政府是最大的贏家

? 房地產(chǎn)投資帶動了國民經(jīng)濟的增長；

? 房地產(chǎn)拉動了相關產(chǎn)業(yè)的增長和消費增長；

? 房地產(chǎn)帶動和改造了城市面貌及基礎設施建設；

? 房地產(chǎn)使城市土地轉換為貨幣價值和升值；

? 1993~1997年，全國累計商品房銷售額約為6 943億元，同期土地有償收費約為1 945億元，占全部銷售總額的28%；

? 1994~1997年，房地產(chǎn)開發(fā)的全部利潤約為240億元，但上繳的經(jīng)營稅費為383億元，經(jīng)營稅費是利潤的1.6倍，占全部銷售額的6.3%。

? 同期銷售額政府收取了契約稅和管理費約250億元（高的地區(qū)為銷售額的6%，低的地區(qū)為2%）；

? 拆遷過程中大量居民的住房條件福利性地改善，政府原有破舊房產(chǎn)得到了補償；

? 政府、城市靠房屋開發(fā)無償?shù)赝瓿闪舜罅康牡缆?、人防、商業(yè)配套、學校教育設施等建設；

? 政府已出讓的土地不管是否在建設都已首先收回了出讓期間的收益；

? 已出讓的土地迫使開發(fā)商不得不再大量地投入建設資金；

? 房價的組成之中政府獲得實際收益的比例高達60%~70%。

消費者在房價之外還必須承擔的費用        

? 政府收取的契約稅、管理費、測量費；

? 辦理買賣手續(xù)需支付的律師費、制證費、印花稅；

? 辦理銀行貸款需支付的律師費、全房價的保險費用、貸款擔保費用。

仍在不斷地大量投入

? 政府在不斷地改善政策條件支持和鼓勵房地產(chǎn)加大投入；

? 1997年年底全國的開發(fā)企業(yè)為21 288家，國有和國有控股的企業(yè)仍為主體；

? 1997年國有和國有控股經(jīng)濟在投資中占有總投資比例的50%以上；

? 國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)主要貸款和債券向國有和國有控股企業(yè)傾斜，成為投資的重要來源；

? 外商和非正規(guī)軍用特殊的交易方式可獲取低成本的土地；

? 部分城市地區(qū)仍存在開發(fā)和發(fā)展的較大空間；

? 少數(shù)城市和地區(qū)仍保留有合理的利潤空間和市場需求；

? 也有投機行為和地產(chǎn)高潮時已投入了大量資金而不得不繼續(xù)加大投入的因素。

開發(fā)商并非都不贏利

? 全國銷售額從1993年的856.3億元上升為1997年的1 800億元，仍是一個極大的市場；

? 全國近幾年平均有7 000萬~9 000萬平方米的房產(chǎn)銷售市場，并在擴大；

? 個人購房的比例從無到有已逐步成為市場中的主力；

? 根據(jù)未來的市場需求，全國的房產(chǎn)銷售未來5年應達到每年4 000億元以上；

? 現(xiàn)有的空置房大量是低質(zhì)劣質(zhì)的房屋，不會影響今后市場的供應和銷售；

? 在未被政府統(tǒng)一嚴格控制的土地供應中仍有一些低成本的土地創(chuàng)造利潤空間；

? 好的開發(fā)商仍在市場中占有較大份額，如北京有400多家開發(fā)商，但前10個最大的開發(fā)商1998年的銷售額占了市場的約50%以上；

? 精品的樓盤仍創(chuàng)造著銷售的熱點和無空置率的銷售成果；

? 專業(yè)化程度較高的開發(fā)商使每個開發(fā)項目均能在成本上有效地得到控制，并靠雄厚的自有資金實力和高科技含量而被市場所推崇；

? 代政府承擔一級土地開發(fā)工作和直接獲得一手土地的公司，使房屋的位置、價格、環(huán)境條件仍被市場所歡迎。

房價再下降的可能

? 近期房價的下降和降息有直接關系，全國開發(fā)企業(yè)的平均負債率為65%，最高的達到90%，其中大多數(shù)公司靠貸款為主發(fā)展項目，降息最直接地降低了資金成本；

? 近年材料價格下滑使成本降低；

? 政府降低土地成本，減免稅費使建房成本降低；

? 按國際上多數(shù)國家和地區(qū)所做的那樣，將能源等基礎設施的建設費用從房屋造價中剝離，轉為由能源使用費支付，將有利于大幅度降低房價；

? 合理有償?shù)亟ㄔO社區(qū)中的教育、人防等配套設施，將有利于大幅度降低房價；

? 根據(jù)市場及時調(diào)節(jié)土地的征用、拆遷和土地出讓金的費用，將有利于房價的合理降低。

房價再下降的結果

? 房價下降對急需解決住房的用戶是佳音，但對已購房者并不是福音；

? 房價的不斷下降吸引急需購房者的購買，但會抑制長期市場中的消費積極性；

? 房價的下降并不能刺激總需求和擴大市場的消費總量，就像全國物價連續(xù)20多個月的下降并沒有大幅度促進消費一樣；

? 房價的下降如果來自成本的降低是合理的，如果來自無利和虧損則將排斥整個行業(yè)的再投資可能；

? 新增土地、房屋價格的降低將打擊和影響原有高成本土地的房屋建設和開發(fā)；

? 一些特殊政策的補貼使部分房價下降，令整個市場競爭秩序混亂；

? 在提高收入的同時保持合理的房價要比單純要求房價下降的路更寬。

（2000年2月）