房價回調(diào)是維護經(jīng)濟全局利益的迫切要求[1]

【導讀】多年來，本人一直以五因素模型來論證中國房價長期上漲的必然性。即使在2008年發(fā)表《全球五年牛市結束》的預測時，也沒有看空中國房價。而2010年9月這篇文章，標志著筆者對房價看法的根本轉變——從那時候起，中國房地產(chǎn)價格已經(jīng)不能用單純的經(jīng)濟學眼光來分析，而要用社會學和政治學眼光來分析，高房價已成經(jīng)濟、資本市場、政策和政治的“敵人”。

就中短期而言，中國房價回調(diào)在所難免，而且這種回調(diào)已經(jīng)成為維護經(jīng)濟全局利益的迫切要求。

高房價已成經(jīng)濟政策掣肘

一般而言，一國貨幣緊縮要么是擔心通脹，要么是擔心股市泡沫，要么擔心以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫。中國政府年初率先提高商業(yè)銀行存款準備金率，而且連續(xù)上調(diào)三次，也是針對上述三個方面。事實證明，很多人預期中的通脹并未出現(xiàn)，股市泡沫不但沒有加劇反而下跌。因此，如果不用擔心通脹和股市泡沫的話，房價能否如期回調(diào)已經(jīng)成為制約下一階段經(jīng)濟政策走向的主要因素。

首先，在全球產(chǎn)能過剩的大背景下，真正的通脹不可能出現(xiàn)。無論是美國還是中國，汽車、家電、通訊設備、紡織服裝、日用消費品的產(chǎn)能都是嚴重過剩的。在兩年前原油價格上漲的140美元的時代，我們都沒有看到塑料等化工終端制造產(chǎn)品的相應價格上升；在鐵礦石和鋼鐵價格成倍上漲的2007和2008年我們都沒有看到車價的上漲。20世紀80年代、90年代的“短缺經(jīng)濟”已經(jīng)永遠成為歷史了，無論發(fā)行多少貨幣，都只能流向資產(chǎn)市場或資本市場，要么就一直在商業(yè)銀行“趴著”，形成“貨幣流動性陷阱”。在這種背景下，CPI已不應該作為貨幣政策的調(diào)控目標，而剔出糧食和能源價格的“核心CPI”才是貨幣政策能夠調(diào)控的——中國的“核心CPI”過去10年來一直穩(wěn)定在2%以下，即便糧食和能源價格有周期性波動，也不該通過緊貨幣來調(diào)控。除了CPI，曾經(jīng)影響貨幣政策的另一個主要因素是對股市泡沫的擔憂。而事實證明，即使在2008年中國股市從6100點下跌到1700點的泡沫破裂中，也并沒有造成任何金融機構倒閉，更談不上造成金融或經(jīng)濟危機。傳統(tǒng)經(jīng)濟學家簡單地認為股市泡沫破裂會造成經(jīng)濟危機的假設是錯誤的——只有“銀行信用的卷入”與“股市泡沫破裂”同時發(fā)生，才會造成金融和經(jīng)濟危機。中國的政策切斷了銀行信貸流向股市的基本通道，無論多大的股市泡沫破裂都不會造成金融或經(jīng)濟危機。

在這種背景下，高房價已經(jīng)成為制約經(jīng)濟刺激政策，尤其是貨幣政策轉向的主要因素。如果房價不跌，貨幣政策不敢放松，整個經(jīng)濟政策就不能專注于明年保增長的目標，整個中國就要為房地產(chǎn)這個行業(yè)的利益而付出慘重的代價。