購買住房是人類最基本的經(jīng)濟(jì)需求之一。一般來講，即使經(jīng)濟(jì)能力不足，當(dāng)一個(gè)人成家時(shí)也急需購買住房，或者在孩子降生甚至在剛剛懷孕時(shí)也會(huì)迫切需要購房。金融界的從業(yè)者有很強(qiáng)的動(dòng)力協(xié)助人們滿足這個(gè)基本需求。正如我們已經(jīng)注意到的，社會(huì)把資助購房的行為看作一種善舉，因此推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展對(duì)公眾是有益的。

但是當(dāng)今社會(huì)，尤其在美國(guó)，民眾對(duì)抵押貸款的放貸者和將其證券化者的態(tài)度多數(shù)是厭惡。他們被視為引發(fā)由美國(guó)波及全球的金融危機(jī)的始作俑者。此次危機(jī)確實(shí)是從美國(guó)的次級(jí)抵押貸款證券市場(chǎng)的崩潰發(fā)端，所以整個(gè)危機(jī)的憤怒都被發(fā)泄到最初發(fā)放次級(jí)貸款的金融從業(yè)者身上。

抵押貸款業(yè)務(wù)其實(shí)就是撮合三方交易的過程，三方分別是購房者、最終放貸者和通常希望提高個(gè)人住房擁有率的政府。參與交易的三方有不同的需求、不同的顧慮和不同的時(shí)限預(yù)期，而金融創(chuàng)新可以使三方在抵押貸款過程中的選擇和匹配更高效。但是人們?cè)谶@個(gè)過程中也很容易犯錯(cuò)，甚至造成嚴(yán)重的危害。

直到2007年金融危機(jī)爆發(fā)前，世界各國(guó)基本都在照搬源于美國(guó)的住房抵押貸款業(yè)務(wù)模式。這種模式的第一階段稱為發(fā)起抵押貸款，也就是銀行職員直接與購房者商談貸款細(xì)節(jié)，并簽訂貸款協(xié)議。第二階段是抵押貸款的放貸者將抵押貸款協(xié)議出售給抵押貸款證券化專業(yè)人士，這些人將抵押貸款打包，形成住房抵押貸款支持證券（RMBS），再將這種新的證券出售給投資者。