誠(chéng)然，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)炒作可以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論則完全不同：人們對(duì)房產(chǎn)具有剛性需求，只要收入條件許可，潛在的住房消費(fèi)需求自然會(huì)及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)際市場(chǎng)需求，無(wú)需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)，只會(huì)延遲人們對(duì)住房的消費(fèi)需求，或降低消費(fèi)等級(jí)。因而，房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟(jì)繁榮。

一般而言，房?jī)r(jià)的上漲表明該地區(qū)樓市交易活躍，購(gòu)銷兩旺，但被炒高的房?jī)r(jià)上漲卻并非如此。

以上海為例，根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2003年中國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均漲幅為3。2%，但這一年上海房?jī)r(jià)的漲幅超過(guò)24%，成為中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，每平方米均價(jià)達(dá)到5118元，第一次超過(guò)北京，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。但同時(shí)，上海仍留下多達(dá)779萬(wàn)平方米的空置房銷售不出去，占?jí)旱馁Y金超過(guò)389億元。這個(gè)數(shù)字，還沒(méi)有計(jì)算上海房地產(chǎn)的624處爛尾樓，以及因此所占?jí)旱亩噙_(dá)1000多億元的資金。

房產(chǎn)的使用價(jià)值是為人們提供居住場(chǎng)所。而上海房產(chǎn)市場(chǎng)的“繁榮”，并不是更多的需求者居有其屋，而是部分房產(chǎn)的空置。這既是一種資源的浪費(fèi)，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的形成。

根據(jù)國(guó)際上通用的房地產(chǎn)投資公式：房子價(jià)格除以每年出租價(jià)格，如果結(jié)果大于30年屬于不良投資，如果大于50年則屬于垃圾投資。

2009年，上海黃浦區(qū)中華路高檔公寓房?jī)r(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，125平方米的精裝修兩房?jī)蓮d月租金7000元。以每平方米4萬(wàn)元計(jì)算，這套房子的保守價(jià)格為500萬(wàn)元，再將之除以每年出租價(jià)格8。4萬(wàn)元，結(jié)果是59。52。

很明顯，將這套房子作為投資品，屬于典型的垃圾投資，究其作用，恐怕更多的是制造房產(chǎn)泡沫，而非拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)此，上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫破滅和美國(guó)次貸危機(jī)，就是前車之鑒。

1988年，海南建省辦大特區(qū)，讓海南房地產(chǎn)市場(chǎng)得到全面釋放。而市場(chǎng)炒作行為卻讓其釋放過(guò)度。當(dāng)時(shí)，總?cè)藬?shù)不過(guò)660萬(wàn)的海南島，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，短短3年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍，吹起了一個(gè)又一個(gè)地產(chǎn)大泡沫。