在2001年1~6月的統(tǒng)計數(shù)字中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了全國一片紅的大好局面。投資增長了，銷售增長了，房價也增長了。城鎮(zhèn)居民的住房條件改善了，內(nèi)需擴(kuò)大了，內(nèi)需和投資拉動了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，政府的土地和財政收入增加了。但這種大好的局面卻引來“要擠掉泡沫”、“房價在不合理增長”、“要采取措施平抑房價”等呼聲，事實怎樣呢？

什么是合理的房價？

市場經(jīng)濟(jì)理論中一個最基本的原理就是用“市場供求關(guān)系來決定競爭的價格，由價格產(chǎn)生的回報來調(diào)節(jié)投資”。這就是所謂的“看不見的手”原理。而政府的責(zé)任只是在“看不見的手”不能有效地調(diào)節(jié)市場時，用經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)手段來進(jìn)行調(diào)控。因此，不能將微觀市場中只要不是單個企業(yè)的行為都理解為宏觀要加以干預(yù)和調(diào)控，經(jīng)濟(jì)學(xué)中隨意變更產(chǎn)業(yè)政策并非宏觀調(diào)控的概念。

在中國房價增長的同時，市場的銷售還在繼續(xù)增長并創(chuàng)下了歷史上較高的銷售業(yè)績。市場證明房價的增長是由市場中的供求關(guān)系在自由競爭中產(chǎn)生的，是已被消費者認(rèn)可的（在商品房消費中，購房者有充分的選擇權(quán)，而無強(qiáng)制性）。如果政府官員認(rèn)為房價的增高不是因為市場的供求關(guān)系，而是因為開發(fā)商惡意炒作形成的“不合理的虛高”，這并不是對開發(fā)商的批評，而是對政府自身的諷刺和對消費者的侮辱。

當(dāng)有市場需求時，不管政府在喊什么，供應(yīng)商一定會在能保證銷售進(jìn)度的同時盡可能地發(fā)揮“價格彈性”的最大作用。而當(dāng)市場供給加大，市場競爭加劇時，供應(yīng)商一定會靈活地調(diào)整“價格”來維護(hù)自己的市場占有率，控制銷售的進(jìn)度，同樣也不會理睬政府在說什么。當(dāng)利率、匯率、稅收等宏觀總量調(diào)控政策使投資無利可圖時，供應(yīng)商就一定會調(diào)整自己的投資決策而非只是調(diào)整“價格”了。

為什么會造成市場供求關(guān)系的變化？

政府宏觀政策的變化是推動市場供求關(guān)系變化的主要原因。在住房作為實物供給的福利政策階段，這是一種以國有投資為主的計劃分配式的“市場”。真正的市場需求只是面向被排除于福利分房之外的客戶群。當(dāng)中國切斷了住房與政府的聯(lián)系，允許住房“私有化”作為家庭財產(chǎn)出現(xiàn)時，才形成了真正意義上的“市場”和個人購房的需求。

市場的開放，住房私有化的被確認(rèn)，銀行信貸對個人消費的支持，住房二級市場的開放，國家城市化進(jìn)程的加速，住房補(bǔ)貼的發(fā)放，股市“井噴”的財富效應(yīng)，人民收入水平的穩(wěn)定增長等因素，必然增加和擴(kuò)大了市場中的需求。

在這一系列的政策變化中，最沒有準(zhǔn)備的恰恰是政府。首先政府錯誤地估計這一系列的改革政策可能在幾年之后才能調(diào)動市場需求的高速增長，未充分認(rèn)識到私有化和銀行信貸支持的沖擊，因此沒有作好市場供給的增加準(zhǔn)備。1998~1999年的大量供給被作為實物分配的最后晚餐瓜分了。而當(dāng)市場供給增加時，政府又想從中“大撈一筆”，在沒有土地合理供給的同時，還想在土地供應(yīng)中增加收入而調(diào)增土地的出讓金（杭州的土地出讓金已成倍增長）。

擴(kuò)大內(nèi)需是政府提出的，增加投資拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長是政府提出的，加速城市化進(jìn)程是政府提出的，住宅產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)也是政府提出的。所有的住房制度改革政策都是政府提出的。在整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，任何國家、任何時段，最大的受益者都是政府（我個人不認(rèn)為房地產(chǎn)市場已有“泡沫”，同時認(rèn)為如果有“泡沫”也要靠市場來消化，而非靠政府）。

房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占有相當(dāng)?shù)牡匚弧?001年1~7月全國固定資產(chǎn)投資增長18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長31%。北京的房地產(chǎn)投資占了固定資產(chǎn)投資的50%。北京從土地出讓金中獲得的收益在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施總投資中占了70%。全國城市房地產(chǎn)創(chuàng)造的稅收和其他收益在財政收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，并在擴(kuò)大和增長。城市面貌的改變，道路、環(huán)境的改變，帶動了其他消費的增長。教育、社區(qū)的配套等都是靠房地產(chǎn)給政府帶來的收益，甚至包括居民委員會的辦公用房都在靠開發(fā)商無償提供，費用由消費者承擔(dān)。

政府是否能靠加大土地的供給量來調(diào)節(jié)市場呢？香港的情況已充分說明，當(dāng)房價下跌、投資房地產(chǎn)無利可圖時，加大土地供應(yīng)是無效的。只有在房價上漲時，適當(dāng)加大供給才能起到調(diào)節(jié)作用，而這個平抑房價的前提是房價仍能保持穩(wěn)定的增長，而非下跌。

政府的任務(wù)不是要讓房價跌下來，而是讓房價不要增長得太快。

北京房價真的增長了多少？

根據(jù)《中房北京指數(shù)月度報告》統(tǒng)計，2001年第二季度北京達(dá)到了建立中房指數(shù)以來的歷史最低點。以北京歷史最低點時的價格衡量現(xiàn)有的房價，增長了25%是對市場沒有任何說服力的，也并不是不合理的虛高。

根據(jù)北京偉業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)[BREI（BACIC）]顯示：北京2001年第二季度的價格指數(shù)比第一季度下滑了4個百分點。根據(jù)《中原地產(chǎn)市場研究》的報告顯示：北京商品房的“售價有較為明顯的下降趨勢”。