從1980年中國(guó)開(kāi)始有了第一家房地產(chǎn)企業(yè)至今，在20多年的歷史發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)在中國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)制度的變革中，發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。但至今房地產(chǎn)業(yè)仍未被國(guó)家或多數(shù)城市政府明確為支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)此世界內(nèi)外眾說(shuō)紛紜，看法不一。其實(shí)房地產(chǎn)早已不再是單一產(chǎn)業(yè)，而已經(jīng)是中國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的環(huán)節(jié)了。中國(guó)沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)那樣對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到引起制度變革的作用。

一個(gè)國(guó)家要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，必須具備高度的城市化水平、各種產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與服務(wù)的工業(yè)化水平，同時(shí)還要具有高度的社會(huì)商品與資源交易市場(chǎng)化程度以及社會(huì)分配的完全貨幣化。而房地產(chǎn)是唯一與這社會(huì)制度的“四化”程度密切相關(guān)和最終決定這“四化”水平的產(chǎn)業(yè)，也是中國(guó)尚未完全市場(chǎng)化和貨幣化分配的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)中國(guó)土地制度的變革

最初的農(nóng)村實(shí)行土地承包制并沒(méi)有引起憲法的修改，1979年的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第一次使國(guó)有土地可以有償使用和有價(jià)流通，并引起了憲法中的土地制度變更。而真正使土地成為商品進(jìn)行交易的則是房地產(chǎn)的發(fā)展。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的土地?zé)o償劃撥使用給商品房市場(chǎng)的價(jià)格和利潤(rùn)提供了極大的增長(zhǎng)空間。土地的有償使用更進(jìn)一步變成了國(guó)有土地的出讓。出讓制度的實(shí)施使土地制度發(fā)生了重大變革。

中國(guó)20多年改革的重點(diǎn)之一就是打破“一大二公”，形成巨大和先進(jìn)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)就是允許生產(chǎn)資料的私人擁有。而生產(chǎn)資料的私有則只能從土地使用權(quán)的私有開(kāi)始。土地使用權(quán)的私有開(kāi)始于農(nóng)村的土地承包制，但在憲法中的修改則首先源于《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》中的土地有償使用。對(duì)外開(kāi)放中首先允許合資企業(yè)的土地使用權(quán)私有化，直至土地使用權(quán)的出讓。

土地的出讓制度、房地產(chǎn)業(yè)的立法使土地可以成為商品而自由地買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)袌?chǎng)化的土地流通解決了資源的最佳配置問(wèn)題，從而發(fā)揮出了土地利用的最大價(jià)值和建立生產(chǎn)力高速發(fā)展的生存基礎(chǔ)，使農(nóng)村土地的承包制中未能有效解決的土地資源流通問(wèn)題在房地產(chǎn)的商品化中得到了解決。

通過(guò)對(duì)中國(guó)歷代王朝生存過(guò)程的研究可以發(fā)現(xiàn)其政治體制、經(jīng)濟(jì)體制的變遷都以土地制度為基礎(chǔ)，并圍繞著土地問(wèn)題展開(kāi)了一系列的軍事與農(nóng)民起義的戰(zhàn)爭(zhēng)。中國(guó)現(xiàn)代制度的改革必須以土地制度的改革與變化為生產(chǎn)力發(fā)展的起點(diǎn)，并且由此帶來(lái)一系列的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)制度的變化。

政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的變化

當(dāng)土地成為商品時(shí)，其生產(chǎn)資料地位的轉(zhuǎn)化，同時(shí)使土地成了財(cái)富。出讓制度和有償使用在土地均為國(guó)有的條件下成為各級(jí)政府自然產(chǎn)生的巨大財(cái)富。土地的資源收益成為各級(jí)政府特別是城市政府的不列入人大預(yù)算監(jiān)控的額外收益。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升了土地的利用價(jià)值。隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，土地的產(chǎn)出收益提高，土地成了政府獲取收益的重要來(lái)源。土地?zé)o標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換價(jià)值不但改變了政府財(cái)政可支配收入來(lái)源的結(jié)構(gòu)，同時(shí)又由于土地的收益不列入財(cái)政的預(yù)算管理，改變了政府財(cái)政可支配收入的支出結(jié)構(gòu)，使各級(jí)政府不但有了收入的自主權(quán)力，同時(shí)有了支配的自主權(quán)力。同樣，這種地方政府財(cái)政收入與支出結(jié)構(gòu)的變化情況也可以從歷代王朝土地制度變化中找到多個(gè)實(shí)例。當(dāng)?shù)胤截?cái)政收入和支出可自主控制與支配時(shí)，當(dāng)?shù)胤截?cái)政有更多不受中央財(cái)政預(yù)算控制的財(cái)力時(shí)，就是政權(quán)基礎(chǔ)穩(wěn)定和生產(chǎn)力發(fā)展極高的階段。

我國(guó)的憲法只規(guī)定了土地歸國(guó)家所有，政府有權(quán)征用，但并未明確是哪級(jí)政府有權(quán)代表國(guó)家行使征用的權(quán)力。于是中央政府按征用數(shù)量劃分了不同級(jí)別的政府對(duì)土地的管理權(quán)，包括批準(zhǔn)征用土地的權(quán)力和收取土地收益的權(quán)力。于是瘋狂地利用土地供給擴(kuò)大各級(jí)政府的收益成了各級(jí)政府都有的欲望動(dòng)機(jī)。國(guó)家的土地財(cái)富隨之分流于各級(jí)地方政府的收入之中。北京市政府2001年的土地收益就高達(dá)100多億元，成為城市建設(shè)中市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的主要財(cái)力。

預(yù)期消費(fèi)觀念的改變

在中國(guó)傳統(tǒng)的觀念中幾乎沒(méi)有借錢(qián)消費(fèi)的概念。一是不知道未來(lái)的預(yù)期，二是無(wú)法和無(wú)理由借錢(qián)，三是沒(méi)有可以借支的來(lái)源。不管是政府還是個(gè)人都有一個(gè)共同的困難，那就是沒(méi)有錢(qián)的來(lái)源，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都被資金問(wèn)題所制約。

土地有償使用的第一步就是用土地合資，將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為資本，并吸引更多的外資投入解決最初缺少原始積累的資本問(wèn)題。當(dāng)土地出讓制度出臺(tái)之后，土地的預(yù)期收益首先成為政府的預(yù)期消費(fèi)資本金來(lái)源。一次性收取土地出讓40~70年的全部收益使當(dāng)屆政府不但可以花自己的當(dāng)屆財(cái)政收入，同時(shí)還可以花掉子孫幾代人的土地收益。這種超值的預(yù)期消費(fèi)可以使當(dāng)屆政府用子孫的錢(qián)有效地建立自己的豐碑，并使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)取得較高速度的發(fā)展。

香港特別行政區(qū)政府的財(cái)政收入主要來(lái)源于土地的收益，但其土地收益要納入財(cái)政預(yù)算并要有比例、有計(jì)劃地支出，并不允許將子孫的錢(qián)在當(dāng)屆政府執(zhí)政期間全部用完，從立法上限制了過(guò)度的政府預(yù)期消費(fèi)行為。而在中國(guó)內(nèi)地的現(xiàn)行政策中，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展一方面為政府的預(yù)期消費(fèi)提供了土地收益的來(lái)源，另一方面也對(duì)城市高速發(fā)展提出了加速市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求，使政府不得不將未來(lái)的收益投入于解決今天的問(wèn)題。其中一部分（或者是大部分）投入不但解決了今天的問(wèn)題，同時(shí)還將部分公益事業(yè)的功能延續(xù)到了子孫后代的享受之中，而另一部分則成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)渡期的消費(fèi)。