房地產(chǎn)行業(yè)究竟是不是暴利行業(yè)？這似乎是一個(gè)愚蠢至極的問題，幾乎連傻子都知道開發(fā)商能賺錢。根據(jù)目前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一的萬科公司2010年12月2日公布的數(shù)據(jù)，截至2010年12月1日，萬科該年度實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米，累計(jì)銷售金額1000.6億元，成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額超過千億元的公司?？蓸O具諷刺意味的是，有的開發(fā)商卻宣稱，房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)，因?yàn)槟玫爻杀靖摺①Y金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，所以并非暴利行業(yè)。真相究竟是怎樣的？

《中國青年報(bào)》2010年7月2日刊登了一篇名為《開發(fā)商自曝業(yè)內(nèi)潛規(guī)則5年200萬炒成2個(gè)億》的文章，開發(fā)商劉生(化名)用親身經(jīng)歷為開發(fā)商的牟利模式作了最好的注解。

我5年前花了200萬元買地，然后蓋了房子賣了2億元，你說房地產(chǎn)是不是暴利呢？在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目純屬零投入，我們蓋房子是不要錢的，我們的錢主要是用來拿地的，在房屋預(yù)售的時(shí)候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。其中蓋房子的錢也不是開發(fā)商的，這些都是建筑方預(yù)先墊支的，拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干，等房子都售出了，我們才給建筑商清算工程款。這就是你們說的“空手套白狼”。

房地產(chǎn)開發(fā)商在博弈中也屬于優(yōu)勢(shì)力量，當(dāng)我們感覺房屋銷售受到影響之后，可以通過抵押貸款，從商業(yè)銀行得到大筆資金，并且通過要求建筑承包商“墊資進(jìn)場”等方式，很快將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行、建筑承包商和地方有關(guān)部門。商業(yè)銀行本身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力就很低，必然會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)系在一起，而地方有關(guān)部門為了地方利益和他們自身的政績問題，也會(huì)通過各種方式減輕我們房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。至于炒房團(tuán)，他們利用資金優(yōu)勢(shì)從房地產(chǎn)市場牟取暴利，我們只是在資金鏈緊張的情況下才會(huì)和他們合作。

為了理解房地產(chǎn)開發(fā)商暴利的秘密，我們首先要知道什么是房地產(chǎn)開發(fā)。通常在這個(gè)領(lǐng)域有兩種模式: 香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項(xiàng)目開發(fā)為組織形式，在整個(gè)開發(fā)流程中，購買土地、房屋建造、銷售管理都是由一家房地產(chǎn)商獨(dú)立完成。而美國模式則完全不同，整個(gè)開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)完全由獨(dú)立的機(jī)構(gòu)運(yùn)行，投資人通常是非常有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)基金、退休基金或者退伍軍人基金，房屋建造則是由專門的建筑商完成，物業(yè)管理則由專門的物業(yè)公司來完成。

事實(shí)上，我們?cè)诖艘恢庇懻摰姆康禺a(chǎn)行業(yè)在歐美很多國家里并不存在，那里只有建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)。因此，我們認(rèn)真分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的暴利源泉來自中國房地產(chǎn)開發(fā)的畸形模式，而房地產(chǎn)開發(fā)的香港模式正是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)暴利的根源。

具體來講，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所采取的是以項(xiàng)目開發(fā)為組織形式的商業(yè)模式，在整個(gè)開發(fā)流程中，購買土地、建造、銷售、管理都是由一家房地產(chǎn)商獨(dú)立完成。在此種模式下，建筑業(yè)純粹是施工方和包工頭，開發(fā)商和地方政府才是房地產(chǎn)行業(yè)真正的主宰，其中政府掌管著土地和稅收，而開發(fā)商擁有項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，控制項(xiàng)目成本，決定銷售收益的分配。在房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)商擁有絕對(duì)的話語權(quán)，這正是香港模式的核心。

通常，開發(fā)商的成本主要包括四個(gè)大項(xiàng): 土地、建安(房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱)、稅收、管理。根據(jù)目前行業(yè)的常規(guī)，在一個(gè)銷售額為1億元的項(xiàng)目里，土地成本算3000萬元，建安成本算2000萬元，管理推廣費(fèi)用算1000萬元，稅費(fèi)算1500萬元，這樣算下來總成本大概是7500萬元左右，那么開發(fā)商的利潤應(yīng)該有2500萬元，25%的收益率難道不能算是暴利行業(yè)嗎？

而進(jìn)一步分析我們就知道，利用資金杠桿放大內(nèi)部收益率，這就是開發(fā)商賺錢的原因所在，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目包括兩個(gè)階段，投資階段和運(yùn)營階段，以這個(gè)1億的項(xiàng)目為例，投資階段包括土地和建安，共計(jì)5000萬，運(yùn)營階段成本2500萬，按照目前國家的要求，開發(fā)商自有資金的比例不低于35%，也就是說，在5000萬的投資階段，開發(fā)商自己至少要提供1750萬的自有資金，那么從銀行貸款3250萬，按照年利率10%計(jì)算，一個(gè)項(xiàng)目兩年的周期，兩年總共需要支付的利息大致是650萬，那么項(xiàng)目的總成本就是7500+650=8150萬，利潤1850萬，投資回報(bào)率也就18.5%，那么開發(fā)商的內(nèi)部收益率是多少呢？也就是開發(fā)商自有資金的回報(bào)率，兩年開發(fā)商累計(jì)投資1750萬，而利潤為1850萬，兩年自有資金的回報(bào)率為1850/1750=106%，總資金回報(bào)率106%，年的資金回報(bào)率也超過50%，這才是開發(fā)商真正賺錢的秘密，通過掌控房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，運(yùn)用杠桿原理放大利潤，這也就是房地產(chǎn)開發(fā)中香港模式的本質(zhì)所在。