如果將住房當(dāng)做家庭財(cái)產(chǎn)的一部分，對(duì)將房屋用于抵押而獲得生產(chǎn)與投資資金的業(yè)主而言，當(dāng)房屋升值時(shí)這個(gè)抵押的資金是房?jī)r(jià)的70%~90%。而如果房?jī)r(jià)下跌時(shí)這個(gè)抵押就只有20%~30%了，這必然會(huì)減少全社會(huì)的民間投資和商業(yè)行為。因此房?jī)r(jià)的升降是影響全社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問(wèn)題。

房?jī)r(jià)上升并不會(huì)引起全社會(huì)的不滿(mǎn)，條件是政府應(yīng)在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中將全部或多得的土地出讓金部分用于加大社會(huì)保障性住房的支出，非市場(chǎng)化地切實(shí)解決無(wú)能力購(gòu)房人群的住房問(wèn)題。而目前政府卻將收取的土地出讓金全部用于市政建設(shè)和其他支出，并未用于社會(huì)保障性住房的支出（市政建設(shè)要用非土地出讓之外的收入和市場(chǎng)化的方式建設(shè)，如水、暖、電等公共設(shè)施要公司化、市場(chǎng)化，轉(zhuǎn)換其大量由政府補(bǔ)貼的公益性質(zhì)）。

房?jī)r(jià)上升的同時(shí)會(huì)帶來(lái)非房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加，但如果房屋的經(jīng)營(yíng)成本增加的部分可以通過(guò)房屋資產(chǎn)的增值來(lái)彌補(bǔ)，就不會(huì)造成虧損和總成本增加。

討論房?jī)r(jià)（商品房的價(jià)格）實(shí)際上更多的是討論家庭資產(chǎn)的購(gòu)置和資產(chǎn)升值的問(wèn)題，而不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的解決居住條件的問(wèn)題。特別是當(dāng)我國(guó)的家庭住房資產(chǎn)擁有比例超過(guò)60%時(shí)，更多人不是要解決“買(mǎi)得起”和是否購(gòu)買(mǎi)的問(wèn)題，而是要解決讓現(xiàn)有資產(chǎn)增值，用增值去提高住房質(zhì)量的問(wèn)題。變現(xiàn)原有住房與銀行貸款支持的市場(chǎng)行為完全可以支撐市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求，而房屋資產(chǎn)如果能增值，比每年按10%的比例增加居民收入更能引起購(gòu)買(mǎi)的欲望和加速增加家庭的收入與財(cái)富。

香港的情況已給了我們一個(gè)很深刻的教訓(xùn)，房?jī)r(jià)已影響到香港特別行政區(qū)政府的財(cái)政收入，影響到香港除地產(chǎn)之外的原有低稅率政策，影響到投資、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響到幾乎所有香港居民的生活預(yù)期。

平抑房?jī)r(jià)一定會(huì)有正反兩面的作用，購(gòu)買(mǎi)房屋資產(chǎn)是一個(gè)幾十年的長(zhǎng)期行為，靠政府一時(shí)的政策只能破壞市場(chǎng)預(yù)期，破壞政府信譽(yù)。只有穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的市場(chǎng)政策才能保護(hù)和吸引投資，保護(hù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的利益。

理論上的“合理”房?jī)r(jià)

政府官員在討論房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)總愛(ài)用人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均收入情況來(lái)作住房發(fā)展階段的對(duì)比，并且按國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)約等于家庭年收入的3~8倍的基數(shù)作對(duì)比。政府的23號(hào)文件則按60平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)和4倍家庭年收入的房?jī)r(jià)收入比作為發(fā)放住房補(bǔ)貼的衡量線(xiàn)。

如果認(rèn)真地分析中國(guó)33個(gè)大城市的情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)各城市的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與人均城鎮(zhèn)居民可支配收入和城市居民人均儲(chǔ)蓄額之間并非有必然的聯(lián)系，更非正向或按比例發(fā)展的關(guān)系。

部分城市如重慶、溫州、湛江的人均可支配收入高于人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，部分城市的人均可支配收入接近或等于人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，有的城市的人均收入為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的50%，還有的城市的人均收入僅為人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的30%—這也許是在發(fā)達(dá)國(guó)家中并不多見(jiàn)的特例。城市居民儲(chǔ)蓄也與人均收入無(wú)必然的直接聯(lián)系，如?？诘娜司杖朐谌珖?guó)是中下水平，但其人均儲(chǔ)蓄是全國(guó)最高的。大連、沈陽(yáng)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均收入都不高，但人均儲(chǔ)蓄均名列前茅。北京的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排在各城市的十名之外，人均儲(chǔ)蓄卻排在第三位。人均收入和人均儲(chǔ)蓄的差別只能說(shuō)明消費(fèi)習(xí)慣與方式的巨大差異，不能用于衡量和對(duì)比房?jī)r(jià)，也不能完全代表市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。

如果按2001年6月全國(guó)平均房?jī)r(jià)每平方米2 304元計(jì)算，以全國(guó)平均城市人均可支配收入和全國(guó)人口普查的人均家庭戶(hù)數(shù)計(jì)算，年家庭平均收入購(gòu)買(mǎi)60平方米住房的房?jī)r(jià)比僅為5.1倍，處于發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的平均值，完全在政府認(rèn)可的合理房?jī)r(jià)范圍之內(nèi)，并且還有很大的升值空間。

如果對(duì)比從1994年起開(kāi)始的商品房對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售的總面積與全國(guó)城市的居住總戶(hù)數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，平均每年僅有1%以下的家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房。按2000年的情況統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年總銷(xiāo)售住宅約為1.49億平方米（含經(jīng)濟(jì)適用房）。按平均每套60平方米（實(shí)際約75平方米）計(jì)算，約為248萬(wàn)套住房（全部計(jì)算為對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售）。按全國(guó)城鎮(zhèn)居民約13 000萬(wàn)戶(hù)計(jì)算也僅占全部城鎮(zhèn)居民戶(hù)數(shù)的2%以下。如此可知，每個(gè)城市中實(shí)際購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)商品房的家庭僅為該城市不到5%的家庭，其家庭年收入肯定是高于全國(guó)收入平均值和當(dāng)?shù)厥杖肫骄档?。因此房?jī)r(jià)與其家庭收入之比就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于5.1倍的全國(guó)平均房?jī)r(jià)比。如果再考慮20~30年的銀行貸款和每年平均7%~10%的收入增長(zhǎng)，這個(gè)房?jī)r(jià)比就更小了。如果房?jī)r(jià)每年真能增長(zhǎng)25%，雖然工資的年增長(zhǎng)小于10%，但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)產(chǎn)生的利潤(rùn)會(huì)讓購(gòu)房者在5年之后就可通過(guò)轉(zhuǎn)讓而獲得一套購(gòu)房款，等于白得了一套房，又何須考慮房?jī)r(jià)比和收入的增長(zhǎng)呢？這種假設(shè)是完全不現(xiàn)實(shí)的。