中國銀監(jiān)會主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，切實(shí)防范“假按揭”“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

這也許是個明顯的信號，預(yù)示著國家對房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)控的開始，但就收緊二套房貸本身而言，對樓市和房價(jià)的影響，存在的可能僅僅是象征意義。

我們首先要弄清一個問題，何謂收緊二套房貸？其實(shí)簡單說就是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行央行、銀監(jiān)會2007年9月27日共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中的相關(guān)政策,通知中規(guī)定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

換句話說，自2007年9月至2009年中，該項(xiàng)政策從未改變過，只不過在執(zhí)行環(huán)節(jié)上各家銀行“上有政策，下有對策”，說一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。

不過問題在于，這種“上有政策，下有對策”的情形一直伴隨著當(dāng)初政策實(shí)施之初便已開始，但房價(jià)卻是該跌的跌、該漲的漲，2008年下半年跌得夠嗆，2009年上半年漲得夠猛，這其中二套房政策似乎也無能為力，因此結(jié)論是，二套房政策對房價(jià)的上漲和下跌不起作用，至少作用十分有限。

道理很簡單，二套房貸政策影響最大的人群是投資需求和改善型需求，中央自2004年開始的宏觀調(diào)控，重點(diǎn)針對投機(jī)炒作，交易環(huán)節(jié)的重稅已經(jīng)在相當(dāng)程度上抑制了短期投機(jī)炒作，目前市場上活躍的投資客群基本上具備相當(dāng)?shù)馁徺I力，對二套房貸的首付比例和利息是否優(yōu)惠的政策相對不敏感。而在影響改善性需求購買決策的因素中，二套房貸政策的影響比重更低，既然是改善性的購買，顯然相對應(yīng)的應(yīng)該具備的購買能力不會因首付提高一成、利息不予優(yōu)惠便改變決策。既然二套房政策與房價(jià)上漲與否關(guān)系不大，那么，市場發(fā)展軌跡便不會因?yàn)槎追抠J政策的收緊而受到影響，促使2009年以來的房價(jià)上漲的因素是多樣的，但究其根本仍然是相對強(qiáng)勁的需求（當(dāng)然包括投資需求）和相對弱的供給的供求關(guān)系失衡使然，甚至和取消福利化分房市場化改革時政府保障性用房的不到位的歷史性問題密不可分，因此，要解決房價(jià)持續(xù)快速上漲的難題，不可能靠一兩項(xiàng)政策的收緊和放松來調(diào)節(jié)，這考驗(yàn)政府的智慧，需要系列綜合的政策組合拳方可奏效。