必須向規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù)，在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，項(xiàng)目方可開(kāi)工建設(shè)。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線(xiàn)綜合圖、說(shuō)明書(shū)等一系列設(shè)計(jì)方案都必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃局審批。經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件，而建設(shè)用地規(guī)劃許可證更是取得土地使用權(quán)的必備文件。

由此可見(jiàn)，規(guī)劃局這座廟大得很，它牽扯著開(kāi)發(fā)商的每一根神經(jīng)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是財(cái)富。一個(gè)樓盤(pán)，從拿地到銷(xiāo)售完畢，一般的周期，快則六至八個(gè)月，慢也只要一年。時(shí)間拖得太長(zhǎng)的話(huà)，單是銀行的貸款利息這一項(xiàng)就要多出不少。

按理說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)在規(guī)劃局，按照正常程序操作即可，然而，開(kāi)發(fā)商常常抱怨，向規(guī)劃局報(bào)批方案時(shí)總是難以通過(guò)，很多項(xiàng)目規(guī)劃被反復(fù)要求修改，為何總是通不過(guò)？這里面就有學(xué)問(wèn)了。既然是座大廟，開(kāi)發(fā)商就得燒香拜佛。等不及的開(kāi)發(fā)商只好私底下找人活動(dòng)。只要這座廟里的菩薩發(fā)發(fā)佛心，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的速度就快多了。

牛枝花操作了幾個(gè)項(xiàng)目，對(duì)這個(gè)程序非常熟悉了，他以前就是依靠手下的美女公關(guān)團(tuán)搞人肉炸彈轟炸，自然也可以通關(guān)，但是牛枝花覺(jué)得速度還不夠快，他需要在美女之外的一種力量來(lái)推動(dòng)加速，從而更快地為自己產(chǎn)生財(cái)富。這種力量自然就是高官。

牛枝花想起了呂小姬背后的資源，這座儲(chǔ)備了很久的寶庫(kù)到了開(kāi)發(fā)的時(shí)候了。

他給呂小姬打了個(gè)電話(huà)，說(shuō)了些客套話(huà)，然后拋出藥引子：“呂處長(zhǎng)，我上次還欠你一頓賠禮的飯局，你看你什么時(shí)候有空，去我的柳溪山莊視察一下。那個(gè)地方很不錯(cuò)，也適合老同志休養(yǎng)小住，呂處長(zhǎng)如果有老同志要安排，就安排到我們的柳溪山莊吧，我們很愿意替呂處長(zhǎng)效勞，為你分憂(yōu)啊?！?/p>

公關(guān)老手呂小姬是何等聰明之人，一聽(tīng)就知道牛枝花的意思。自從上次收了牛枝花的新寶馬轎車(chē)之后，呂小姬就覺(jué)得欠了他什么似的。對(duì)于他的要求，呂小姬自然會(huì)主動(dòng)迎合，也算是一種回報(bào)。

再說(shuō)了，呂小姬所認(rèn)識(shí)的那些老領(lǐng)導(dǎo)，很多都是接待時(shí)認(rèn)識(shí)的，有的純粹是工作關(guān)系，有的私交還不錯(cuò)。這官場(chǎng)上的事，一個(gè)人手上有很多關(guān)系，只是意味著他擁有資源。如果這些關(guān)系沒(méi)有利用，那也就只是一種沒(méi)有生命的資源，就像坐擁一潭死水一樣；如果將這些資源盤(pán)活了，用好了，那就變成了一座寶庫(kù)，自己自然是寶庫(kù)的掌管人。呂小姬自然知道這個(gè)道理，所以，面對(duì)牛枝花的要求，她當(dāng)然樂(lè)意幫忙。

“?？傂枰褪欣锬膫€(gè)部門(mén)打交道呢？”呂小姬不問(wèn)牛枝花需要結(jié)識(shí)哪位老領(lǐng)導(dǎo)，而是直接說(shuō)市里的部門(mén)，表示她知道牛枝花心里的小九九，自己是有意在幫助他。

“我手上的一個(gè)項(xiàng)目，最近要向市規(guī)劃局報(bào)批。呂處長(zhǎng)與規(guī)劃局很熟悉吧？”牛枝花說(shuō)。

“市規(guī)劃局的馬局長(zhǎng)只是認(rèn)識(shí)，工作上的來(lái)往，沒(méi)有很深的私交。不過(guò)他和省里的李老爺子關(guān)系不一般，我將李老爺子喊出來(lái)介紹給你認(rèn)識(shí)一下?！眳涡〖дf(shuō)的李老爺子就是李大國(guó)，多年前擔(dān)任過(guò)東海省政協(xié)副主席，之前是東海省委常委、政法委書(shū)記。

李大國(guó)與市規(guī)劃局局長(zhǎng)馬之棟情同父子，馬之棟在仕途上的造化全憑李大國(guó)的庇護(hù)。兩人的關(guān)系說(shuō)來(lái)話(huà)長(zhǎng)。李大國(guó)與馬之棟的父親是一起出生入死的戰(zhàn)友。對(duì)越自衛(wèi)還擊戰(zhàn)打響后，李大國(guó)與馬之棟的父親馬解放奉命出兵。隨大部隊(duì)攻打諒山。當(dāng)時(shí)馬解放是獨(dú)立連連長(zhǎng)，李大國(guó)是副連長(zhǎng)。重鎮(zhèn)諒山，北臨山岳，南接平原，是越南北方的戰(zhàn)略要地，河內(nèi)的大門(mén)。越南當(dāng)局視諒山為“要塞”，命令其“王牌”第三師精銳部隊(duì)，沿諒山城外的山岳叢林一線(xiàn)擺開(kāi)，妄圖阻止我邊防部隊(duì)乘勝還擊。馬解放和李大國(guó)的連隊(duì)接到命令，作為敢死隊(duì)先行沖鋒突破防線(xiàn)。兩人知道這一仗兇多吉少，全連官兵全部寫(xiě)了遺書(shū)，馬解放和李大國(guó)相互約定，只要其中一人活著，就要照顧好兩人的家小。戰(zhàn)斗打響后，由于越軍的火力太猛，獨(dú)立連連續(xù)發(fā)起了三次沖鋒都沒(méi)有突破，此時(shí)死傷已經(jīng)過(guò)半。主要是越軍的一個(gè)碉堡久攻不下，可這時(shí)離大部隊(duì)發(fā)起總攻的時(shí)間越來(lái)越近。連長(zhǎng)馬解放沒(méi)有多想，便在戰(zhàn)友的掩護(hù)下，操起一個(gè)炸藥包沖向了碉堡，最后與敵人的碉堡同歸于盡，為進(jìn)攻掃除了障礙。獨(dú)立連因此獲得“英雄連”稱(chēng)號(hào)，幸存下來(lái)的副連長(zhǎng)李大國(guó)也被授予戰(zhàn)斗英雄稱(chēng)號(hào)。李大國(guó)沒(méi)有忘記與馬解放的約定，一直照顧著他的一家人。后來(lái)李大國(guó)官至師長(zhǎng)后，轉(zhuǎn)業(yè)至東海省出任地方要員，擔(dān)任過(guò)省委常委、政法委書(shū)記等職。馬之棟成人后，李大國(guó)一直將他帶在身邊，視若己出，并加以培養(yǎng)。馬之棟也將李大國(guó)當(dāng)作自己的父親。

馬之棟與李大國(guó)的故事，牛枝花早已聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但是以前無(wú)緣結(jié)識(shí)?，F(xiàn)在有了呂小姬搭橋，事情自然好辦了。

“呂處長(zhǎng)，我們柳溪山莊養(yǎng)了幾匹英國(guó)純血馬，你今天邀請(qǐng)李老爺子過(guò)來(lái)騎馬吧。”牛枝花早已了解清楚，明天是李大國(guó)的生日，雖然不是什么大壽，但是每年的生日，馬之棟必定要陪著老爺子過(guò)。

呂小姬答應(yīng)盡力而為。

牛枝花這次的安排，有幾個(gè)目的，當(dāng)然目標(biāo)主要是規(guī)劃局長(zhǎng)馬之棟。他以前都是和馬之棟手下的小嘍啰打交道，俗話(huà)說(shuō)小鬼難纏，擒賊就得先擒王。只要搞定了馬之棟，規(guī)劃局的事情就不是問(wèn)題了。

牛枝花還有一個(gè)目的。他聽(tīng)說(shuō)馬之棟要去市公安局當(dāng)局長(zhǎng)，這個(gè)小道消息傳了很久了，全麗陽(yáng)官場(chǎng)都傳遍了，可就是遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。從規(guī)劃局長(zhǎng)調(diào)任公安局長(zhǎng)，就是預(yù)示要升職?，F(xiàn)在的公安局長(zhǎng)是市委常委、政法委書(shū)記李自城兼任的，李自城快到了退休的年紀(jì)。據(jù)傳馬之棟出任市公安局長(zhǎng)，李自城就只擔(dān)任市委常委、政法委書(shū)記，顯然是為馬之棟的提拔鋪路，而這個(gè)道路的設(shè)計(jì)人自然是前任省委常委、政法委書(shū)記李大國(guó)。牛枝花的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日后少不了要涉及拆遷等事宜，這都需要公安機(jī)關(guān)配合，如果在馬之棟出任公安局長(zhǎng)之前搞好關(guān)系，那就是一箭雙雕，可以為日后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)好處。

當(dāng)然，牛枝花之所以如此急著結(jié)識(shí)馬之棟，主要是想要改變公司項(xiàng)目的容積率。容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是一座金庫(kù)——容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就可以增加十個(gè)點(diǎn)！如此巨大的誘惑，是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商無(wú)法抗拒的。

所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開(kāi)發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。因此，開(kāi)發(fā)商想提高容積率，可以增加利潤(rùn)；而住戶(hù)則希望降低容積率，住起來(lái)舒適一些。

為了協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與住戶(hù)的矛盾，國(guó)家和地方對(duì)容積率都在一定范圍做了規(guī)定。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)五，多層住宅應(yīng)不超過(guò)三，板式小高層不超過(guò)二，多層板樓不超過(guò)一點(diǎn)五，聯(lián)排別墅不超過(guò)零點(diǎn)六，別墅容積率一般為零點(diǎn)二。樓盤(pán)的綠化率應(yīng)不低于百分之三十。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。于是，很多開(kāi)發(fā)商就想盡千方百計(jì)提高容積率增加利潤(rùn)。

比方說(shuō)，一塊占地十萬(wàn)平方米的土地，如果將容積率由三改為四，那么就意味著項(xiàng)目可以多建十萬(wàn)平方米，也就多出了上億的利潤(rùn)。如此高額的收益，不論對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是極具吸引力的。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，容積率這個(gè)指標(biāo)是決定最終利潤(rùn)的關(guān)鍵，因?yàn)榈貎r(jià)成本在開(kāi)發(fā)中占絕對(duì)比例，建筑容積率越高，發(fā)展商的可售面積越大，回收資金就越多。

而這個(gè)容積率的修正和調(diào)整、審批，權(quán)力都在規(guī)劃局手里。一言以蔽之，規(guī)劃局就是財(cái)神爺，如果它垂愛(ài)于你，你的投資就可以產(chǎn)生更多的財(cái)富。

下午上班的時(shí)候，牛枝花將業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)部經(jīng)理南宮楚楚叫到辦公室，詢(xún)問(wèn)她相關(guān)公關(guān)事宜落實(shí)得怎么樣了。

南宮楚楚一進(jìn)門(mén)，就撒嬌地說(shuō)，?？?，你急什么嘛，心急吃不到熱豆腐。南宮楚楚是個(gè)成都女孩，說(shuō)話(huà)尾音總是帶著成都口音。

牛枝花一邊喂著他籠子里的麻雀，一邊半開(kāi)玩笑半認(rèn)真地說(shuō)，楚楚同志，這搞項(xiàng)目就好比打仗，是亮劍見(jiàn)紅的事情，講究的是速度，我的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都狡猾著呢，你不急，等到黃花菜都涼了，鬼子已經(jīng)占領(lǐng)了陣地，我們等著吃骨頭？