2．供需關(guān)系決定價(jià)格高低

房?jī)r(jià)天天漲，到底誰是背后的推手呢？這是我們老百姓最常問的問題，有人說是無良的開發(fā)商，有人說是賣地和收稅的政府，還有人說是可惡的炒房客，還有的說是丈母娘和大齡女青年，等等。

確實(shí)，房?jī)r(jià)背后推手很多，但主要的就兩條：需求和供給。要理解這一點(diǎn)，必須要正確地理解價(jià)格的決定，否則就容易陷入誤區(qū)。

無論是哪一派的經(jīng)濟(jì)學(xué)都要研究?jī)r(jià)格理論，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格均衡考量的是供與求的均衡達(dá)成市場(chǎng)價(jià)格，但這并不意味著可以不考慮供給與需求的變動(dòng)。供給的方程式主要是由生產(chǎn)決定的，什么樣的方程式取決于生產(chǎn)水平，即生產(chǎn)者產(chǎn)業(yè)內(nèi)部均衡形成供給方程式。需求的方程式是由消費(fèi)者消費(fèi)能力決定的。供給方程式和需求方程式聯(lián)立，解出市場(chǎng)的均衡價(jià)格。只有在供給方程式和需求方程式確定的情況下，我們才可能考慮需求量和供給量的變化。

如果只考慮成本，無視需求，那是賣不掉的。如果只考慮需求，不考慮成本，那就會(huì)陷入迷茫，為什么開發(fā)商要賣那么貴。

其實(shí)，決定房?jī)r(jià)上漲的因素很多，但主要的還是以下三條：第一，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費(fèi)用和一長(zhǎng)條鏈里面人員的報(bào)酬支出。第二，供求關(guān)系的失衡，供給大于需求，價(jià)格就降；供給小于需求，價(jià)格就漲。第三，商品房投資和居住的雙重性引來了投資需求。貨幣政策僅僅是改變市場(chǎng)流動(dòng)性和預(yù)期的因素，如果拋開了以上三條主要因素，看適度寬松的貨幣政策，認(rèn)為它是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主因，無疑是非常狹隘的。

現(xiàn)在很多人懷疑成本論，主要依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)格不是成本價(jià)格，與成本無關(guān)。很顯然，首先有了成本價(jià)格才可能有市場(chǎng)價(jià)格，成本價(jià)格是廠商愿意出售的最低價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格除了包括成本價(jià)格外，還得有市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)本屬于流動(dòng)性很差的商品，是不動(dòng)產(chǎn)，要實(shí)現(xiàn)交易需要很長(zhǎng)時(shí)間和很大成本。近些年來，隨著成本的升高，開發(fā)商愿意出售的價(jià)格越來越剛性化，特別是重稅主義在房地產(chǎn)市場(chǎng)很嚴(yán)重，稅收成本越來越高，這些稅收很多都是重復(fù)的，而且打著平抑房?jī)r(jià)的幌子，卻成為推高房?jī)r(jià)的因素。

第二個(gè)因素是供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，表現(xiàn)在價(jià)格上很剛性。資源總是有限的，欲望卻是無窮的，限制欲望的最好辦法就是價(jià)格。人為地壓低房?jī)r(jià)，只能是增加有效需求，在中國(guó)這種供需嚴(yán)重失衡的背景下，壓低價(jià)格根本就不是治本之策，不增加供給只壓低房?jī)r(jià)反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就沒有改變。

住房需求很強(qiáng)烈是一個(gè)歷史現(xiàn)象，中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，釋放出巨大住房需求，而且，中國(guó)的18億畝耕地紅線卡死了土地供給的增量，中國(guó)人對(duì)住房的需求達(dá)到了饑渴的程度?，F(xiàn)在很多人要求房改和土改，無論怎么改蛋糕不增加根本就不能解決問題。

中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象絕不是僅僅用貨幣政策的松緊就可以解決的，也絕不是貨幣政策就能導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆高的，主要還是內(nèi)在失衡。適度寬松的貨幣政策只不過是增加了流動(dòng)性，讓供給和需求之間盡快達(dá)到了均衡，而不是因?yàn)槿鄙儇泿艑?dǎo)致兩面的交易不能實(shí)現(xiàn)。

而且，只壓低房?jī)r(jià)對(duì)那些有更多財(cái)富的人有利，他們的錢總比一般人多，購(gòu)買力總比一般人強(qiáng)悍。因?yàn)橐话闳嗽诜績(jī)r(jià)調(diào)整之際，更不敢買了，他們的買房占收入的比重很大，不容有失，而富人則占收入的比重較小，更具有投資心理。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種狀況已經(jīng)很能說明問題了?？偠灾?，無論出臺(tái)什么政策，只要供給不增加，問題不解決，房?jī)r(jià)依然很剛強(qiáng)。如果你硬把它搞垮，迎接你的只是危機(jī)，因?yàn)槟氵`背了規(guī)律。

供需必須加以認(rèn)真仔細(xì)的審視，比如購(gòu)房人群的結(jié)構(gòu)。在一線大城市，是國(guó)外的人、小地方混得好的人和當(dāng)?shù)厝藰?gòu)成買房的三股基本力量。這種購(gòu)買結(jié)構(gòu)，也是各個(gè)地方的購(gòu)房基本力量。比如二線城市，則是大城市打工的人、小城市混得好的人和當(dāng)?shù)厝藰?gòu)成基本購(gòu)買力量。而小縣城，則是鄉(xiāng)鎮(zhèn)混得好的人、二線城市打工的人和當(dāng)?shù)厝藰?gòu)成基本購(gòu)買力量。這種購(gòu)買層級(jí)的差別，使得在中國(guó)房地產(chǎn)的很多看起來奇怪的數(shù)據(jù)如房?jī)r(jià)收入比、租售比等有了一個(gè)比較合理的解釋。

第三，考慮投資性需求，可能大家對(duì)于這個(gè)分歧比較大。因?yàn)?009年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行了，所以很多資本都來投資房地產(chǎn)了，為的是抱團(tuán)取暖，這股力量也不容小覷。房地產(chǎn)本來是流動(dòng)性最差的行業(yè)了，但現(xiàn)在二手房市場(chǎng)也讓這些投資者獲得了很大的好處，增加了流動(dòng)性。因此，二手房市場(chǎng)套現(xiàn)的容易程度很大程度上影響到了一手房市場(chǎng)。2009年二手房市場(chǎng)很火爆，流動(dòng)性極強(qiáng)，不像2008年那個(gè)時(shí)候，掛了好多天都賣不掉。這樣，就引動(dòng)了投資性需求，導(dǎo)致2009年市場(chǎng)很火爆。如果二手房市場(chǎng)低迷不振，房屋銷售成本增加，房屋的流動(dòng)性急劇變?nèi)?，還能有這么多的投資者入市嗎？顯然沒有。貨幣政策只是釋放了流動(dòng)性，并沒有太大改變供需格局，當(dāng)然，投資行為會(huì)影響供需心理的博弈和短暫的供需平衡。

商品房要和保障房分開，不分開容易分不清責(zé)任，老百姓都把怨氣撒在商品房上，既不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于問題的解決。公共福利或者說半公共產(chǎn)品的保障房和作為雙方討價(jià)還價(jià)的商品房不能混在一起，混在一起就容易只顧群眾呼聲不顧規(guī)律，最后倒逼經(jīng)濟(jì)。

在我們的政策還不完善的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于占據(jù)的位置很重要，因此，很多房地產(chǎn)政策在某種程度上填補(bǔ)了宏觀政策不足。

當(dāng)然，在本篇第一章我們強(qiáng)調(diào)，供需要以管理層的態(tài)度為前提。如果將房地產(chǎn)作為投資品，任何增加供給的手段都是沒有效的。因?yàn)榉慨a(chǎn)是必需品和壟斷品，全世界只有一種物品與其相似，那就是鈔票，沒有人會(huì)擔(dān)心自己鈔票過多，因此，也沒有人會(huì)擔(dān)心自己房產(chǎn)過多，那么有能力的人會(huì)囤積越來越多的房產(chǎn)，普通人依舊買不起房子。

要想用供需定律解決房?jī)r(jià)問題，首先要轉(zhuǎn)變管理層對(duì)房地產(chǎn)的定位。