第二部分

房地產(chǎn)與社會(huì)改革

中國(guó)住房政策的癥結(jié)在哪里

很多年里，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅已經(jīng)成了中國(guó)民眾、政府和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國(guó)際投資者和投機(jī)者的深切關(guān)注對(duì)象。最近隨著迪拜世界債務(wù)事件的爆發(fā)和中國(guó)電視劇《蝸居》的播出，不同的人群對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的情緒來(lái)，或者憂慮，或者恐慌，或者憤怒。感到憂慮甚至恐慌的是政府，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大泡沫已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大隱憂；而感到憤怒的是民眾，因?yàn)樵絹?lái)越多的中國(guó)民眾被變相地剝奪了住房權(quán)。

房地產(chǎn)泡沫不是新鮮事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根據(jù)對(duì)北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查，大城市的房屋空置率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10%的國(guó)際警戒線。在不少地區(qū)，這一比例甚至已經(jīng)達(dá)到50%以上。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑。房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè)，50多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。

房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)

正因?yàn)槿绱?，有關(guān)當(dāng)局有足夠的理由要擔(dān)憂房地產(chǎn)。前面有日本的例子。上世紀(jì)80年代末和90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本經(jīng)濟(jì)在此后的二十多年里沒(méi)有走出過(guò)陰影。海內(nèi)外，早就有很多人在討論中國(guó)是否會(huì)步日本模式后塵的問(wèn)題?，F(xiàn)在又有迪拜世界債務(wù)事件。房地產(chǎn)無(wú)疑已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的緊箍咒，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的解體也很可能就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的解體。因此，有關(guān)當(dāng)局一直不敢有絲毫的松懈。多年來(lái)，盡管有關(guān)當(dāng)局也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)多有不滿，但每當(dāng)房地產(chǎn)遇到危機(jī)，必出手相救。這次金融危機(jī)之后，國(guó)家出臺(tái)的龐大的應(yīng)付危機(jī)的資金，也有很大一部分流向了房地產(chǎn)。毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也因此綁架了為中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)的中國(guó)政府。

與泡沫和空置房平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)85%的家庭無(wú)力購(gòu)房（根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的最新調(diào)查）。這種情況使得中國(guó)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和政府無(wú)力改變這種局面的不滿已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)新的沸點(diǎn)。

到底是什么原因造成了中國(guó)房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場(chǎng)，指向政府的責(zé)任。的確，就土地而言，政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。長(zhǎng)期以來(lái)，政府行政限制土地的供應(yīng)量，政府也搞寡頭式壟斷。同時(shí)，政府所推行的“招拍掛”制度也阻礙著競(jìng)爭(zhēng)性土地供應(yīng)市場(chǎng)的形成。

很顯然，各級(jí)政府的賣地財(cái)政提高了土地價(jià)格；為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房?jī)r(jià)。這似乎很合乎經(jīng)濟(jì)邏輯。多少年來(lái)，人們所聽(tīng)到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。很簡(jiǎn)單，如果求大于供，那么就不會(huì)有大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不會(huì)有那么多的人買不起房了。那么，在供求關(guān)系之外，還出了什么問(wèn)題呢？