一、地段選擇離不開供求

土地市場供求的對比，是推斷地段價值的關鍵因素。存量房產相對較少的地段，房源緊缺，容易出現供不應求的情況，出租和銷售都較快。相反，如果某個地段存量房產很多，房源供大于求，這樣的地段即使處于繁華地段或宜居地段，都稱不上好地段。

在上面的例子中，小楊投資的繁華區(qū)的商鋪，如果周圍存量商鋪很多，競爭激烈，小楊的商鋪出租起來就困難了。

二、地段優(yōu)勢離不開配套設施

房地產投資主要包括商業(yè)地產投資和居民住宅投資兩大類。商業(yè)地產應“宜商”，住宅投資應“宜居”?！耙松獭焙汀耙司印倍际怯晌飿I(yè)所在地的配套設施決定的，因此對地段優(yōu)勢的判斷離不開對物業(yè)周邊配套設施的評估。

商業(yè)地產周邊交通應該四通八達，郵政、銀行、緊急避險等配套設施和配套環(huán)境齊全；在居民住宅附近應提供購物、醫(yī)療等適合休閑居家的環(huán)境等。這些都是考量地段價值的重要因素。

三、地段優(yōu)勢與人口量有關

一般人流量大的地段升值優(yōu)勢明顯，人流量大對商業(yè)地產的作用不言而喻，顧客量大是商業(yè)利潤的保證，自然也保證了商業(yè)地產的投資利潤。人口快速增長的地區(qū)，勢必會對住房有巨大的需求，需求的增加就會推動房地產價值的增加。

四、城市新開發(fā)地段升值潛力大

隨著城市的擴張，新的開發(fā)地段不斷涌現，例如“×××新城”、“×××開發(fā)區(qū)”等。這些新的開發(fā)地段，城市布局規(guī)劃更合理、設計理念更科學、軌道交通更通暢。最重要的是新開發(fā)地段的建筑較多地采用新材料、新工藝，建筑外觀現代感強，整體面貌很吸引人，地段升值潛力大，稱得上是房地產投資的“地段新貴”。投資者應對這樣的“新貴”地段投入更多的關注。

五、地段功能要和房產功能一致

每個地段都有自己的功能定位，在城市中扮演著不同的角色，只有與物業(yè)的功能相融合的地段才是好的地段。

如果一個地段較適合建設居住小區(qū)，卻建成了商業(yè)地產，這樣的定位就是錯的。既浪費了寶貴的土地資源，又浪費了開發(fā)投入，投資這樣的地產很有可能租不出去，造成虧損。

上文中的小楊就是在以商業(yè)地產定位的地段，投資購買了居民住宅，這樣的投資出現損失是在所難免的。

房地產屬于不動產，一旦建成是不可移動的，因此，地段在房地產投資中才占據了如此重要的位置。在房地產投資中要多進行實地考察，通過對不同地段的定位來判斷其物業(yè)是否值得投資。另外，地段的優(yōu)勢并不是一成不變的，有的地段雖處于繁華的城中心，但可能由于城市新的規(guī)劃方向，使這個區(qū)位優(yōu)勢地位不斷弱化，正所謂“盛極而衰”；相反，可能某些新的地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢正在不斷加強，“猶如朝陽”。所以，投資者應該選擇區(qū)位優(yōu)勢處于不斷上升期的地段來進行投資。

最后，地段雖然在房地產投資中具有決定性的作用，是決定投資與否的關鍵因素，但也應該注意到，還有其他因素影響房地產投資的成敗，地段并不是唯一的因素。三“圍”很重要

眾所周知，建筑是和周圍的環(huán)境、設施等融合在一起的，沒有脫離環(huán)境而單獨存在的建筑，因此，在房地產的投資中，對房地產價值的考察應結合房地產周邊的綜合環(huán)境因素一起考察。

據統計，因為周邊配套設施不完善而影響入住的房產在空置房產中占有相當大的比例。配套設施的缺位導致不少樓盤項目開發(fā)被擱置，成為業(yè)主和樓盤開發(fā)商心中的“大石”。沒有配套設施或配套設施不全會讓樓盤的開發(fā)、銷售、出租等一系列活動困難增加、變數加大。

因此，在房地產投資中，要綜合考慮周邊的配套設施是否齊全。

我的學生小吳是一位資深房產投資愛好者，最近幾年，他一直和幾個溫州老鄉(xiāng)在北京投資房地產。2006年，小吳聽說沙河地區(qū)將建設高校園區(qū)，那里開發(fā)了不少針對高校教師的樓盤。小吳覺得既然該項目已經列入北京市發(fā)展規(guī)劃，一定會有大批高校教師前去居住，將來的升值空間一定很大。幾經挑選，小吳在沙河購買了6套房子。