1968年前后，房地產(chǎn)信托投資公司的總資產(chǎn)大約有10億美元。1972年增長(zhǎng)到約140億美元，四年中平均年增長(zhǎng)率達(dá)到93%。在1973年，總資產(chǎn)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)到202億美元，比1972年增長(zhǎng)45%。但在1974年年末增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了下滑，當(dāng)年房地產(chǎn)信托投資公司的資產(chǎn)總額達(dá)到212億美元，僅增長(zhǎng)了5%，1975年年末又回落到195億美元。

盡管房地產(chǎn)信托投資公司完全能夠擁有和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，但卻出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：為建設(shè)融資的房地產(chǎn)信托投資公司本身負(fù)債累累。由于房地產(chǎn)信托投資公司像其他金融企業(yè)一樣，是利用別人的錢(qián)搞經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)取決于資產(chǎn)回報(bào)與負(fù)債成本之間的差異。隨著房地產(chǎn)信托投資公司的業(yè)務(wù)在20世紀(jì)70年代早期出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，這個(gè)行業(yè)愈發(fā)依賴(lài)于短期融資，這使得房地產(chǎn)信托投資公司的利潤(rùn)和股票市值容易受到利率大幅波動(dòng)的沖擊。

表顯示了房地產(chǎn)信托投資公司1972－1975年的資產(chǎn)負(fù)債表。此表中的變化顯示出房地產(chǎn)信托投資公司所面臨危機(jī)的一些方面。在1972年，139億美元總資產(chǎn)當(dāng)中的是所有者權(quán)益，而在1973年200億總資產(chǎn)中所有者權(quán)益只有(1974年為25%)。這樣，1974年大繁榮達(dá)到頂峰，隨之而來(lái)的就是不斷提高的杠桿比率。

表 房地產(chǎn)信托投資公司，1972－1975年(單位：10億美元)

1972 1973 1974 1975

實(shí)物資產(chǎn)

多家庭建筑

非居民建筑

總金融資產(chǎn) 1 1

家庭抵押

多家庭抵押

商業(yè)抵押

混合資產(chǎn) －

總資產(chǎn) 1 2

信用市場(chǎng)工具 1

抵押

多家庭居民

商業(yè)

公司債

銀行貸款NEC 1

公開(kāi)市場(chǎng)票據(jù)

所有者權(quán)益(估計(jì))

資料來(lái)源：基金數(shù)據(jù)，Board of Governors of the Federal Reserve System。

同時(shí)，房地產(chǎn)信托投資公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨大變化。在1972年，總資產(chǎn)中銀行貸款占2%，公開(kāi)市場(chǎng)票據(jù)占2%，但是在1973年，銀行貸款增長(zhǎng)到3%，而公開(kāi)市場(chǎng)票據(jù)下滑到。結(jié)果是，在1973年總資產(chǎn)增加的63億美元中，40億美元是銀行貸款融資，8億美元是公開(kāi)市場(chǎng)票據(jù)融資。1973年新增加的融資要比原有的負(fù)債更具有投機(jī)性；截至1973年年底，房地產(chǎn)信托投資公司要比1972年以及之前都更依賴(lài)于短期融資。而且，到1973年，建設(shè)融資在房地產(chǎn)信托投資公司業(yè)務(wù)中的比重提高了。

進(jìn)行投資決策和對(duì)投資方案的融資決策，實(shí)際上都是作出隨工作進(jìn)程進(jìn)行付款的決策。房地產(chǎn)信托投資公司廣泛涉及給多家庭住房、公寓和商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)提供融資，當(dāng)房地產(chǎn)尚未完工或處于待售期時(shí)，往往要給上述領(lǐng)域提供短期融資。此時(shí)，房地產(chǎn)信托投資公司會(huì)通過(guò)短期貸款來(lái)獲得資金以滿(mǎn)足建設(shè)貸款的需要。

由于被融資產(chǎn)出的特性，借款人不會(huì)理會(huì)從項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)的實(shí)際價(jià)值。鋪了一半的游泳池或者一幢六層公寓建筑中的兩層并不值多少錢(qián)。做出投資這樣的工程項(xiàng)目的決策等同于確立借款人和貸款人之間一系列短期貸款的義務(wù)；項(xiàng)目中下一步要用到的資金必須在表上給出預(yù)測(cè)。為這類(lèi)項(xiàng)目提供融資的房地產(chǎn)信托投資公司必須根據(jù)需要獲得資金，并且在獲得資金時(shí)按當(dāng)前的市場(chǎng)利率支付利息。