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《經濟嚴冬就在眼前》股價跌落,房價上漲

經濟嚴冬就在眼前 作者:(美)哈瑞·丹特


正當美國人經歷了2000年的科技股泡沫以及2001年9月11日的恐怖襲擊,最大的世代性群體(嬰兒潮一代)也正經歷著購買最大住房的消費階段。(消費者通常在37~42歲購買最大的住房,或換一所新房子,嬰兒潮一代消費者的這一時間段恰巧落在1999~2003年間。)這一群體同時也正在沖向總體支出的頂峰(46歲左右,大概是2007年年末)。支出高峰平臺會持續(xù)到50歲左右,也就是說消費高峰趨勢會一直延續(xù)到2011年年末左右。盡管2000~2002年間出現了劇烈的股票崩盤,消費者投資遭受了重創(chuàng),他們也還以空前的規(guī)模和熱情購買越來越大的房子,因為他們必須滿足家庭需要。由此出現了有趣的一幕:股價跌落,房價上漲。

網絡科技及其股票紛紛落馬之后,人們自然會想到:“干嗎不投資房地產呢?這是我這輩子中唯一還在持續(xù)升值的東西,而且房子可是建一棟少一棟了!”日本人在80年代的時候也是如此認為,可我們卻忘掉了隔代出現的泡沫。這個例子中,我們連10年前的教訓都已經忘了。我們看見了日本的慘痛教訓,但是覺得不會發(fā)生在自己身上。

消費者并不愚蠢:他們注意到盡管股市潰?。?000年)、恐怖來襲(2001年)、經濟衰退(2001~2002年)、股票更嚴重崩潰,甚至是一系列戰(zhàn)爭打響(2002年和2003年),房價卻還是大幅上升。房產紅紅火火,人們也就你推我搡地買進更多!美聯儲竭盡所能延緩經濟疲軟,將短期利率跳水般降至1%,使得消費者可以購買更大的住房,甚至可以買進多處房產用于投資。消費者支出模式下更大的內在需求(購買推動市場)與低利率(美聯儲推動市場)帶來了雙重厄運,為房產市場泡沫埋下了隱患。低利率為已然過熱的消費者住房購買火上澆油。但這只是冰山一角,另有多種力量也在起著作用。

21世紀前10年接近紀錄最低點的短期利率為銀行創(chuàng)造了有利條件。各家銀行紛紛推出新的可調整利率抵押貸款(ARM)、短期利率以及用于長期抵押貸款的“戲弄者”貸款,還有更多衍生產品,以至于很多邊際信貸借款人可以獲得選擇性ARM貸款,沒有任何利息且前5年內不用償還本金!這不是瘋是什么?日本銀行和消費者在80年代的時候,都默認房產價格只升不跌,即使有下降,也不過是曇花一現的短期行為。因此,根本就不存在風險!當然,美國政府在“好時光”中,希望每個人都擁有房產,于是通過政府贊助企業(yè)推廣并發(fā)行越來越多的住房貸款。之前資質不夠或收入不達標的家庭,也可以獲得此類貸款。由此在金融與銀行系統中產生了最嚴重的舉債,華爾街也跳上了游行彩車,興致勃勃地盛裝赴會!


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