一、萬(wàn)科：不僅僅是地王

公司背景

有誰(shuí)會(huì)像萬(wàn)科那樣，在第一次土地拍賣拿地時(shí)就敢于叫出較第二名高一倍的應(yīng)拍價(jià)？

有誰(shuí)會(huì)像萬(wàn)科這樣，十年前就在北大清華收羅人才、十年如一日地儲(chǔ)備各方面專門人才，以至市場(chǎng)上有了萬(wàn)科“秀才欺兵、書生奪天下”的說(shuō)法？

有哪家公司像萬(wàn)科這樣發(fā)了財(cái)不做加法，反而玩著命做減法，將非主業(yè)一一減掉，無(wú)數(shù)掙錢的機(jī)會(huì)都不要，一心迷上房地產(chǎn)？這要從萬(wàn)科的領(lǐng)軍人物王石說(shuō)起。

王石，中國(guó)第一房地產(chǎn)品牌萬(wàn)科的締造人和掌門人，率領(lǐng)萬(wàn)科由一個(gè)十幾人的貿(mào)易公司，做成一個(gè)年銷售額上百億的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)；性格鮮明，風(fēng)格明快，能言善辯，好出驚人之語(yǔ)，具有豐富的人格魅力，在媒體有極高的曝光率；同時(shí)又是極限運(yùn)動(dòng)的愛好者，中國(guó)人登頂珠峰最大年齡紀(jì)錄的創(chuàng)造者，登頂過全球7大洲的最高峰，到達(dá)過南北兩極，酷愛滑翔傘運(yùn)動(dòng)，經(jīng)常為其他企業(yè)出任廣告形象代言人，出席《財(cái)富》論壇，在哈佛演講……

王石，1951年1月出生于廣西壯族自治區(qū)柳州市，蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)畢業(yè)。父親從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后在鄭州鐵路局工作。母親是錫伯族，姓石，原是東北遼寧義縣人，在義縣電話局工作，1945年參軍時(shí)與王石的父親相識(shí)。

王石，17歲初中畢業(yè)后參軍，在新疆做了五年的汽車兵后，復(fù)員到鄭州鐵路局的水電段做鍋爐大修車間的工人。當(dāng)鐵路局拿到兩個(gè)推薦上大學(xué)的名額時(shí)，老師傅們因?yàn)橥跏钥嗄蛣?、招人喜歡而一致推薦他上蘭州鐵道學(xué)院。

1983年，32歲的王石還在彷徨。懷揣一顆“法國(guó)小說(shuō)《紅與黑》中的主人翁于連一樣的個(gè)人拼搏的野心”，窩在廣東省外經(jīng)委，每天工作、讀書、學(xué)英語(yǔ)，日子平淡無(wú)奇。但是，他“不甘平庸”，“好表現(xiàn)”。

1983年春天，王石的岳父在深圳參加“農(nóng)村社會(huì)主義教育運(yùn)動(dòng)”時(shí)住過的房車夫婦，來(lái)廣州探望岳父，這對(duì)從前多少有點(diǎn)土氣的農(nóng)民夫婦帶來(lái)的不只是他們家的土產(chǎn)，還有他們身上的“洋氣”：丈夫穿著臺(tái)灣產(chǎn)的淺灰色夾克衫，老婆燙了個(gè)大卷發(fā)。沒有比這樣的樣板更能說(shuō)明問題的了，轉(zhuǎn)瞬之間，深圳到底發(fā)生了什么？王石要去看看。

1983年5月7日，這一天，他乘廣深鐵路抵達(dá)深圳。當(dāng)他看到一個(gè)巨大的建設(shè)工地般的深圳，“興奮，狂喜，恐懼的感覺一股腦涌了上來(lái)，手心汗津津的”，他強(qiáng)烈地意識(shí)到：這塊塵土飛揚(yáng)的土地孕育著巨大的機(jī)會(huì)。

這一天，在王石的生命中是一個(gè)重要的標(biāo)記。

王石到深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)發(fā)展公司（簡(jiǎn)稱特發(fā)）謀求發(fā)展。

但做什么呢？他心里還沒數(shù)。

一天，他乘小巴去蛇口。從深南路拐進(jìn)蛇口的丁字路口，望見路北一側(cè)聳立著幾個(gè)高大的白鐵皮金屬罐。在蛇口碼頭邊也見到三座類似的金屬罐。他好奇地向周圍的人打聽，得知是飼料廠的玉米儲(chǔ)藏倉(cāng)。位于丁字路口的是泰國(guó)正大集團(tuán)、美國(guó)大陸谷物公司與深圳養(yǎng)雞公司合資的飼料生產(chǎn)企業(yè)——正大康地；依托蛇口碼頭的飼料廠是新加坡遠(yuǎn)東集團(tuán)投資的面粉加工以及飼料廠——蛇口遠(yuǎn)東金錢面粉飼料企業(yè)。

“玉米？廣東不生產(chǎn)玉米啊，這些玉米哪來(lái)的？”

“從香港?！?/p>

“香港也不產(chǎn)玉米?。俊?/p>

再問，得知這些玉米來(lái)自美國(guó)、泰國(guó)和中國(guó)東北。

“為什么廠家不直接從東北采購(gòu)？”他帶著疑問找到正大康地。接待他的盧達(dá)民先生說(shuō)：“公司也想從東北直接采購(gòu)，以降低原料成本，只是解決不了運(yùn)輸?！?/p>

“我解決運(yùn)輸工具，鐵路、海運(yùn)都沒問題，組織來(lái)的玉米你們要嗎？”

“要！馬上就可以簽合同！廠里正在試運(yùn)轉(zhuǎn)，設(shè)計(jì)能力為30萬(wàn)噸/年，70％的成分就是玉米，平均每個(gè)月的需求量在萬(wàn)噸左右。”

當(dāng)時(shí)他并不清楚東北到深圳的運(yùn)輸情況，但在巨大生意機(jī)會(huì)的驅(qū)動(dòng)下，他必須硬著頭皮往前闖。

首先，他找到赤灣碼頭詢問航線情況。碼頭經(jīng)理告訴他，剛建成的赤灣港目前只有從北歐進(jìn)口的散裝化肥貨源，還沒有開通各地的航線。

“能接受多大載重的貨輪？”

“萬(wàn)噸輪沒有問題?！?/p>

然后，他找到廣州遠(yuǎn)洋公司詢問有無(wú)開通大連——赤灣航線的可能。

回答是：近海的航線歸廣州海運(yùn)局。

探聽到廣州海運(yùn)局總部設(shè)在沙面，他再次聯(lián)系。

海運(yùn)局回答：只要有貨源，隨時(shí)開通。

玉米生意就這樣開始了。

現(xiàn)在的問題是要雇請(qǐng)個(gè)幫手了。

玉米到了，“飼料組”需要一個(gè)組員。樓下的無(wú)線電裝配車間，拉出來(lái)一個(gè)又瘦又小，像個(gè)童工的小伙子，他叫鄧奕權(quán)，他成了王石的第一個(gè)員工。

第一次30噸的玉米生意成交，賣給了養(yǎng)雞公司。王石在自行車后座上夾了兩個(gè)條紋塑料口袋，去到養(yǎng)雞公司?！拔襾?lái)收錢。”他向養(yǎng)雞公司的袁經(jīng)理?yè)P(yáng)了揚(yáng)手中的編織袋?！鞍l(fā)票呢？”袁經(jīng)理問。發(fā)票是何物，王石不好意思問，但他立刻想到，無(wú)非就是收款證明一類的東西。王石回到公司，對(duì)財(cái)務(wù)部的小張說(shuō)，“給我開個(gè)收款證明！”暨南大學(xué)財(cái)會(huì)大專班的畢業(yè)生不懂“收款證明”?！澳憔蛯懯盏秸l(shuí)多少錢，特此證明。就行了。”小張一邊嘟嚕著“從來(lái)沒有開過這樣的證明”，一邊照辦。還加蓋了財(cái)務(wù)章。再騎上自行車，后座還是放著編織袋，王石又到了養(yǎng)雞公司。對(duì)袁經(jīng)理說(shuō)，“給，發(fā)票?！痹?jīng)理笑得嗆了喉嚨。

王石這時(shí)深刻感受到業(yè)務(wù)知識(shí)的貧乏，尤其財(cái)務(wù)方面，更是個(gè)門外漢。從那以后，他每天下班無(wú)論多晚，都要看兩個(gè)小時(shí)財(cái)務(wù)書。還學(xué)著記賬，下月初跟財(cái)務(wù)的對(duì)照。三個(gè)月后，他閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表沒有障礙了。

1984年王石組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。

1985年，國(guó)務(wù)院對(duì)計(jì)劃外調(diào)匯和機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)口進(jìn)行全面清理，銀行收縮銀根，進(jìn)口電子器材、影視器材市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮端倪。但市場(chǎng)仍然顯示著一定的利潤(rùn)空間，很多經(jīng)營(yíng)商還沉浸在供不應(yīng)求的假象中。但王石已經(jīng)感覺到了危機(jī)。展銷中心新簽的2萬(wàn)臺(tái)放像機(jī)合同，45天后到貨。這時(shí)，王石通過渠道了解到同行的進(jìn)貨情況：同一時(shí)期，其它公司共有5萬(wàn)臺(tái)到貨。7萬(wàn)臺(tái)同時(shí)到貨是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)前景？王石判斷一定會(huì)立刻滯銷，價(jià)格會(huì)直線下降。退貨是不可能的。怎么辦？這時(shí)，王石所做的對(duì)策，成為他后來(lái)在各處演講一再提到的，創(chuàng)業(yè)初期的“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”的案例。

他叫來(lái)廣告投放部經(jīng)理，口授了一則聲明，內(nèi)容如下：由于臺(tái)風(fēng)原因，本展銷中心的放像機(jī)無(wú)法按預(yù)訂時(shí)間送達(dá)客戶，為保證履行合同，急購(gòu)放像機(jī)2萬(wàn)臺(tái)。

這一則“求購(gòu)信息”刊登在當(dāng)時(shí)的廣州兩家主要報(bào)紙上。同時(shí)，當(dāng)天的報(bào)紙正好也刊登著放像機(jī)的“售賣廣告”。廣告登出后，放像機(jī)便向展銷中心涌來(lái)。王石叫他的技術(shù)部組織了4個(gè)小組驗(yàn)收。而這些前來(lái)出售的放像機(jī)，除了個(gè)別小數(shù)量的，大多是期貨。期貨當(dāng)然不要！一定要看到放像機(jī)才簽合同。這樣一來(lái)，展銷中心并沒有購(gòu)進(jìn)放像機(jī)，其零售價(jià)卻上升了200元：市場(chǎng)穩(wěn)住了。接下來(lái)，王石做的是，迅速走貨，不惜虧本。他想的是，溜得越快損失越少，而資金回籠后去做新生意，把損失奪回來(lái)。不過現(xiàn)在，已經(jīng)歷練成中國(guó)最知名企業(yè)家的王石反思他早期的貿(mào)易生涯說(shuō)：一是那時(shí)的超高利潤(rùn)是不合理的，二是說(shuō)明他“也曾惟利是圖”。

王石的公司在不斷發(fā)展。在那個(gè)年代，不斷調(diào)整的宏觀政策，有時(shí)就是企業(yè)的生命線，而王石總能及時(shí)感覺到春江水暖。

1986年，深圳市頒布“國(guó)營(yíng)企業(yè)股份制試點(diǎn)暫行規(guī)定”。他偶然看到文件的影印件，立刻坐不住了。1988年11月21日，一個(gè)名叫“深圳萬(wàn)科股份有限公司”的股票上市交易。王石任董事長(zhǎng)和總經(jīng)理。與此同時(shí)，萬(wàn)科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。此后，萬(wàn)科的路子與眾不同。很多企業(yè)都在“多元化”的時(shí)候，王石開始賣掉萬(wàn)科蒸餾水公司、零售公司、拍電影的公司、做廣告的公司、做商業(yè)禮品的公司，最后做成一個(gè)專業(yè)房地產(chǎn)公司，公司業(yè)務(wù)遍及全國(guó)十多個(gè)大城市。

“超過25％的利潤(rùn)不做”，這一命題以其不符合人們意識(shí)中的資本本性而令人感興趣。

1992年，對(duì)處于暴利時(shí)期并且接下來(lái)還有相當(dāng)長(zhǎng)一段暴利期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，超過25％的利潤(rùn)常常是可能的，在現(xiàn)實(shí)中萬(wàn)科如何取舍，這個(gè)命題放在今天也仍然是尖銳的。

王石提出過“反對(duì)暴利”論點(diǎn)，并且具體到“利潤(rùn)超過25％的不做”；王石提出過“公益事業(yè)無(wú)止境”，并且把公益與他的公司和他的探險(xiǎn)等個(gè)人行為結(jié)合起來(lái)，形成了一連串他津津樂道的案例；提出過“關(guān)注普通人”，他把“普通人”定義為“不享有政治、經(jīng)濟(jì)和文化特權(quán)的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者和工商業(yè)主”。

他在十個(gè)城市反復(fù)宣講“做一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)公民”，這個(gè)觀念甚至超前于公眾對(duì)企業(yè)的期望；王石正在提倡“關(guān)注城市低收入人群的居住環(huán)境”，稱接下來(lái)會(huì)與多個(gè)城市的政府合作“開發(fā)廉租房”，并宣布2006年萬(wàn)科成立的第一個(gè)基金將用于“古民居住宅的保護(hù)”。

不斷攀登高峰，是王石的愛好，也是王石拒絕平庸的生活方式，他從中得到人生的體悟。

對(duì)于王石來(lái)說(shuō)，他有一個(gè)永遠(yuǎn)需要去夢(mèng)想的東西，他希望尋找到在自己傳奇的探險(xiǎn)生活的精神層面的答案。

從2002年～2006年的5年時(shí)間中，他成功登頂了世界七大洲的最高峰，并且徒步到達(dá)了南北兩極。

“未來(lái)，中國(guó)企業(yè)家會(huì)將探險(xiǎn)當(dāng)作一種生活方式。在探險(xiǎn)的同時(shí)，可以利用自己的影響力從事一些公益活動(dòng)，比如環(huán)保和慈善。”王石說(shuō)。

十年登山，王石追求的不僅是山峰的高度，還有對(duì)公益事業(yè)的強(qiáng)烈使命感。王石說(shuō)，很長(zhǎng)一段時(shí)間，他登山就是為了尋求刺激感和實(shí)現(xiàn)感，表現(xiàn)個(gè)人理想主義以及張揚(yáng)自我。2004年7月，他把七大洲最高峰都爬完了。下山時(shí)，當(dāng)時(shí)天空飄著小雪，他感覺很失落，突然之間覺得自己失去目標(biāo)了。但2005年底從南極回來(lái)后，他又重新找回了目標(biāo)：將探險(xiǎn)與公益活動(dòng)結(jié)合，以自己的影響力呼吁更多人的關(guān)注。

登山能讓人站得更高，因此可以看得更遠(yuǎn)。

王石名言

給自己留了后路相當(dāng)于勸自己不要全力以赴。

你發(fā)現(xiàn)那些新事物自己確實(shí)不懂，就是不懂。

減法，穩(wěn)健，超過25％的利潤(rùn)的項(xiàng)目不做。

做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜，做透明不做封閉，做規(guī)范不做權(quán)謀，做責(zé)任不做放任。

做企業(yè)比登珠峰難，登峰熬了20天，但是我搞企業(yè)熬了20年，還在熬。

公司特色

有人曾說(shuō)，萬(wàn)科的成功是美國(guó)模式的成功。企業(yè)獨(dú)特的文化決定了企業(yè)不同的發(fā)展命運(yùn)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的最重要的組成要素之一就是正確的價(jià)值觀。

萬(wàn)科之所以先進(jìn)，首先是有一套非常正確的價(jià)值觀。萬(wàn)科很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市。所以，萬(wàn)科形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價(jià)值觀和公司文化，萬(wàn)科的管理在點(diǎn)點(diǎn)滴滴中都透露出由此帶來(lái)的專業(yè)、專注、細(xì)致和嚴(yán)謹(jǐn)，這種價(jià)值觀和文化甚至成為萬(wàn)科產(chǎn)品的特色包裝和特有的品牌價(jià)值。

萬(wàn)科的領(lǐng)軍人物不僅是公眾人物，而且還成為摩托羅拉的廣告代言人。

萬(wàn)科開發(fā)的物業(yè)，無(wú)論在哪個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域做何種產(chǎn)品，就是要比其他發(fā)展商的產(chǎn)品貴，少則一二成，多則翻倍，市場(chǎng)依然買賬。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一向以“開發(fā)”自居，似乎“開發(fā)”是房地產(chǎn)公司的惟一模式。

美國(guó)這一大陸經(jīng)濟(jì)體，土地隨著城市化進(jìn)程不斷被開發(fā)出來(lái)，房地產(chǎn)公司又充分競(jìng)爭(zhēng)，談不上什么壟斷，因此地價(jià)、樓價(jià)都由供求關(guān)系決定，公司也無(wú)暴利可言。由于充分競(jìng)爭(zhēng)和高度發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融，房地產(chǎn)公司不得不采用高度專業(yè)化和長(zhǎng)期收益為主的商業(yè)模式，在細(xì)分市場(chǎng)上取勝，靠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利。

萬(wàn)科的成功其實(shí)就是美國(guó)模式的成功。萬(wàn)科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產(chǎn)，更在實(shí)踐中將所有產(chǎn)品簡(jiǎn)化為城鄉(xiāng)結(jié)合部、面向新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)。今日中國(guó)的萬(wàn)科單靠賣一種“小白領(lǐng)”住宅也可以成為產(chǎn)量世界領(lǐng)先的公司。萬(wàn)科采用高度專業(yè)化、產(chǎn)品作業(yè)單一化、在細(xì)分市場(chǎng)上逞強(qiáng)的美國(guó)模式，在中國(guó)是可以生根的。

萬(wàn)科玩著命做減法，將非主業(yè)一一減掉，無(wú)數(shù)掙錢的機(jī)會(huì)都不要，一心迷上房地產(chǎn)。

市場(chǎng)熱點(diǎn)不斷變換，萬(wàn)科近10年來(lái)卻始終只講兩個(gè)字“減法”——就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。

房地產(chǎn)不僅是高投入行業(yè)，更是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)犯錯(cuò)，萬(wàn)科的最大追求之一就是盡量減少犯錯(cuò)的可能。萬(wàn)科的項(xiàng)目運(yùn)作一向比較縝密，看100塊地才做一個(gè)項(xiàng)目，做一個(gè)項(xiàng)目又會(huì)變出100個(gè)方案來(lái)選。

2009年萬(wàn)科在位于深圳大梅沙的新總部召開了年度股東大會(huì)。

董事會(huì)主席王石重申萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡摹叭徽摺?，并表?～3年的土地資源足以支撐萬(wàn)科的持續(xù)發(fā)展。

萬(wàn)科作為住宅銷售的世界冠軍在2009年末國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜中卻沒有進(jìn)入前十名。對(duì)此，王石表示，土地對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)只是房屋開發(fā)必不可少的原材料；持有一定規(guī)模的土地資源，只是為了保持公司經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的持續(xù)性，萬(wàn)科不會(huì)將等待土地升值作為公司的盈利模式。萬(wàn)科將依托住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑等先發(fā)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)跑行業(yè)，這才是萬(wàn)科未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源。

地王故事

樓市又火了，這一次樓市帶頭大哥萬(wàn)科在北京市房山區(qū)又拿下了一塊樓面地價(jià)高達(dá)6500元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王，此時(shí)距離2007年10月萬(wàn)科在北京東四環(huán)附近高價(jià)拿地僅過去不到兩年時(shí)間。

新地王不斷產(chǎn)生，老地王何去何從？

據(jù)從萬(wàn)科方面獲悉，曾經(jīng)深陷尷尬之中的萬(wàn)科北京地王——朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地即將入市，這一地塊在2007年被萬(wàn)科以17億元奪得，曾是當(dāng)時(shí)北京出讓土地中的單價(jià)地王，樓面地價(jià)接近1.3萬(wàn)元/平方米。

然而，自其誕生之日起，這塊高價(jià)地似乎就注定要面對(duì)諸多波折。

事實(shí)上，經(jīng)歷過2007年的高歌猛進(jìn)后，北京樓市在2008年急轉(zhuǎn)直下，成交量與成交價(jià)持續(xù)下滑，各個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出普降格局。以朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)住宅用地所在的東四環(huán)板塊為例，該區(qū)域周邊樓盤的售價(jià)曾一度降至1.5萬(wàn)元/平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價(jià)僅1萬(wàn)元低價(jià)樓盤，萬(wàn)科地王因此面臨前所未有的入市壓力。

據(jù)一位知情人士介紹，受到區(qū)域價(jià)格偏低影響，原本計(jì)劃2008年動(dòng)工的萬(wàn)科項(xiàng)目最終被一拖再拖。

等了20個(gè)月，萬(wàn)科的西大望路27號(hào)住宅用地終于迎來(lái)了后來(lái)居上的鄰居。

2009年6月，與萬(wàn)科這塊老地王近在咫尺的廣渠路15號(hào)地以近16000元/平方米的樓面地價(jià)成交。隨后區(qū)域二手房?jī)r(jià)格一路水漲船高，達(dá)到每平米2萬(wàn)元，東四環(huán)區(qū)域被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將奔著每平方米3萬(wàn)元價(jià)格而去。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，廣渠路15號(hào)地的高價(jià)成交為西大望路27號(hào)住宅用地的解套提供了充分的定價(jià)空間。

高舉國(guó)際牌求突圍

受制于低迷樓市的北京地王們?cè)?009年的量?jī)r(jià)齊升中終于迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。在政府政策與銀行資金的強(qiáng)力支持下，房地產(chǎn)行業(yè)再度火熱，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是成交量都一路走高。

重重利好因素刺激下，西大望路27號(hào)住宅用地被冠以萬(wàn)科藍(lán)山之名開發(fā)入市，但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，昔日地王依然面臨長(zhǎng)時(shí)間閑置帶來(lái)的開發(fā)成本不斷攀升風(fēng)險(xiǎn)。

知情人士透露，由于閑置時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近2年，萬(wàn)科藍(lán)山正面臨高成本的壓力。根據(jù)測(cè)算，新增加的成本中包括17億元土地資金、兩年沒有開發(fā)的資金成本和企業(yè)其他相關(guān)的人力、物力成本，萬(wàn)科藍(lán)山的開發(fā)成本較之前有一定程度的上升。

昔日高價(jià)地王準(zhǔn)備如何突圍？是壓縮成本，還是通過高品質(zhì)來(lái)提高售價(jià)？萬(wàn)科選擇了后者。其新任北京總經(jīng)理毛大慶表示，將打造一個(gè)與北京國(guó)際化大都市定位相稱的高品質(zhì)國(guó)際化社區(qū)。

毛大慶稱：“北京極其缺少真正意義上的高品質(zhì)國(guó)際化社區(qū)，可以和一座偉大城市的地位相稱，可以和一個(gè)大國(guó)首都的地位相稱，可以和國(guó)際化大都市的定位相稱，而萬(wàn)科藍(lán)山，將致力成為北京國(guó)際化的一張城市名片?！?/p>

據(jù)其透露，萬(wàn)科藍(lán)山產(chǎn)品涵蓋了136平方米～238平方米的兩至四居，售樓處及樣板間預(yù)計(jì)2010年10月開放，11月底開盤銷售。為了提高項(xiàng)目的品質(zhì)，最近又在調(diào)整方案，將外立面全部改為高檔石材，并進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修。

萬(wàn)科提出的“國(guó)際化公寓”定位能否引領(lǐng)萬(wàn)科藍(lán)山從其所在的東四環(huán)高端樓盤的聚集區(qū)脫穎而出？對(duì)此，毛大慶顯得信心十足，“對(duì)于萬(wàn)科藍(lán)山的國(guó)際化定位，以及定位之后的方案調(diào)整，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)做了不少的論證和準(zhǔn)備工作，而這也是萬(wàn)科藍(lán)山推遲了入市時(shí)間的重要原因?！?/p>

他指出，萬(wàn)科藍(lán)山要打造成為萬(wàn)科在北京市場(chǎng)的里程碑之作，而在價(jià)格定位上，將根據(jù)成本核算，進(jìn)行理性定價(jià)，但目前還沒有具體確定。

“2009年北京市政府批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案，CBD的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使東四環(huán)成為北京樓市的黃金線?！狈治鋈耸恐赋觯@為萬(wàn)科藍(lán)山的入市提供了有利條件，而如果樓市一旦掉頭向下，該地塊將再度面臨新的入市壓力，未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，還需要拭目以待。

光環(huán)背后

2008年是房地產(chǎn)行業(yè)最動(dòng)蕩的一年。經(jīng)過了十年的高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到老百姓無(wú)法接受的程度。房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，也是大家最關(guān)注的。雖然2008年市場(chǎng)動(dòng)蕩，但每家公司的具體情況不盡相同。有媒體選取了萬(wàn)科等三家上市公司，對(duì)其2008年的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了解讀，并對(duì)2009年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析。

潘石屹在一次會(huì)議場(chǎng)合上提到地產(chǎn)老大萬(wàn)科時(shí)表示：“保障房與萬(wàn)科的產(chǎn)品線有重合，王石肯定要在保障房集中上市前拋貨，開發(fā)商拿地是付出真金白銀的，沒法跟政府比?！痹谂耸傺壑校绻麑?duì)市場(chǎng)研判失誤，萬(wàn)科的規(guī)模也幫不了它，反倒是更大的拖累。

王石對(duì)老潘的話也許是心領(lǐng)神會(huì)了。2008年，萬(wàn)科一直貫徹“現(xiàn)金為王”的收縮策略，數(shù)次下調(diào)開、竣工面積，頂著被購(gòu)房者和地方政府非議的風(fēng)險(xiǎn)果斷降價(jià)促銷，以減少開支并回籠資金。3月10日，萬(wàn)科2008年年報(bào)公布，貨幣資金高達(dá)200億元，去除預(yù)收款之后的凈負(fù)債率為33.1％，完全覆蓋178.7億元的各類短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款。但是，萬(wàn)科2008年的凈利潤(rùn)卻下降了16.7％，這與萬(wàn)科對(duì)其13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備以及銷售毛利率下降有直接關(guān)系。

“地王”項(xiàng)目拖累凈利潤(rùn)

2008年，住宅市場(chǎng)成交量大幅萎縮，市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性不斷疊加。萬(wàn)科認(rèn)為，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)過于追求短期規(guī)模增長(zhǎng)，而應(yīng)以確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)安全性為首要目標(biāo)。一方面，采取各種策略積極促進(jìn)銷售，另一方面，根據(jù)銷售進(jìn)度隨時(shí)對(duì)新項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整。

萬(wàn)科將促進(jìn)銷售、消化庫(kù)存、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)作為工作重點(diǎn)。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁王文金在投資者交流會(huì)上表示，萬(wàn)科已竣工住宅的庫(kù)存為78億元，該部分存貨有80％完工不超過1年，另外有一部分是車庫(kù)、商場(chǎng)等去化期（銷售天數(shù)）較長(zhǎng)的產(chǎn)品。目前，萬(wàn)科月均銷售額為40億元。

中金公司分析員白宏煒做過測(cè)算，萬(wàn)科擁有土地儲(chǔ)備2290萬(wàn)平方米，以2009年計(jì)劃619萬(wàn)平方米的竣工面積計(jì)算，2008年庫(kù)存周期不到4年，在上榜的12家百億房企中處于領(lǐng)先地位。

萬(wàn)科2008年購(gòu)地支出136億元，新增土地儲(chǔ)備465萬(wàn)平方米，土地單價(jià)為2003元/平方米，明顯低于2007年的3500元/平方米，購(gòu)地支出也大幅低于2007年。易居中國(guó)研究院高級(jí)分析師張化東告訴筆者，萬(wàn)科2009購(gòu)置的約30塊土地中，超過20塊是在2007年談妥并進(jìn)入收購(gòu)程序的。特別是近六個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科只在廣州荔灣區(qū)購(gòu)買了一塊土地，說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的判斷比較謹(jǐn)慎。

盡管萬(wàn)科2008年在極力消化庫(kù)存，但對(duì)2007年搶地王的行為也做了一番辯解：萬(wàn)科2007年下半年的購(gòu)地行為被輿論高度關(guān)注，但萬(wàn)科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知；萬(wàn)科在2007年銷售額增長(zhǎng)超過一倍的情況下，購(gòu)置土地面積反而低于2006年，這一事實(shí)則被忽略了。“土地不同于其他的生產(chǎn)原料，難以從市場(chǎng)上隨時(shí)購(gòu)得，企業(yè)如不能提前購(gòu)入一定量土地，經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性就會(huì)遭遇挑戰(zhàn)，更遑論發(fā)展。對(duì)萬(wàn)科而言，完全停止購(gòu)地，是一個(gè)非常極端的決定?！?/p>

盡管萬(wàn)科對(duì)于2007年的搶地王行為做了辯解。但是，從年報(bào)中對(duì)于13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的跌價(jià)準(zhǔn)備不難看出，這些“地王”項(xiàng)目的確拖累了萬(wàn)科的凈利潤(rùn)。

行業(yè)下滑，公司策略被迫調(diào)整

接替萬(wàn)科副總裁肖莉董秘一職的譚華杰表示，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整后，萬(wàn)科在發(fā)展模式上要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)為質(zhì)量效益型。正如萬(wàn)科在年報(bào)中闡述的：“無(wú)論對(duì)中國(guó)住宅行業(yè)還是萬(wàn)科而言，2008年顯然無(wú)法以輝煌載入史冊(cè)。但惟其如此，它帶來(lái)了更多引人深思的內(nèi)容，這或許是我們得以在2008年收獲的最大財(cái)富。”也許，正是經(jīng)過深入思考后的萬(wàn)科，才作出了轉(zhuǎn)型的決策。

萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮提出了萬(wàn)科今后在成本控制上的四個(gè)著眼點(diǎn)：通過集團(tuán)內(nèi)橫向比較和行業(yè)內(nèi)規(guī)模品牌相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)，獲取成本進(jìn)一步優(yōu)化的動(dòng)力；對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，統(tǒng)一部品選擇和工藝標(biāo)準(zhǔn)，建立集中采購(gòu)機(jī)制，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)；在裝修房方面，要求各地采用務(wù)實(shí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，通過制定裝修成本售價(jià)比等指標(biāo)，提高裝修成本投入的合理性；規(guī)范設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和咨詢費(fèi)。

同時(shí)，萬(wàn)科計(jì)劃在2009年將管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例降低20％。這項(xiàng)工作已經(jīng)著手進(jìn)行，王石2008年帶頭自減薪酬超過60％。

譚華杰表示，面對(duì)2009年市場(chǎng)的不確定性，萬(wàn)科堅(jiān)持“應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)”的原則，一方面繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”策略，加大銷售力度，另一方面借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，最大限度地提升專業(yè)能力，以便在市場(chǎng)回暖后體現(xiàn)這一優(yōu)勢(shì)。

從萬(wàn)科決策上的轉(zhuǎn)型可以看出，盡管萬(wàn)科在2008年掀起了大面積降價(jià)的風(fēng)潮，消化了一部分庫(kù)存，但延續(xù)到2009年，萬(wàn)科的庫(kù)存壓力仍比較大。所以，萬(wàn)科2009進(jìn)一步壓低新開工面積至403萬(wàn)平方米。不過萬(wàn)科也留了活口：開發(fā)節(jié)奏會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化隨時(shí)調(diào)整，一旦市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)，公司隨時(shí)可以增加新的開工面積。

除了庫(kù)存壓力之外，萬(wàn)科也面臨行業(yè)普遍遭遇的銷售毛利率下滑的難題。由于2008年各主要市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，而2009結(jié)算資源中相當(dāng)部分來(lái)自2008年的銷售。而2009年住宅行業(yè)毛利率出現(xiàn)較為明顯下滑事實(shí)，證明了萬(wàn)科的預(yù)測(cè)。

白宏煒測(cè)算發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科銷售單價(jià)呈逐月下滑趨勢(shì)，從2008年6月的9078元/平方米下降到12月的8594元/平方米，未來(lái)高價(jià)土地建成的房子將陸續(xù)入市，萬(wàn)科的減庫(kù)存工作不能放松。

2009年隱憂猶存

2008年，從市場(chǎng)占有率上看，萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大市。在樓市陷入持續(xù)調(diào)整、市場(chǎng)成交量萎縮超過20％的情況下，萬(wàn)科銷售金額478.7億元，同比僅減少8.6％，市場(chǎng)占有率提高0.27個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，受行業(yè)景氣度影響十分明顯，而行業(yè)正面臨著下降周期調(diào)整之中。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模的上升，資金需求和管理壓力在不斷加大。對(duì)萬(wàn)科的不利因素是，在毛利率下滑的同時(shí)，弱勢(shì)下售房需要更多的推廣費(fèi)用，造成營(yíng)銷費(fèi)用飆升超過5成；存貨周轉(zhuǎn)率從2007年的2.4年上升到3年，受制于行業(yè)大勢(shì)，運(yùn)營(yíng)效率在下降。

“文科萬(wàn)科，理科金地”，脫胎于深圳地產(chǎn)界“雙子星座”的差異遠(yuǎn)沒有二者宣稱的那樣大。相反，他們更像是一對(duì)孿生兄弟。二者都是股權(quán)結(jié)構(gòu)十分分散、以管理層為主導(dǎo)的市場(chǎng)化房企，無(wú)從獲得大股東的強(qiáng)力支持，就轉(zhuǎn)而追求流轉(zhuǎn)速度和成長(zhǎng)性，迎合資本市場(chǎng)，尋求燃料補(bǔ)給。這就決定了二者要獲得持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，必須源源不斷地從資本市場(chǎng)融資。

2009年9月，萬(wàn)科股東大會(huì)高票通過其以公開增發(fā)方式、發(fā)行不超過現(xiàn)有股本8％的股份，募集不超過112億元資金的方案。

2010年萬(wàn)科發(fā)布的5月份業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積47.0萬(wàn)平方米，銷售金額51.1億元，分別比2009年同期減少32.6％和20.2％。

2010年6月，萬(wàn)科放棄融資計(jì)劃，其高層稱將積極開拓其他融資渠道，包括信托、境外融資等。

二、富力地產(chǎn)：文人從商，從一個(gè)小項(xiàng)目開始

公司背景

富力的合作模式極其特別，兩個(gè)老板——張力和李思廉，沒有任何文字合同，從幾千萬(wàn)起家，至今兩人身價(jià)均過十幾億，仍然靠的是個(gè)“信”字。曾有好事者問李思廉：與張力搭檔11年，生意做得越來(lái)越大，兩人的合作有沒有出現(xiàn)過什么問題（矛盾）？他回答說(shuō)，公司決策上的事情，“有一方堅(jiān)持做，就做了；有一方堅(jiān)持不做，就不做了；而一方堅(jiān)持做，另一方堅(jiān)持不做的事情”，他想了想說(shuō)，“我印象中好像沒有出現(xiàn)過”。

人物之一張力

張力，富力地產(chǎn)集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，2003年中國(guó)內(nèi)地百富榜第61位，個(gè)人財(cái)富估值約12億元，擁有富力集團(tuán)半數(shù)股權(quán)。他從一個(gè)不到10人的小型民營(yíng)房地產(chǎn)公司開始創(chuàng)業(yè)，僅僅用了十年就成為廣州第一。然而，他卻極少在公共場(chǎng)合露面或接受媒體采訪，被譽(yù)為“神秘大亨”。

張力1973年開始參加工作，從工人做起，后來(lái)在廣州市郊區(qū)二輕局任團(tuán)委副書記、生產(chǎn)科長(zhǎng)。1986年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局建成的花園村酒店開業(yè)，張力任總經(jīng)理。不久又被借調(diào)去籌建白云區(qū)政府辦公樓。

其間，張力發(fā)現(xiàn)了自己做生意的稟賦。1988年10月，張力作出了他人生中的一項(xiàng)重大決定：辭去衣食無(wú)憂的公務(wù)員工作，下海。

剛開始張力搞裝修工程時(shí)沒有資本，就從小工程做起。就這樣，斷斷續(xù)續(xù)做了大概五年的時(shí)間，積累下了兩三百萬(wàn)的資金。但那時(shí)的張力感覺到“裝修還是很難做的，而且資金積累也比較慢?！?/p>

1992年年底，張力發(fā)現(xiàn)“做地產(chǎn)機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)”，就開始考慮并最終下定決心轉(zhuǎn)而投身房地產(chǎn)。正是這一決定，使他開始了與香港人李思廉堅(jiān)持至今長(zhǎng)達(dá)十余年的合作，并一步步地創(chuàng)造出了“富力地產(chǎn)神話”。

在廣州房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展時(shí)期，張力和合作伙伴李思廉承包了廣州低檔地區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目，之后再以迅雷不及掩耳的速度將其盛裝推出。如今，富力集團(tuán)名下已有22個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)面積已達(dá)300萬(wàn)平方米。統(tǒng)計(jì)資料顯示，自1996年到2002年，富力集團(tuán)銷售額平均每年翻一番。

2002年富力集團(tuán)正式進(jìn)軍北京，以32億元天價(jià)拿地建富力城，當(dāng)年拿地，當(dāng)年開工，當(dāng)年回款。如今的富力已位居北京地產(chǎn)前三名。張力也因此得到了業(yè)內(nèi)人士“敢為人知不敢為”的評(píng)價(jià)。

富力第一次在北京拿地的時(shí)候在外人看來(lái)好像很驚險(xiǎn)。

那是一塊三環(huán)邊上的地，147萬(wàn)平方米。北京的幾大房地產(chǎn)商虎視眈眈，現(xiàn)代城老板潘石屹更是志在必得。

那是張力十幾年來(lái)第二次來(lái)北京，對(duì)北京市場(chǎng)不了解。他當(dāng)時(shí)拿了標(biāo)書，地產(chǎn)界的人士也不認(rèn)識(shí)，官員也不認(rèn)識(shí)，完全是憑自己的感覺。當(dāng)時(shí)因?yàn)樯虡I(yè)保密，連公司的人都不知道，就投標(biāo)了。

北京那些地產(chǎn)人說(shuō)廣東來(lái)了一個(gè)大傻瓜，花了那么多錢，成本是6000多萬(wàn)，沒有錢賺，他們沒有想到富力成本控制比較好，這塊地買對(duì)了！

張力和搭檔李思廉10年沒紅過臉，在商界也是絕無(wú)僅有的。他們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。由此可知，兩人關(guān)系絕非一般生意上的伙伴可比。

而李思廉對(duì)此問題的表態(tài)，則更多是從公司整體運(yùn)作層面出發(fā)，“我們公司比較注重團(tuán)隊(duì)精神，就是說(shuō)我們不把公司的成就簡(jiǎn)單看成是哪一個(gè)人或者哪一個(gè)部門的功勞?！?/p>

人物之二李思廉

李思廉，1957年出生，中國(guó)香港人，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，現(xiàn)任富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)。李思廉大學(xué)出來(lái)的第一份工作是證券金融從業(yè)員，后來(lái)慢慢做起中國(guó)貿(mào)易，最后轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。李思廉于1993年進(jìn)軍樓市并成功掘得“第一桶金”。此后僅用了短短十余年時(shí)間，以合理的價(jià)格、完善的配套、快節(jié)奏的產(chǎn)銷模式快速占領(lǐng)市場(chǎng)，將富力地產(chǎn)建成為一個(gè)全國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)業(yè)之一。2008年3月18日廣東省地產(chǎn)商會(huì)成立，李思廉出任首任會(huì)長(zhǎng)。

李思廉1980年就做內(nèi)地的生意，經(jīng)常往返廣州，認(rèn)識(shí)張力是在1989年，最初決定一起合作是在1992年，1993年開始第一個(gè)項(xiàng)目。

李思廉在香港成長(zhǎng)，目睹香港地產(chǎn)商的崛起過程，像李兆基先生、鄭裕彤先生、李嘉誠(chéng)先生，他們80年代在香港的財(cái)富高速增長(zhǎng)，讓人看到房地產(chǎn)項(xiàng)目貨如輪轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)。

1990年代初，李思廉手上的一兩千萬(wàn)資金，在香港只可以炒樓，沒條件做發(fā)展商，但在內(nèi)地便足以投資一個(gè)項(xiàng)目，這是一個(gè)很難得的機(jī)遇。當(dāng)時(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)也沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)謹(jǐn)，審批的手續(xù)很簡(jiǎn)單，他們只需腳踏實(shí)地蓋樓，然后賣得快一點(diǎn)兒，貨如輪轉(zhuǎn)，產(chǎn)生現(xiàn)金流再投資其它項(xiàng)目。

由于審批手續(xù)很簡(jiǎn)單，大部分發(fā)展商急功近利，大量地預(yù)售樓盤，拿到資金就去炒地皮，在政策一出，地皮跌價(jià)時(shí)，他們便回不了頭，項(xiàng)目就變成了爛尾樓。

富力地產(chǎn)司從1993年成立到現(xiàn)在沒炒過地，買的地都是用來(lái)蓋樓的，穩(wěn)打穩(wěn)扎。除了房地產(chǎn)外沒有涉足其它業(yè)務(wù)，在2001年之前從來(lái)沒離開過廣州，專心做好一個(gè)市場(chǎng)，賣點(diǎn)是實(shí)用一點(diǎn)、實(shí)惠一點(diǎn)。有些企業(yè)在某一時(shí)段可能發(fā)展比他們快，但他們用這個(gè)方法恰恰避過了所有的風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)暴、非典、宏觀調(diào)控政策，幾乎對(duì)富力地產(chǎn)沒有什么影響。

李思廉曾說(shuō)，把1997年前后作為一個(gè)切入點(diǎn)也挺有趣。很明顯的是從1997到2002年這段時(shí)間，剛好是香港地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)低迷期，一直到2003年都是，那時(shí)還有非典。在這段時(shí)間，除了內(nèi)地與香港對(duì)非典的恐慌很相似外，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)起飛基本上沒有受到金融風(fēng)暴的任何影響，而且有在香港沒有的機(jī)遇。

從1995年開始，內(nèi)地很多城市都鼓勵(lì)搬離污染廠和解困廠，包括富力在內(nèi)的地產(chǎn)商可以買到一些較便宜的土地，他們藉此賺到了第一桶金。

公司特色

富力地產(chǎn)集團(tuán)一步一個(gè)腳印地實(shí)現(xiàn)企業(yè)從無(wú)到有、從小到大、從廣州向全國(guó)各地的擴(kuò)張之路。富力地產(chǎn)一貫堅(jiān)持務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，從而成就了今天的輝煌。

十多年來(lái)，廣州共開發(fā)了包括富力廣場(chǎng)、富力桃園、富力半島花園、富力千禧花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、富力盈隆廣場(chǎng)、廣州富力麗思卡爾頓酒店和廣州富力君悅大酒店等27個(gè)商住項(xiàng)目。在廣州市民心中富力一向以性價(jià)比高著稱，是市民生活中觸手可及的一個(gè)成功的地產(chǎn)品牌。憑借11年的建造、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，富力在產(chǎn)品質(zhì)量、園林設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、內(nèi)外園區(qū)規(guī)劃及物業(yè)管理等方面都有了長(zhǎng)足的發(fā)展，成為客戶滿意度極高的房地產(chǎn)企業(yè)。

2003年富力成立了富力美好置業(yè)有限公司，盤活現(xiàn)有50萬(wàn)平方米的商用物業(yè)。同時(shí)，富力推出了第一個(gè)大型商用物業(yè)——富力兒童世界，該項(xiàng)目總建達(dá)2萬(wàn)多平方米，以一個(gè)月內(nèi)完成八成租賃的業(yè)績(jī)震驚業(yè)界。

2004年5月該項(xiàng)目又以100％出租率全面開業(yè)，對(duì)廣州童裝市場(chǎng)起到不容忽視的推動(dòng)作用。富力兒童世界在下半年也將重拳出擊，將與省市相關(guān)的童裝專業(yè)協(xié)會(huì)合作，利用兒童世界的地段、硬件及布局優(yōu)勢(shì)，把兒童世界打造成為南中國(guó)標(biāo)志性、高素質(zhì)的童裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

地方品牌

富力地產(chǎn)集團(tuán)在繼續(xù)保持對(duì)廣州樓市投資的同時(shí)，還積極拓展北京、上海、沈陽(yáng)等市場(chǎng)容量較大的經(jīng)濟(jì)中心城市，將富力品牌向全國(guó)滲透，2002年3月上旬，富力地產(chǎn)集團(tuán)開標(biāo)31.5889億元，擊敗3家強(qiáng)勁對(duì)手，拿到北京廣渠門外東五廠的48萬(wàn)平方米地塊。這次競(jìng)投標(biāo)是中國(guó)有史以來(lái)最大招標(biāo)地塊；也是富力地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)業(yè)以來(lái)最大投資項(xiàng)目；同時(shí)也是“粵軍”北上最大幅度動(dòng)作。

11年來(lái)，富力的發(fā)展已與廣州的城市發(fā)展、規(guī)劃連為一體，作為一個(gè)民營(yíng)企業(yè)，其血液已流淌在這個(gè)現(xiàn)代化都市的命脈中。同時(shí)富力地產(chǎn)還熱心公益事業(yè)，各類捐贈(zèng)遍及文教、衛(wèi)生、治安、敬老、扶貧等多個(gè)領(lǐng)域，累計(jì)超過5000萬(wàn)元人民幣。2003年，在非典疫情席卷全國(guó)之際，富力地產(chǎn)捐贈(zèng)200萬(wàn)元，成為第一家向抗擊“非典”醫(yī)務(wù)人員捐贈(zèng)的房地產(chǎn)企業(yè)。隨后，富力地產(chǎn)集團(tuán)又率先在“希望工程民營(yíng)企業(yè)助學(xué)基金”下增設(shè)“富力地產(chǎn)希望工程助學(xué)基金”，捐出1500萬(wàn)元幫助失學(xué)學(xué)生完成學(xué)業(yè)，造福社會(huì)。資金主要用于三方面：資助希望之星；援建希望小學(xué)；幫助貧困山區(qū)改善教學(xué)條件。“富力地產(chǎn)希望工程助學(xué)基金”的捐贈(zèng)將持續(xù)五年完成。僅在2003年，“富力地產(chǎn)希望工程助學(xué)基金”已捐資興建3所希望小學(xué)，資助404名小學(xué)生及200名大學(xué)生完成學(xué)業(yè)，其中20名更是來(lái)自于貴州貧困山區(qū)的失學(xué)兒童。在五年的時(shí)間里，富力地產(chǎn)將繼續(xù)把關(guān)愛送到每一個(gè)社會(huì)需要的角落。2004年6月5日，廣州慈善會(huì)十周年慶典現(xiàn)場(chǎng)，富力地產(chǎn)集團(tuán)又有驚人之舉，現(xiàn)場(chǎng)捐出100萬(wàn)元后，又追加1000萬(wàn)元捐贈(zèng)給廣州市兒童福利院。截至今日，富力地產(chǎn)集團(tuán)已向廣州市慈善會(huì)累計(jì)捐贈(zèng)2400萬(wàn)元。

2005年～2009年，是世界經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變化極為動(dòng)蕩的五年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下堅(jiān)挺行走，地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域扮演著重要角色。富力地產(chǎn)，作為中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，以“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力五年連續(xù)第一名”的成績(jī)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)注入信心。

2009年12月5日上午，“第八屆房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)信息發(fā)布會(huì)”在北京人民大會(huì)堂隆重舉行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合中國(guó)行業(yè)信息發(fā)布中心正式公布：富力地產(chǎn)榮獲“2009中國(guó)大型房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)500強(qiáng)”綜合實(shí)力第一名。

這是富力地產(chǎn)自2005年至今連續(xù)五年蟬聯(lián)此項(xiàng)殊榮。這項(xiàng)排名從全國(guó)上萬(wàn)家大型房企和建筑參選企業(yè)中嚴(yán)格評(píng)選而出，以房地產(chǎn)企業(yè)的完成投資額、銷售面積、竣工面積、經(jīng)營(yíng)總收入、總資產(chǎn)等硬性指標(biāo)為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2008年～2009年度在以上指標(biāo)上繼續(xù)領(lǐng)跑。

近年中國(guó)國(guó)際影響力持續(xù)上升，數(shù)據(jù)顯示，即使在備受金融危機(jī)困擾的2008年，中國(guó)依然為世界經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了20％的增長(zhǎng)動(dòng)力。在不久前舉辦的G20峰會(huì)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)被作為重點(diǎn)議題備受矚目；資產(chǎn)、汽車、房產(chǎn)消費(fèi)等拉動(dòng)內(nèi)需的指標(biāo)復(fù)蘇也異常明顯；股市、樓市的回升與年前赫然對(duì)照，表現(xiàn)突出。

富力地產(chǎn)，作為中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中，以完美的答卷連續(xù)五年順利通過市場(chǎng)的持續(xù)檢驗(yàn)，向業(yè)界展示了一個(gè)優(yōu)秀民營(yíng)房企的實(shí)力和地位。

富力地產(chǎn)走出了一條與眾不同的發(fā)展之路。它秉承“富而思進(jìn)、力創(chuàng)新高”的品牌理念，以“規(guī)劃與時(shí)俱進(jìn)，緊扣城市化建設(shè)”的建設(shè)精神和城市運(yùn)營(yíng)商的角色，在全國(guó)十多個(gè)城市核心地段布局落子，成功運(yùn)營(yíng)住宅、寫字樓、商場(chǎng)、公寓、高端酒店等各類項(xiàng)目80多個(gè)，擔(dān)負(fù)起更多的社會(huì)責(zé)任和市場(chǎng)期待。

專業(yè)人士評(píng)價(jià)，2009年，富力地產(chǎn)在產(chǎn)品品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了大幅度的提升。以富力地產(chǎn)廣州地區(qū)的項(xiàng)目為例，珠江新城的超甲級(jí)寫字樓富力盈信大廈及其在珠江新城首個(gè)豪宅項(xiàng)目富力·公園28，無(wú)論在產(chǎn)品定位、品質(zhì)打造，還是資源配套標(biāo)準(zhǔn)等，都明顯領(lǐng)先同類物業(yè)，從而帶動(dòng)所在區(qū)域的物業(yè)價(jià)值提升。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)還將其擁有的6年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)成功運(yùn)用在住宅建設(shè)上，要求住宅、寫字樓等達(dá)到高端酒店、公寓的品質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。這讓人們看到了富力地產(chǎn)通過內(nèi)部完整產(chǎn)品鏈之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的升級(jí)，從而滿足更高端消費(fèi)人群、居住人群需求方面所付出的心血和作出的努力。這一切，也體現(xiàn)了富力地產(chǎn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中尊重產(chǎn)業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律，注重行業(yè)周期走勢(shì)，保持企業(yè)的均衡性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、前瞻性以及強(qiáng)大有效的執(zhí)行能力。

或許，這些不足以表達(dá)富力地產(chǎn)在項(xiàng)目打造上的用心。但是可以肯定的是，在“中國(guó)大型房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)500強(qiáng)”中，上榜企業(yè)都擁有相對(duì)雄厚的資本實(shí)力，這500強(qiáng)在即將過去的2009年中，完成的投資額、竣工面積、銷售面積、總資產(chǎn)都極其龐大，在中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)中占據(jù)舉足輕重的份額。而富力地產(chǎn)，一個(gè)在廣州成長(zhǎng)起來(lái)的民營(yíng)房企，連續(xù)五年穩(wěn)居榜首，這樣的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在中國(guó)內(nèi)地房企中實(shí)屬罕見。

根據(jù)富力地產(chǎn)近期公布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月30日，富力地產(chǎn)協(xié)議銷售總額約人民幣226.21億元，同比增長(zhǎng)58％，占全年協(xié)議銷售額目標(biāo)約98.4％，這也是富力地產(chǎn)連續(xù)第4年銷售額保持30％的增長(zhǎng)；銷售面積共約220.5萬(wàn)平方米，同比增54％?，F(xiàn)在看來(lái)，富力地產(chǎn)順利完成2009年230億元的銷售目標(biāo)，已沒有懸念。

富力地產(chǎn)有充足的土地儲(chǔ)備和產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)能力。據(jù)悉，截至2009年7月31日，富力地產(chǎn)土地總儲(chǔ)備建筑面積為2322萬(wàn)平方米，分別布局在中心城市和發(fā)展?jié)摿薮蟮姆侵行某鞘校瑝蛉廖迥觊_發(fā)使用。接近年底，更是富力地產(chǎn)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的高峰，單11月份公司新增土地建筑面積就達(dá)66.3萬(wàn)平方米。

未來(lái)，富力地產(chǎn)將繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品線，提高精品率和工程檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取為整個(gè)行業(yè)樹立一個(gè)更高水準(zhǔn)的產(chǎn)品檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

地王故事

10.22億！北京富力奪得2009年北京地王——廣渠門外10號(hào)地！但在北京富力總經(jīng)理張輝的臉上，卻看不到多少輕松和喜悅。雖然商品房銷售良好，項(xiàng)目資本金比例下調(diào)，融資環(huán)境大有好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)不會(huì)忘記高價(jià)“地王”給開發(fā)商帶來(lái)的痛苦，開發(fā)商拿地需保持應(yīng)有的冷靜。

張輝向媒體表示，富力其實(shí)并不愿意拿“地王”，真心希望同行們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)時(shí)多一點(diǎn)理性，在政府供地謹(jǐn)慎的背景下，避免付出過高代價(jià)，減少土地在成本中的比例。富力希望政府能盡快適度加大土地供應(yīng)量，讓大家都能有所收獲，為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供重要的先決條件。

張輝的一席話并不是作秀。拍賣現(xiàn)場(chǎng)的許多業(yè)內(nèi)人士都表示，超過1.5萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)確實(shí)很貴，周圍的二手房?jī)r(jià)格普遍沒有超過2萬(wàn)元/平米。雖說(shuō)拿地價(jià)格較高，但廣渠門外10號(hào)地畢竟是兩年來(lái)北京出讓的首宗三環(huán)內(nèi)住宅用地，有相當(dāng)?shù)南∪毙?，富力城周邊的酒店、?huì)所、商業(yè)乃至學(xué)校等配套設(shè)施很完善，只要嚴(yán)格控制成本，盈利還是沒問題的。

高價(jià)拿地這事兒如果放到上市公司身上，可能還容易理解。今年以來(lái)，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生改變，凈負(fù)債率低、財(cái)務(wù)非常安全的公司漲幅偏低，而凈負(fù)債率高、積極拿地的公司漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同行。如果資本市場(chǎng)對(duì)高價(jià)拿地重新認(rèn)可，那上市公司又何樂而不為？畢竟，拿地之后還能高價(jià)融資，最終埋單的還是投資者。

光環(huán)背后

2007年9月，東平新城一宗用地面積達(dá)64萬(wàn)平方米的地塊被富力地產(chǎn)和深圳鼎力以47.05億元競(jìng)得，成為總價(jià)僅次于祖廟東華里地塊的地王。拿地還不到2年，這一地塊卻因沒能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清土地款，于2009年7月份被佛山市國(guó)土部門收回，2.4億元的競(jìng)買保證金也被罰沒。國(guó)土部門透露，數(shù)十億出讓金只“交了一點(diǎn)點(diǎn)”。

東平新城，該地塊的掛牌底價(jià)為23.21億元，曾吸引多家發(fā)展商競(jìng)買，最終被富力地產(chǎn)和深圳鼎力于2007年9月19日以超底價(jià)1倍的價(jià)格競(jìng)得。按當(dāng)時(shí)的土地出讓合同，買受人于簽訂出讓合同之日起十天內(nèi)繳納成交價(jià)30％的首期地價(jià)款，三個(gè)月內(nèi)再支付20％、六個(gè)月內(nèi)再支付20％、九個(gè)月內(nèi)再支付15％、十二個(gè)月內(nèi)再支付15％，等于一年內(nèi)繳清。據(jù)此，富力地產(chǎn)應(yīng)該到2008年9月底付完地款。佛山市國(guó)土局一相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，富力地產(chǎn)和深圳鼎力沒有按照合同規(guī)定的期限付完地款，因此他們依法在2009年7月份將這塊地收回，并沒收其2.4億元保證金。

拿地近兩年，富力地產(chǎn)和深圳鼎力具體付了多少錢？市國(guó)土局另一負(fù)責(zé)人沒作具體回答，只稱“交了一點(diǎn)點(diǎn)?！边@塊地何時(shí)會(huì)再次舉行公開招拍掛？該負(fù)責(zé)人說(shuō)，因?yàn)榈厥菛|平新城的地，東平新城管委會(huì)正在籌劃此事，“具體什么時(shí)候舉行招拍掛，由東平新城管委會(huì)那邊確定?！庇忻襟w曾就此事向東平新城管委會(huì)相關(guān)人士求證，對(duì)方表示目前關(guān)于這一地塊的一些信息“暫時(shí)無(wú)法披露”。

富力地產(chǎn)：年報(bào)仍將地塊列為土地儲(chǔ)備

2007年完成招拍掛程序后，A、B地塊一直沒有開工建設(shè)。針對(duì)近日地塊被政府收回，富力地產(chǎn)并未對(duì)此事作出正式回應(yīng)。

在2009年3月份，富力地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，受到種種因素困擾，佛山東平新城項(xiàng)目的確進(jìn)展較為緩慢。在2009年3月17日富力地產(chǎn)發(fā)布的2008年度業(yè)績(jī)公告的“土地儲(chǔ)備”部分，仍然將佛山地區(qū)近251.7萬(wàn)平方米的建筑面積，列為公司在珠三角地區(qū)僅次于廣州市最大的一筆土地儲(chǔ)備。

但在富力地產(chǎn)網(wǎng)站主頁(yè)的公司簡(jiǎn)介部分，“公司的業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、江蘇、沈陽(yáng)、太原、惠州等十多個(gè)城市和地區(qū)，基本上已實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的布局策略”的表述中，佛山的名字并未在其中出現(xiàn)。

這一地塊遭遇回收的消息，在佛山一些房地產(chǎn)發(fā)展商中不脛而走。一家不愿意透露姓名的房地產(chǎn)發(fā)展商也證實(shí)，富力地產(chǎn)東平新城地塊確實(shí)已經(jīng)被“政府收回”。這位發(fā)展商表示，這一地塊被收回之后，應(yīng)該會(huì)在一段時(shí)間之后出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，由于地塊本身的條件不錯(cuò)，他們都“比較感興趣”。

業(yè)界分析：樓市寒流加重發(fā)展商負(fù)擔(dān)

富力地產(chǎn)和深圳鼎力在2007年拿下的這一地塊，是當(dāng)時(shí)佛山中心城區(qū)推出的最大一宗商住地塊。業(yè)界分析稱，這一地塊出讓之后，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“9·27”新政之后的調(diào)整期，加上這一地塊開發(fā)條件較為嚴(yán)格，可能加重發(fā)展商負(fù)擔(dān)。

2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“9·27新政”，對(duì)第二套房貸首付款等進(jìn)行了政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。業(yè)內(nèi)人士透露，包括富力地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)巨頭，在新政出臺(tái)后直到2009年之前，資金鏈普遍都比較緊張。

而根據(jù)相關(guān)的《掛牌出讓文件》，這一地塊在2011年底前須在A地塊上開發(fā)30萬(wàn)平方米以上商業(yè)金融部分，其中不低于80層的標(biāo)志性建筑必須竣工并投入使用，白金五星級(jí)酒店必須建成并投入運(yùn)營(yíng)。同時(shí)規(guī)定，作為居住用途的B地塊的開發(fā)時(shí)序與A地塊同步同比例進(jìn)行且分兩期實(shí)施。

沒有80層高樓，只有荒草連天

富力地產(chǎn)和深圳鼎力拿下的東平新城地塊共分A、B兩大地塊。其中A地塊位于東平新城裕和路以北、天虹路以南、文華南路以西、嶺南大道以東。A地塊總用地面積442823平方米，凈用地面積313505平方米，該地塊用途為，商業(yè)金融用地，兼容辦公用地。

B地塊位于東平新城裕和路以北、文華南路以東，總用地面積200301平方米，凈用地面積159217平方米，該地塊為居住用地。

放眼望去，周圍已經(jīng)長(zhǎng)滿了草，中間夾雜一些小樹，沒有任何建筑物。在東平大橋向東側(cè)眺望，地塊緊臨嶺南大道和東平大橋，附近就是世紀(jì)蓮體育中心、佛山新聞中心和佛山公園，交通配套完善，臨近規(guī)劃中的東平新城綜合交通樞紐。

在離該地塊西側(cè)不到1公里處，2007年初拿地的招商·依云水岸，作為目前東平新城唯一一個(gè)進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)稱在今年銷售得非常出色。3月10日，樓盤推出首批高層洋房，三天內(nèi)就售出490多套貨量中的9成，成為當(dāng)時(shí)佛山中心區(qū)域單盤銷售套數(shù)最高的項(xiàng)目之一。

A、B兩地塊，是富力地產(chǎn)自1994年于廣州成立以來(lái)在佛山拿下的首個(gè)項(xiàng)目。在拿到這一地塊之后，富力地產(chǎn)表示，東平新城項(xiàng)目是富力除天津梅江灣項(xiàng)目之外最大數(shù)額的土地購(gòu)買，將會(huì)規(guī)劃發(fā)展為公司的一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，其中包括中高檔住宅樓群以及相應(yīng)的配套。值得一提的是，這一地塊的商業(yè)用地部分未來(lái)將建設(shè)80層以上的地標(biāo)性商業(yè)大廈，住宅部分要求套型建筑面積90平方米以下的需達(dá)到住宅總建筑面積的70％以上。

宏圖猶在耳邊，不知未來(lái)完成它的將是誰(shuí)。

業(yè)界觀點(diǎn)

對(duì)新城房地產(chǎn)開發(fā)是好事

世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理劉世恩：這一因?yàn)榉N種原因沒能及時(shí)開發(fā)的地塊被政府回收是個(gè)好事。該地塊整體條件非常優(yōu)越，今年?yáng)|平新城的建設(shè)也在不斷提速中，相信比較有實(shí)力的發(fā)展商對(duì)這一地塊有購(gòu)買意向。這一地塊是否又將創(chuàng)下高價(jià)還很難判斷，但以其較大的規(guī)模和不錯(cuò)的位置來(lái)看，會(huì)以一個(gè)合適的價(jià)位成交。

三、SOHO中國(guó)：民企最大的IPO

公司背景

1987年，20多歲的潘石屹?gòu)臋C(jī)關(guān)辭職下海。

1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司（前身為北京紅石實(shí)業(yè)有限公司）。自公司創(chuàng)建以來(lái)，兩人共同開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為：SOHO現(xiàn)代城（10幢30層高的大廈，共包括2200套公寓和商鋪，于2000年竣工）；博鰲藍(lán)色海岸（115棟河畔豪華別墅，2002年竣工）；建外SOHO（北京心臟地帶規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一，為北京引領(lǐng)創(chuàng)建了一個(gè)時(shí)尚現(xiàn)代化的商業(yè)社區(qū)，目前該項(xiàng)目尚在建設(shè)之中）；長(zhǎng)城腳下的公社（由12位亞洲建筑師設(shè)計(jì)完成的一個(gè)當(dāng)代私人住宅建筑藝術(shù)收藏館，并在2002年威尼斯雙年展上榮獲大獎(jiǎng)）。他開發(fā)的樓盤占北京CBD近一半的銷售額。

1996年，潘石屹創(chuàng)辦項(xiàng)目公司北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司，開發(fā)SOHO現(xiàn)代城。

1999年底，潘石屹與張欣的《SOHO現(xiàn)代城·居家辦公·酷.com》出現(xiàn)在諸多媒體上，SOHO的概念被正式推出。

2002年潘石屹受到國(guó)內(nèi)外媒體的普遍關(guān)注和熱門報(bào)道，其中有時(shí)代周刊、CNN、中央電視臺(tái)、華爾街日?qǐng)?bào)以及南華早報(bào)等。時(shí)代周刊曾在2002年11月刊中這樣報(bào)道潘石屹：“房地產(chǎn)商潘石屹給中國(guó)一貫單調(diào)的公寓和寫字樓帶來(lái)了明快的色彩……潘石屹的樓盤在品位上已國(guó)際化?！?/p>

2005年6月20日，由SOHO中國(guó)有限公司出資并全權(quán)管理運(yùn)營(yíng)的公益慈善機(jī)構(gòu)——SOHO中國(guó)基金會(huì)面世。

純粹的商人

潘石屹于1963年10月出生在甘肅天水，從小過著貧窮的生活。1980年，他考入位于河北的石油管道學(xué)院，三年大專畢業(yè)之后，分配到了廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室。在那里，他的聰明和對(duì)數(shù)字天生的敏感博得了領(lǐng)導(dǎo)的賞識(shí)，并被確定為“第三梯隊(duì)”。

1987年，潘石屹變賣了自己所有的家當(dāng)，毅然辭職，揣著80元錢來(lái)到深圳。

由于語(yǔ)言不通，飲食不適應(yīng)，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。兩年后，公司正好要到剛剛建省的海南設(shè)立分號(hào)，認(rèn)為“不能錯(cuò)過歷史機(jī)會(huì)”的潘主動(dòng)請(qǐng)纓南下海南，迎來(lái)了他自認(rèn)為最多姿多彩的人生階段。

1991年，海南的經(jīng)濟(jì)遭受了第一次低潮，許多淘金者紛紛回到內(nèi)地，潘石屹和幾個(gè)朋友成立了海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，開始炒房，淘到了第一桶金200萬(wàn)元。

1992年，潘石屹到北京成立了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司，開發(fā)了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)。通過廣告宣傳和定價(jià)策略以及香港利達(dá)行的推廣，萬(wàn)通新世界寫字樓賣到當(dāng)時(shí)市價(jià)的三倍，成為北京房地產(chǎn)界一個(gè)里程碑式的項(xiàng)目。

1994年4月，潘石屹結(jié)識(shí)了在華爾街高盛銀行工作當(dāng)時(shí)正在內(nèi)地尋找投資對(duì)象的張欣。同年10月兩人閃電結(jié)婚。婚后，張欣干的第一件事，就是把潘石屹衣柜里的所有衣服都扔掉，全部按她的審美標(biāo)準(zhǔn)換新的。好在潘石屹并不像大多數(shù)中國(guó)男人那樣，不輕易認(rèn)同妻子的審美標(biāo)準(zhǔn)，誓死都要捍衛(wèi)自己的自尊心。他不僅任憑張欣打理，還悄悄地努力學(xué)習(xí)。

盡管夫妻倆在事業(yè)上一樣輝煌，在家事上，張欣要比潘石屹花費(fèi)更多的心思和時(shí)間。家里大到買房子、裝修、買家具，小到請(qǐng)阿姨、請(qǐng)司機(jī)、日常的家庭瑣事，都是張欣的事情。在這一點(diǎn)上，潘石屹毫不掩飾對(duì)夫人的贊許和欣賞。他說(shuō)：“正因?yàn)橛辛诉@么一位賢惠與優(yōu)秀的好太太，家務(wù)分工經(jīng)常引起爭(zhēng)端的問題，在我的家里幾乎不存在。”不僅如此，張欣還把潘石屹打造成為地產(chǎn)界第一娛樂明星，讓潘石屹在電影《阿斯匹林》中成功塑造了一個(gè)海歸形象。潘石屹感慨地說(shuō)，“自己能取得一些成就，應(yīng)該說(shuō)還是妻子成就了自己?！?/p>

1995年，夫妻兩人創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司，公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目就是SOHO現(xiàn)代城。

SOHO中國(guó)成立的十幾年來(lái)開發(fā)出一系列項(xiàng)目，SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、建外SOHO、長(zhǎng)城腳下的公社、SOHO尚都以及正在被眾人關(guān)注中的朝外SOHO。盡管每一個(gè)在同級(jí)別市場(chǎng)上都可謂價(jià)格不菲，但都是以“創(chuàng)造力”超越于“奢華”的物業(yè)類型。尤其是長(zhǎng)城腳下的公社，理念之大膽，設(shè)計(jì)之前衛(wèi)，在中國(guó)乃至全球更是空前。潘石屹讓12位建筑師放開手腳，極盡想像，努力設(shè)計(jì)出屬于這個(gè)時(shí)代的前衛(wèi)建筑。單單這種開發(fā)理念，就具有濃厚的理想主義色彩，以至于好多人認(rèn)為這樣的房子“不是用來(lái)住的”、“另類的徹底極至”。但是，威尼斯建筑雙年展以及法國(guó)蓬皮杜中心把至高的榮譽(yù)頒給了這個(gè)項(xiàng)目。潘石屹對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的價(jià)值創(chuàng)新也得到了國(guó)際的肯定。

2000年，為了開發(fā)建外SOHO，潘石屹又注冊(cè)成立了項(xiàng)目公司北京紅石建外房地產(chǎn)有限公司，在北京CBD核心區(qū)建設(shè)建筑面積為70萬(wàn)平方米的商住綜合項(xiàng)目。鑒于潘石屹操作項(xiàng)目的口碑，這個(gè)項(xiàng)目在沒有投入多少?gòu)V告費(fèi)用的情況下，取得了驕人的銷售成績(jī)。

2003年初，SOHO中國(guó)的上市努力宣告失敗，潘石屹重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，一門心思地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和銷售，他的建外SOHO連續(xù)兩年成為北京樓盤的銷售冠軍。

2004年，在政府對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行總體控制的大前提下，潘石屹通過“雞蛋換糧票”的辦法獲得“尚都國(guó)際”二期的開發(fā)權(quán)，改名為“SOHO尚都”。

“我是一個(gè)純粹的商人。”潘石屹曾經(jīng)對(duì)媒體說(shuō)，“不管做什么行業(yè)，只要純粹就好了，人就怕不純粹?！?/p>

在他看來(lái)，商場(chǎng)上沒有什么固定的規(guī)則，只有一個(gè)目的，那就是賺錢。潘石屹曾經(jīng)說(shuō)，不賺錢的商人是不道德的。不賺錢你就不能確保自己的生活，不能給員工好的工資福利待遇，不能給國(guó)家上交利稅，不能給客戶帶來(lái)實(shí)惠。

為了賺錢，他可以打破所有的規(guī)矩套套。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，當(dāng)別人都在做毛坯房的時(shí)候，他最先想到做精裝修房，當(dāng)別人都在按照規(guī)定做面積多大、窗臺(tái)多高的普通住宅的時(shí)候，他做了活動(dòng)組合空間、落地大玻璃的SOHO。

潘石屹一直強(qiáng)調(diào)自己生產(chǎn)的房子不同于市場(chǎng)上純粹的寫字樓或者普通公寓，當(dāng)更多的人把市場(chǎng)定位在大眾的住宅項(xiàng)目或者小眾的高檔項(xiàng)目的時(shí)候，潘石屹卻堅(jiān)持給那些處于發(fā)展階段的“創(chuàng)造階層”蓋房子。

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，他不是最有錢的，他的紅石公司也不是規(guī)模最大的，但他無(wú)疑是最會(huì)吸引人眼球的。

實(shí)際上，他不光跳出了房地產(chǎn)媒體圈，而且已經(jīng)跳出了國(guó)內(nèi)媒體圈，逐漸進(jìn)入到國(guó)外媒體的報(bào)道選題中。

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他憑借自己的策劃和應(yīng)變，屢屢出手又屢屢得手。但是，從海南島炒樓至今，潘石屹?gòu)膩?lái)就沒有離開過房地產(chǎn)行業(yè)。

潘石屹非常隨和，也非常客氣。在向陌生人介紹他的員工的時(shí)候，從來(lái)不說(shuō)“這是我的員工某某某”，而是說(shuō)“這是我的同事某某某”，一詞之差，反映出來(lái)的卻是一個(gè)人的修養(yǎng)和胸懷。

在潘石屹的公司里，員工需要努力的方向是，在公司站住腳；公司需要努力的方向是，在市場(chǎng)上站住腳。

在這個(gè)公司，只要是必須，兄弟部門從來(lái)不會(huì)推諉扯皮，因?yàn)榇蠹叶挤浅Ｃ靼?，最終的目的就是解決問題。

對(duì)于他的項(xiàng)目，他需要去推廣；對(duì)于他的公司，他需要考慮發(fā)展，這些都在他的日?；顒?dòng)中。

如果說(shuō)大多數(shù)員工的工作是在公司內(nèi)部進(jìn)行的話，潘石屹需要花時(shí)間去主要面對(duì)的是市場(chǎng)。

當(dāng)市場(chǎng)比較“牛”的時(shí)候，速度是制勝的關(guān)鍵；當(dāng)市場(chǎng)表現(xiàn)出“熊樣”的時(shí)候，也應(yīng)該做好快跑的準(zhǔn)備。

中國(guó)的女“大衛(wèi)·科波菲爾”

在公眾看來(lái)，張欣最突出的標(biāo)簽是潘石屹。但人人都知道，張欣并不只是潘石屹背后那個(gè)隱忍的女人，她果敢，目的明確，不達(dá)目的不罷休。用了14年時(shí)間，張欣在中國(guó)的商業(yè)圈中勾勒出自己的輪廓。

張欣的父母是旅居緬甸的中國(guó)移民，50年代回到北京，在外文局做翻譯，她母親曾給周恩來(lái)和鄧小平做緬語(yǔ)和漢語(yǔ)的雙向翻譯。

1980年，14歲的張欣跟著母親來(lái)到香港，棲身在一間極小的房子里，她分別在服裝廠、電子制造廠等地方干最低級(jí)的工作?！笆裁磿r(shí)候我一個(gè)月能賺到1400塊錢多好啊。”張欣對(duì)媽媽說(shuō)。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，她每天下了班都風(fēng)雨無(wú)阻地去讀夜校。

張欣在信差、辦公室秘書兼財(cái)務(wù)等工作中緩慢前進(jìn)，但是沒有明顯改善。一次，一個(gè)兒時(shí)的伙伴來(lái)到香港，對(duì)她說(shuō)“你現(xiàn)在的生活太糟糕了，你應(yīng)該去英國(guó)?！?/p>

張欣帶著積攢的3000英鎊去了英國(guó)，開始了自己一生最重要的一段提升過程。她先就讀于蘇塞克斯大學(xué)，接著在劍橋大學(xué)攻讀經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。這以后，張欣的履歷光鮮耀眼，如任職巴林銀行、高盛、旅行者集團(tuán)的投資銀行家等。

1994年，張欣回到闊別17年的北京定居。她面臨這樣一個(gè)中國(guó)：生機(jī)勃勃的經(jīng)濟(jì)和陳舊的制度框架共存，在北京成立一個(gè)新公司最多要蓋幾十個(gè)公章；14年的社會(huì)分化造成了豐富的階層，但是很少人對(duì)這些階層有足夠的認(rèn)識(shí)；驚人的外資投入增長(zhǎng)和驚人的信息不對(duì)稱；海外留學(xué)歸國(guó)人數(shù)以年均13％的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，在未來(lái)8年內(nèi)將達(dá)到14萬(wàn)人，其中絕大部分選擇京滬兩市落腳。

張欣本人的經(jīng)歷是一部中國(guó)版的《大衛(wèi)·科波菲爾》，不過主角是女性。文革中父母劃清界限，5歲隨母親下干校，玩具是幾頭小活豬；14歲到香港，做電子元件廠女工；用打工攢的錢去英國(guó)讀秘書學(xué)校，一路讀到劍橋；到華爾街高盛銀行做投資顧問，嫁給潘石屹，然后成為中國(guó)當(dāng)今建筑業(yè)最杰出的女性。

那時(shí)候的張欣，據(jù)說(shuō)已經(jīng)有了面對(duì)維多利亞海灣的房子和年薪超過百萬(wàn)的工資。而潘石屹是北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司的一分子，那時(shí)萬(wàn)通還尚未分家，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也沒有現(xiàn)在這樣火爆。

在朋友的引薦下，她認(rèn)識(shí)了潘石屹。那個(gè)場(chǎng)景許多雜志均有所記錄，潘石屹穿著紫紅色的西裝，花領(lǐng)帶，白皮鞋，戴眼鏡，頭發(fā)有點(diǎn)兒禿，非常瘦小。

1995年，張欣放棄了華爾街的工作，搬到了潘石屹以前住的恩濟(jì)花園，和潘石屹注冊(cè)了公司。

一個(gè)在國(guó)外生活了15年的女人，和一個(gè)未出過國(guó)、一句英語(yǔ)不會(huì)說(shuō)、滿口甘肅天水口音、和人說(shuō)話都要拿筆和本子以便別人聽不明白時(shí)寫出來(lái)的這樣一個(gè)人結(jié)婚了。

張欣的長(zhǎng)期海外生活經(jīng)歷和教育背景使她的思維方式、知識(shí)結(jié)構(gòu)和信息占有都與中國(guó)“土產(chǎn)”商人非常不同，為此她曾與潘石屹朝夕相斗。但是，當(dāng)他們相互理解和接受之后，這對(duì)搭檔就成了中國(guó)最完美的商業(yè)組合。由于張欣對(duì)世界幾大城市建筑有長(zhǎng)期的切身體驗(yàn)，她為潘石屹引入了更精致、開放和相對(duì)先鋒的建筑概念。潘石屹憑著自己在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)15年的經(jīng)驗(yàn)和資源把這些概念付諸實(shí)施。也正是因?yàn)檫@種互補(bǔ)，他們才能夠在提倡西方大都市生活的同時(shí)，成為亞洲藝術(shù)家的保護(hù)者，并且不放棄一個(gè)成功商人的原則。

張欣意識(shí)到，商業(yè)化程度的日益加深改變了北京城的中心，天安門廣場(chǎng)不再是城市居民生活的中心了。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的城市規(guī)劃已經(jīng)不合時(shí)宜，至少，對(duì)生活區(qū)、工作區(qū)、商業(yè)區(qū)的劃分不再合理。至今，北京的生活還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是舒適的。當(dāng)越來(lái)越多的人抱怨從家里到辦公室或者商場(chǎng)的距離過于遙遠(yuǎn)時(shí)，改變?cè)惺姓^(qū)域劃分的概念就變得迫切了。此外，不斷增加的城市交通壓力也需要道路建設(shè)以外的解決辦法，最簡(jiǎn)單的辦法就是將辦公、住宅和商用建筑合一。

張欣認(rèn)識(shí)到建筑應(yīng)當(dāng)為人們的生活提供最多的可能性，是在SOHO現(xiàn)代城計(jì)劃半途中形成的。而在建外SOHO計(jì)劃中，張欣將這個(gè)理念完整地貫穿了它的整體設(shè)計(jì)。建外SOHO的宣傳冊(cè)以“大都市的活力與瘋狂”為標(biāo)題，其開篇定調(diào)：大城市的生活是人群的生活、消費(fèi)的生活、找樂的生活——建外SOHO的生活，將購(gòu)物、觀看、餐飲、娛樂作為接下來(lái)的關(guān)鍵詞，赤裸裸地“引誘”商家投資的詞句到了宣傳冊(cè)中間才出現(xiàn)幾頁(yè)，接下來(lái)你會(huì)看到一群“國(guó)際游客”對(duì)世界各大城市的描述。張欣本人這樣描述建外SOHO：“和紐約、倫敦、巴黎的市中心一樣?！焙茱@然，建外SOHO最可能吸引的是這樣一群人：受過高等教育、工作體面、對(duì)信息反應(yīng)靈敏、精力充沛、對(duì)西方文化和生活有好奇心和親近感。

但是張欣的愿望比這要多得多，她滿懷熱情地回憶紐約SOHO區(qū)的魅力：“紐約的SOHO為什么讓你感興趣，因?yàn)樵谒車┪镳^、PRADA店、餃子館、熱狗攤都聚集在一起，是社會(huì)自然發(fā)展的結(jié)果?！?/p>

張欣已經(jīng)不是一個(gè)建筑商，而是一個(gè)小型社會(huì)的設(shè)計(jì)者。

這個(gè)小社會(huì)里有張欣童年樂園的影子，“我小時(shí)的北京給我特別美好的記憶，沒有車的街道，人和人生活的接近，不知道什么叫危險(xiǎn)、危機(jī)、壓力，我再也想象不到什么樣的社會(huì)狀態(tài)能讓我經(jīng)歷這樣的生活。在干校也是。我不知道是否因?yàn)楫?dāng)時(shí)年紀(jì)小的緣故?！?/p>

樂園一旦失去，永遠(yuǎn)不能復(fù)返。

張欣與建筑藝術(shù)的契機(jī)是在1997年。現(xiàn)代城公寓動(dòng)工后，她和潘石屹想在郊區(qū)為自己建一個(gè)家。那是風(fēng)光很美的一個(gè)地方，蒼茫的青山，挺拔的樹木，嶙峋的山石。整個(gè)房子蓋了拆，拆了蓋，在建成兩年后一直沒有消停，總是在修房子。

“山語(yǔ)間”的整個(gè)修建過程，把張欣帶進(jìn)了建筑學(xué)這個(gè)圈子。高高的鋼柱，石墻，大窗戶——又大又深，卻灑滿陽(yáng)光。2000年，潘石屹買下了一塊長(zhǎng)城附近的地，原本這塊地是要修高爾夫球場(chǎng)。張欣突發(fā)奇想，“我們能不能做一百個(gè)山語(yǔ)間？”

他們進(jìn)行了分工，與國(guó)外的聯(lián)系、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等由張欣打理，而商業(yè)談判、銷售、政府聯(lián)系則由潘石屹負(fù)責(zé)。

潘石屹曾將他們的分工做了一個(gè)形象的比喻：以前耍猴的，先要有人敲鑼，他就是那敲鑼的；然后有人出來(lái)耍猴，這就是張欣；最后出來(lái)拿著帽子收錢的又是他。

2004年7月12日，張欣榮獲2004年“亞洲之星”稱號(hào)。

SOHO中國(guó)2007年上市，募集了19億美元資金，在當(dāng)年的《福布斯》富豪榜上，張欣排名在潘石屹之前，有媒體戲謔說(shuō)，潘石屹是替老婆打工的。

從紡織女工到華爾街精英，從一個(gè)女性管理者到優(yōu)秀的建筑藝術(shù)推動(dòng)者，再到兩個(gè)孩子的母親，張欣用自己特有的方式讓她生活中的各種可能性落地生根。

張欣和潘石屹是中國(guó)當(dāng)下新銳商人的代表。他們經(jīng)歷過困難年代的磨練，但是沒有像其父輩一樣浪費(fèi)全部青春；他們敏銳地把握時(shí)代賦予的機(jī)會(huì)，為自己爭(zhēng)取到最好的教育和創(chuàng)業(yè)條件；他們不受職業(yè)和行業(yè)規(guī)則的束縛，敢于創(chuàng)新，但是并不脫離本土市場(chǎng)的需求。

潘石屹名言

中國(guó)有幾個(gè)老百姓最想揍的人，陳水扁排在第一，任志強(qiáng)排在第二。

在博鰲論壇的房地產(chǎn)分論壇上，我坐的位置不好。主持人提一個(gè)問題，總讓我先發(fā)言，每次我發(fā)言結(jié)束，任志強(qiáng)就開始批判我。有媒體總結(jié)，他在這次論壇上批判了我三次。任志強(qiáng)的習(xí)慣就是你說(shuō)東他一定說(shuō)西；你說(shuō)西了，他又開始說(shuō)東，而且喜歡用批判的方式表達(dá)自己的觀點(diǎn)。我有點(diǎn)懷疑任志強(qiáng)如果不在批判、亢奮和反叛的狀態(tài)下，可能就無(wú)法表達(dá)自己的觀點(diǎn)，尤其是在會(huì)議、論壇上。

（馮侖：真正懂佛的是易小迪，潘石屹是裝神弄鬼。）當(dāng)時(shí)，我聽了很生氣?，F(xiàn)在我才明白，對(duì)上帝、佛、靈魂誰(shuí)也不可能百分之百地理解，世界上最有學(xué)問，最聰明的人也是如此。但我們首先要有一個(gè)態(tài)度，追求真理的態(tài)度。（《一封關(guān)于“上帝”和“靈魂”的回信》）

當(dāng)我們還是一個(gè)蛋時(shí)，就已經(jīng)具備了與眾不同的基因，隨后才長(zhǎng)成了雄鷹。

做生意不能看一群人說(shuō)得怎么樣，而要靠嗅覺，但這些往往說(shuō)不出來(lái)。

成功不是從教條主義中能得來(lái)的，而是一種在現(xiàn)實(shí)中獲得的經(jīng)驗(yàn)主義。

在商業(yè)的背后，一些理想主義、教條主義確實(shí)很難行得通。而一些實(shí)用主義、經(jīng)驗(yàn)主義、機(jī)會(huì)主義的東西往往行得通。

世界太復(fù)雜了，市場(chǎng)太復(fù)雜了，我也想不明白，想不明白我就摸著石頭過河。

公司特色

SOHO中國(guó)在北京CBD核心地帶共計(jì)開發(fā)面積超過155萬(wàn)平方米，已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項(xiàng)目有：47萬(wàn)多平方米的“SOHO現(xiàn)代城”、68萬(wàn)多平方米的“建外SOHO”、17萬(wàn)多平方米的“SOHO尚都”、15萬(wàn)多平方米的“朝外SOHO”以及近8萬(wàn)平方米的“光華路SOHO”；同時(shí)，SOHO中國(guó)在北京長(zhǎng)城腳下和海南博鰲分別開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)建筑項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。SOHO中國(guó)現(xiàn)正在開發(fā)的三里屯SOHO位居北京城市中心著名的三里屯酒吧街南側(cè)，周邊商業(yè)繁華，建筑面積47萬(wàn)平方米，是SOHO中國(guó)到目前為止開發(fā)金額最大的大型綜合項(xiàng)目。

SOHO中國(guó)開發(fā)的每個(gè)項(xiàng)目都取得了巨大的商業(yè)成功。作為中國(guó)最知名的房地產(chǎn)品牌，SOHO中國(guó)入選2006年《財(cái)富》雜志中文版評(píng)選出的“最受贊賞的中國(guó)公司”全明星榜。SOHO中國(guó)是當(dāng)前北京最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在北京CBD的五個(gè)項(xiàng)目開發(fā)量占CBD總開發(fā)量的五分之一，其店鋪數(shù)量接近2000家，規(guī)模在CBD所有商業(yè)物業(yè)中居于首位；銷售額占北京CBD的39％，獨(dú)占CBD三分江山；自1999年以來(lái)，連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷售冠軍；自2003年以來(lái)，連續(xù)三年成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅前三名。

SOHO中國(guó)目前在中國(guó)開發(fā)項(xiàng)目的總面積為245萬(wàn)平方米。

2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了中國(guó)民營(yíng)企業(yè)最大的IPO以及亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。2008年3月SOHO中國(guó)自上市以來(lái)第一次發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告。SOHO中國(guó)2007年?duì)I業(yè)額較2006年增長(zhǎng)300％，至69.54億元人民幣；而純利則飆升477％，至19.66億元人民幣。

地王故事

2009年9月3日，剛收入“上海第一爛尾樓”，SOHO中國(guó)再次發(fā)力北京土地市場(chǎng)。經(jīng)過245輪激烈競(jìng)價(jià)后，SOHO中國(guó)旗下的北京新幕世紀(jì)投資管理有限公司與星潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合體力克群雄，拿下望京B29項(xiàng)目用地。高達(dá)40億元的成交價(jià)，無(wú)疑使這塊地成為北京市2009年的商業(yè)地王。據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹透露，該項(xiàng)目將于2011年推向市場(chǎng)。

資料顯示，望京B29項(xiàng)目用地東至阜通西大街，南至阜安東路，西至望京街，北至阜安西路，位于望京核心區(qū)域。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)392265平方米，如果加上地下面積，總建筑面積近50萬(wàn)平方米。其中商業(yè)面積約5萬(wàn)平方米，寫字樓面積約35萬(wàn)平方米。按40億元的成交價(jià)計(jì)算，該地塊溢價(jià)率164％，樓面地價(jià)達(dá)10197元/平方米。

潘石屹認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格比較合理，因?yàn)樵摰貕K位于望京核心，而且限高為200米。建成后，將成為機(jī)場(chǎng)進(jìn)京后第一個(gè)標(biāo)志性建筑，而且目前有微軟、西門子、奔馳等大型跨國(guó)公司為鄰，因此他對(duì)該地塊的未來(lái)很有信心。據(jù)其透露，目前測(cè)算的寫字樓部分價(jià)格為3萬(wàn)元/平方米左右，商業(yè)部分為5萬(wàn)元/平方米左右。不過，最終具體價(jià)格還要看2011年開始銷售時(shí)的市場(chǎng)情況。

據(jù)了解，有7家公司參與了該地塊的報(bào)價(jià)，4家公司參與了最后的競(jìng)價(jià)，除了SOHO中國(guó)和一家神秘企業(yè)外，參與企業(yè)都是國(guó)企，如首開、城開、中國(guó)建筑、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋。潘石屹認(rèn)為，SOHO中國(guó)之所以能在國(guó)企的包圍中成功突圍，主要因?yàn)橥〣29項(xiàng)目用地是商業(yè)金融用地，國(guó)企基本是以開發(fā)住宅為主，很少涉及商業(yè)。潘石屹表示，該項(xiàng)目的買進(jìn)使SOHO中國(guó)未來(lái)4年的可銷售產(chǎn)品達(dá)到500億元人民幣，按計(jì)劃，該項(xiàng)目將于2013年竣工。

四、大連萬(wàn)達(dá)：亞洲第一民營(yíng)地產(chǎn)

公司背景

2010年全國(guó)政協(xié)會(huì)議召開期間。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在政協(xié)分組討論會(huì)上給房地產(chǎn)把脈，對(duì)其存在的癥結(jié)開出了三張“藥方”。

第一個(gè)藥方：

“房?jī)r(jià)的核心問題是供求關(guān)系，應(yīng)當(dāng)增加土地供應(yīng)量。”王健林打趣說(shuō)，“其實(shí)只要忽悠一下，說(shuō)明年開始土地供應(yīng)量增加一倍，實(shí)際上不用增加，房?jī)r(jià)立馬就穩(wěn)住了?！彼г箛?guó)土部門不承認(rèn)供求決定價(jià)格的規(guī)律。

第二個(gè)藥方：

“其次，改變土地出讓方式，不要提價(jià)高者得?！痹趺锤?？王健林認(rèn)為應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)招標(biāo)出讓方式，招標(biāo)只有一次出價(jià)機(jī)會(huì)，一般不會(huì)出現(xiàn)地王。“招標(biāo)也能切斷地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴?！彼f(shuō)，“誰(shuí)喜歡地王？地方政府?！?/p>

第三個(gè)藥方：

將保障房建設(shè)納入官員政績(jī)考核體系?！氨Ｕ戏坷鲜墙ú粔?，為什么？關(guān)鍵問題在它不是硬性指標(biāo)，不和官員政績(jī)掛鉤，基于道德層面的呼吁沒有實(shí)際效果。”

“這三招都用上，我覺得房?jī)r(jià)肯定能降。”王健林現(xiàn)場(chǎng)“打包票”。

南有萬(wàn)科，北有萬(wàn)達(dá)

翻開萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)業(yè)史很容易發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)總能“快人半拍”的企業(yè)：在大連率先從事舊城改造，在東北率先進(jìn)行股份制改造，在全國(guó)率先參與足球也率先退出足球，在地產(chǎn)界率先開創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，率先嘗試“房地產(chǎn)信托基金”……總是快半拍最終讓這個(gè)曾瀕臨破產(chǎn)的區(qū)辦小企業(yè)成長(zhǎng)為今天資產(chǎn)超百億的地產(chǎn)巨頭。

王健林，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)，1954年生于四川，1970年12月在沈陽(yáng)軍區(qū)服兵役，1986年7月任西崗區(qū)人民政府辦公室主任，1989年1月任西崗區(qū)住宅開發(fā)公司總經(jīng)理，1992年8月任大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理。

1988年，萬(wàn)達(dá)創(chuàng)業(yè)。這一年，王健林剛剛從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)落戶大連，從大連市西崗區(qū)政府辦公室主任的位置上，請(qǐng)纓“主政”西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，一個(gè)欠債149萬(wàn)元、瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。

那個(gè)時(shí)候的他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還非常陌生，然而這個(gè)“門外漢”卻很快選擇了一個(gè)同行前輩不敢或者不屑于的項(xiàng)目，舊城改造。拆遷回遷問題雜、成本高，沒人愿意干，實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)也沒有別的辦法，那個(gè)時(shí)候開發(fā)項(xiàng)目要“配額”，萬(wàn)達(dá)拿不到，而舊城改造能得到政府的支持。

當(dāng)時(shí)在大連市政府南面，有一個(gè)“棚屋區(qū)”，很不雅觀，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)前來(lái)跑“配額”的王健林說(shuō)：“就這里，你想開發(fā)多少都行！”然而，回家一算成本，每平方米的造價(jià)正好是當(dāng)時(shí)大連的最高房?jī)r(jià)1200元，難怪沒人愿意干！

初涉商海的王健林還是決定一搏，結(jié)果大獲成功。“棚屋區(qū)”被改造成大連今天著名的“北京街”，“800多套房子，一個(gè)月就賣完了，一下子掙了一千多萬(wàn)！”

其實(shí)，就是做了幾點(diǎn)創(chuàng)新，一是推出130多平米的大戶型，二是在北方率先設(shè)計(jì)了明窗大廳，三是采用了鋁合金窗。

嘗到甜頭的“開發(fā)公司”開始將改造當(dāng)成自己的“主業(yè)”，當(dāng)其他同行回過神來(lái)的時(shí)候，王健林已經(jīng)成了改造大連舊城區(qū)的“專業(yè)戶”。

然而，他的苦惱也隨著利潤(rùn)而來(lái)，原有的舊體制根本無(wú)法讓企業(yè)展開手腳。

一個(gè)廣為流傳的故事是，為了辭退兩個(gè)“霸道”的司機(jī)，王健林最終要跑到市領(lǐng)導(dǎo)面前以辭職“相挾”，才能辦到。而王健林心里最不能忘的，是那次員工集體“公費(fèi)旅游”事件。

員工跟著王健林連續(xù)埋頭干了兩年多，第三個(gè)五一節(jié)，大家提議平時(shí)加班加點(diǎn)卻不能加工資，能不能出去集體旅游一下，王健林想那也是應(yīng)該的??！于是，包了幾輛大巴，到一個(gè)景點(diǎn)，大家開開心心過了個(gè)周末。然而，他們還沒有回來(lái)的時(shí)候，舉報(bào)已經(jīng)到了市紀(jì)委。節(jié)后上班第一天，王鍵林得到消息，給他的處分是“警告”或者“通報(bào)批評(píng)”。最終，在區(qū)紀(jì)委求情下，免去處分，但“每名員工必須把公費(fèi)200元補(bǔ)回來(lái)”。這件事情對(duì)王健林打擊很大，迫使他開始關(guān)注企業(yè)制度問題。

1991年，當(dāng)國(guó)家體改委和大連市體改委準(zhǔn)備在大連選擇三家企業(yè)作為東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)的時(shí)候，許多人都不愿意干，王健林卻積極申請(qǐng)了，并成功爭(zhēng)取到了名額，從而在企業(yè)制度改造上，在整個(gè)東北先行了一步。幾年后，原有的國(guó)有股份徹底退出萬(wàn)達(dá)，王健林開始持有萬(wàn)達(dá)股份，真正成為了一名商人。

住宅房地產(chǎn)開發(fā)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，公司至今累計(jì)開發(fā)量超過1000萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)管理有限公司是建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年開始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)實(shí)施跨區(qū)域、規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略。目前已在北京、大連、長(zhǎng)春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、寧波等城市進(jìn)行規(guī)模住宅開發(fā)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，業(yè)界有“南有萬(wàn)科，北有萬(wàn)達(dá)”之稱。1996年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量低劣、面積短缺、欺騙銷售的普遍現(xiàn)象，在全國(guó)房企中率先提出三項(xiàng)承諾，從而聞名全國(guó)?！叭?xiàng)承諾”在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大，帶動(dòng)了行業(yè)風(fēng)氣的轉(zhuǎn)變，并贏得社會(huì)肯定。2000年6月，建設(shè)部、中消協(xié)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等六家單位在人民大會(huì)堂召開千人大會(huì)，專門推介萬(wàn)達(dá)的三項(xiàng)承諾經(jīng)驗(yàn)，并且由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)倡議在全國(guó)開展銷售放心房活動(dòng)。時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)的俞正聲同志也在會(huì)上發(fā)言，表?yè)P(yáng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。這也是建設(shè)部自建國(guó)以來(lái)首次推介一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的典型，到現(xiàn)在也無(wú)二家。2000年3月份，大連市政府專門下發(fā)文件，號(hào)召大連市建設(shè)系統(tǒng)向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)學(xué)習(xí)，市級(jí)以上的政府發(fā)一份文件號(hào)召向一家房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)，到現(xiàn)在為止僅此一例。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的另一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新模式。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。到2004年底，已開工建設(shè)15個(gè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式是一項(xiàng)重要的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展影響深遠(yuǎn)，帶動(dòng)行業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。王健林因此成為商務(wù)部下屬一級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的主席，并被評(píng)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)人物，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也被評(píng)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出貢獻(xiàn)企業(yè)。

王健林熱心于文化事業(yè)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)支持的萬(wàn)達(dá)足球隊(duì)曾創(chuàng)造全國(guó)足球甲A聯(lián)賽六年四奪冠、三連冠、連續(xù)55場(chǎng)不敗的驕人戰(zhàn)績(jī)，被譽(yù)為中國(guó)足壇的“夢(mèng)之隊(duì)”。

萬(wàn)達(dá)發(fā)家于地產(chǎn)，但揚(yáng)名于足球，直到今天，許多人還認(rèn)為萬(wàn)達(dá)是一家“體育公司”。

很快，足球聯(lián)賽在國(guó)內(nèi)風(fēng)風(fēng)火火熱鬧起來(lái)，萬(wàn)達(dá)成了最大贏家——六年奪下四個(gè)冠軍，創(chuàng)下連續(xù)55場(chǎng)不敗紀(jì)錄，大連萬(wàn)達(dá)也開始聞名天下，品牌知名度位居全國(guó)第五。

數(shù)年之后，王健林又創(chuàng)造了一項(xiàng)新的紀(jì)錄：第一個(gè)退出足球！“六年我們總投入了3個(gè)多億，收回1億多，凈投入兩個(gè)多億，”但是王健林認(rèn)為，讓自己退出足壇的絕不是錢，“一年幾千萬(wàn)，我花得起，但是把名聲搞臭了，我就賠不起了！”

足球?qū)τ谕踅×謥?lái)說(shuō)是一個(gè)無(wú)比心愛的玩具，可是到了后來(lái)，王健林已經(jīng)不能隨心所欲地?cái)[弄這個(gè)玩具了。

王健林對(duì)中國(guó)足球進(jìn)行過一番諷刺：“中國(guó)有兩個(gè)最臭的行業(yè)，一是股市，二是足球，用東北人的話說(shuō)，是兩個(gè)獸醫(yī)抬頭驢，沒治了?！?/p>

王健林很早就開始關(guān)注公益事業(yè)，萬(wàn)達(dá)積累了一定的財(cái)富以后，一直在思考怎樣善用。

捐資興辦教育

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥巨資新建了大連市重點(diǎn)學(xué)校——大連實(shí)驗(yàn)學(xué)校。又捐建了大連華府中學(xué)。

多年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已形成一個(gè)慣例，每到一地開發(fā)，都捐助一所希望小學(xué)。已先后在遼寧、四川、貴州、吉林、云南等地捐資興建了三十余所希望小學(xué)。

捐資造福社會(huì)

早在1992年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出資捐建了大連市人民廣場(chǎng)草坪；捐資2000萬(wàn)元興建了大連市西崗區(qū)體育館；當(dāng)中國(guó)遭遇SARS疫情時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)又在大連率先捐款100萬(wàn)元人民幣。

捐資弘揚(yáng)文化

多年來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收藏了許多近現(xiàn)代著名書畫家的作品，每年都自己租用場(chǎng)地免費(fèi)向社會(huì)開放參觀。

所以，王健林每年投入的五千多萬(wàn)對(duì)足球而言是泡沫，但對(duì)于他自己的生意而言，卻是一筆再好不過的投資。

王健林愛畫，尤其愛吳冠中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在收藏著吳冠中的100幅畫。2004年6月2日，大連萬(wàn)達(dá)攜帶自己收藏的70幅吳冠中的水墨畫赴巴黎參展。對(duì)于吳冠中的畫，王健林已經(jīng)是鑒賞專家，在廣州新白云機(jī)場(chǎng)的貴賓廳內(nèi)，墻上掛著許多名家的水墨畫，其中一幅是吳冠中的。王健林帶著幾名員工在貴賓廳內(nèi)候機(jī)，這幾位員工在候機(jī)廳內(nèi)仔細(xì)打量吳冠中的畫卻不知真假，只好向王健林求教，王健林端詳了半天說(shuō)：“這幅是真的?！庇嗯d未盡，于是把服務(wù)員叫來(lái)：“如果貴賓廳起火，你第一件事情干什么？”服務(wù)員回答：“經(jīng)理吩咐，第一件事情就是抱起這里的畫往外跑。”王健林得意地笑：“記住了，你第一個(gè)要抱的是吳冠中的這幅，那是真跡啊?！?/p>

到2004年底，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)已開工建設(shè)16個(gè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，主要的商業(yè)合作伙伴有沃爾瑪、歐倍德、百安居等世界知名企業(yè)——光靠已經(jīng)建成的12個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)在今年收的租金就超過4個(gè)億。對(duì)于這個(gè)模式，王健林很興奮：“等到16個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)都建成，租金收入就可超過12億元人民幣，僅租金收入一項(xiàng)，我們可以超過全國(guó)任何一家房地產(chǎn)企業(yè)的年利潤(rùn)。”所以萬(wàn)達(dá)的人很驕傲：“商業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)第二，沒人敢認(rèn)第一！”

2004年萬(wàn)達(dá)院線開業(yè)了，天津、南寧、武漢、大連、哈爾濱五家華納萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院開始營(yíng)業(yè)。天津、南寧、武漢這三家開業(yè)半年以上的影院，一家影院的票房收入就占當(dāng)?shù)卣麄€(gè)城市票房的60％以上。其中天津影院在2004年12月當(dāng)月的票房收入就突破了300萬(wàn)元，票房收入進(jìn)入全國(guó)前三。這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一個(gè)新的穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

企業(yè)的核心力

那么作為董事長(zhǎng)的王健林，他是怎樣理解企業(yè)的核心力的呢？

王健林這樣說(shuō)：商業(yè)模式是最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一說(shuō)到核心競(jìng)爭(zhēng)力，很多人覺得是不是把技術(shù)水平提高就是提高了核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如多找一些錢，多找一些人才，當(dāng)然這些都是競(jìng)爭(zhēng)力的一方面，但是就我個(gè)人理解，做企業(yè)而言最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就是你的商業(yè)模式，或者說(shuō)通俗一點(diǎn)，就是你做生意的方法，你能找到與眾不同的做生意的方法，你做生意的方式跟別人不一樣，這就找到了最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

我用我自己的企業(yè)舉例，中國(guó)做房地產(chǎn)企業(yè)的4萬(wàn)多家，即便是我在90年代萬(wàn)達(dá)做的規(guī)模很大，二三十個(gè)城市發(fā)展，銷售那個(gè)時(shí)候也突破了100多億了，利潤(rùn)也很高，但是我始終有危機(jī)感，我覺得這不是做生意的方式，以后會(huì)利潤(rùn)越來(lái)越少，每一年現(xiàn)在全國(guó)新開工12億平方米～14億平方米，開工和續(xù)建超過20億平方米，這個(gè)模式肯定不行。我覺得人多，那就做零售的收租業(yè)吧，國(guó)外有一個(gè)就是零售業(yè)的房地產(chǎn)，這樣現(xiàn)金流可以支撐，企業(yè)還有利潤(rùn)，這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值，總是在增值，是雙重的好處，我們琢磨之后就開始做了。做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了很多波折，我們堅(jiān)持九年下來(lái)，現(xiàn)在我們的模式就和整個(gè)房地產(chǎn)有區(qū)別了，把商業(yè)地產(chǎn)作為主打業(yè)務(wù)，每年做出200萬(wàn)平方米～300萬(wàn)平方米的可能就我這一家，那我就是做到和別人不一樣的商業(yè)模式，創(chuàng)造了一種新的商業(yè)模式，叫做訂單商業(yè)地產(chǎn)，我們?cè)谧龅漠?dāng)中才發(fā)現(xiàn)招租困難，收租困難，我們也在逐步的完善，所以我去做訂單，我在設(shè)計(jì)的時(shí)候就找好連鎖的公司，收租業(yè)也提升了起來(lái)，我們今年上半年，連續(xù)4年半我們的租金收繳率超過了99％。當(dāng)然越做越精還有產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)張等，要和別人做的不一樣，于是這個(gè)企業(yè)就找到了核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們現(xiàn)在做生意的好處就是商業(yè)地產(chǎn)受大家歡迎，一個(gè)店一萬(wàn)多個(gè)人就業(yè)，每年兩三個(gè)億的稅收，而且提升當(dāng)?shù)氐钠焚|(zhì)，很多是項(xiàng)目來(lái)邀請(qǐng)，我?guī)缀醪挥萌フ遥疫€可以快速的擴(kuò)張，所以做到現(xiàn)在企業(yè)很受歡迎，各種資本各種人才就找上來(lái)了。

上周六我覺得我旗下的一個(gè)公司，叫商業(yè)地產(chǎn)公司，我想我們這個(gè)公司要盡快上市，后來(lái)因?yàn)閲?guó)家的政策調(diào)整，我們到境外去上市了，現(xiàn)在回歸A股，我們多少做一些私募吧，這個(gè)消息一放出去，受到了眾多投資機(jī)構(gòu)的歡迎，我們計(jì)劃私募40億，結(jié)果給我們發(fā)來(lái)確認(rèn)函確認(rèn)價(jià)格的超過400億，私募17元一股，所以這一件事情也創(chuàng)造了中國(guó)國(guó)內(nèi)A股的兩個(gè)記錄，一個(gè)是私募額最高，30多億；一個(gè)是價(jià)格最高，17元，你上市也就是20元錢的事，為什么這么高呢？我也和大家探討，大家就覺得，最重要的一點(diǎn)不是看你現(xiàn)在盈利了多少，而是看重了萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的商業(yè)模式和所有的房地產(chǎn)不一樣，而且這種企業(yè)的估值不是單純的做，而是應(yīng)該高一點(diǎn)，更應(yīng)該看好長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，所以愿意多給一些錢。

我舉這個(gè)例子是說(shuō)明什么呢？就是說(shuō)不管是大企業(yè)還是小企業(yè)，還是中企業(yè)，如果你要打造商業(yè)模式，打造核心競(jìng)爭(zhēng)能力，不要考慮創(chuàng)造出來(lái)科技高別人多少，資金一定要比別人多多少，你還是下功夫來(lái)研究研究你怎么能找到一條與眾不同的做生意的方法。即使做餐飲，做服裝，你想想怎么做服裝的方式，賣服裝的方式和別人不一樣，一定要獨(dú)特，而且不要去聽別人講應(yīng)該如何如何，不要去聽成功企業(yè)家講如何如何，也不要聽學(xué)者專家講怎么樣，你自己琢磨，如果書本上、電視里就能找到核心競(jìng)爭(zhēng)力，就不是核心競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力一定是自己在實(shí)踐當(dāng)中慢慢去摸索的，慢慢去體會(huì)的。

怎么樣去打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先一個(gè)前提就是敢想敢干，敢創(chuàng)敢試，我發(fā)現(xiàn)很多語(yǔ)言詞匯當(dāng)中，創(chuàng)新和冒險(xiǎn)這個(gè)詞匯是一樣的。所以我理解創(chuàng)新就意味著冒險(xiǎn)，沒有冒險(xiǎn)就不能叫創(chuàng)新，那叫因循守舊。所以做企業(yè)家最重要的一個(gè)品質(zhì)就是敢想敢干，如果想都不敢想，試都不敢試，你覺得你會(huì)找到比別人不一樣的東西，或者創(chuàng)造比別人不一樣的利潤(rùn)嗎？中國(guó)有一句話叫做富貴險(xiǎn)中求就是講這個(gè)道理。

打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，最重要的前提和基礎(chǔ)，就是要有創(chuàng)新的精神，要有膽量。冒險(xiǎn)和蠻干是不同的概念，冒險(xiǎn)是想明白了怎么干，但是沒有膽量去試，蠻干是沒有想法，沒有目的，隨便弄，這是兩個(gè)不同的詞。講創(chuàng)新是核心競(jìng)爭(zhēng)力，最好的例子就是美國(guó)的GOOGLE公司，三個(gè)年輕人創(chuàng)造這個(gè)企業(yè)的時(shí)候，大腕的企業(yè)有的是，甲骨文、微軟、美國(guó)在線等一大批，一般的人來(lái)講哪里有生存的機(jī)會(huì)，他們就覺得做不一樣的東西，做搜索。剛開始的時(shí)候很多人攻擊他們，他們就堅(jiān)持做下去，不斷的改進(jìn)，量大了就有人愿意做廣告了，再創(chuàng)新出新的增長(zhǎng)點(diǎn)，不到20年的時(shí)間，創(chuàng)造了全球最大的軟件企業(yè)，在行業(yè)是全球領(lǐng)袖，就是他想自己和別人不一樣，當(dāng)你的營(yíng)運(yùn)能力和別人不一樣，你看很有名的美國(guó)在線現(xiàn)在也沒有了。

從雪梨之鄉(xiāng)到林海雪原

1970年，王健林15歲，是吉林省軍區(qū)邊防四團(tuán)最年輕的一個(gè)戰(zhàn)士。參軍前，中學(xué)畢業(yè)的王健林在素有雪梨之鄉(xiāng)的四川省蒼溪縣過了半年的農(nóng)家生活。

1970年11月，全軍范圍進(jìn)行“野營(yíng)拉練”，冰天雪地，沿著當(dāng)年楊子榮剿滅座山雕的林海雪原的原路線，王健林開始了人生第一次艱難歷程。部隊(duì)給了他特殊的照顧，不要讓他背步槍，只給他配了手槍，盡管如此，背著10公斤的裝備，王健林每天都要在白雪皚皚的路上走出40公里。這對(duì)一個(gè)15歲的孩子來(lái)說(shuō)，實(shí)在是太艱苦了，但王健林沒有記住這份艱苦，倒是記住了班長(zhǎng)教給他的一個(gè)秘訣。就在那次行軍中，一次在吃飯的時(shí)候，班長(zhǎng)告訴他一個(gè)能吃得多吃得飽的訣竅：你第一次裝飯時(shí)候不要裝太滿，幾口吃完以后你再去裝，裝滿滿的，第二次就能吃飽啦！憑著這一奇招，王健林終于堅(jiān)持了下來(lái)。拉練結(jié)束的時(shí)候，一千多人的隊(duì)伍，只有四百多人沒掉隊(duì)，王健林成為這40％中的一員。

因?yàn)檫@份聰明和堅(jiān)持，到了28歲那一年，王健林已經(jīng)成為全軍最年輕的一名團(tuán)職干部，但是到了1987年，響應(yīng)國(guó)家“百萬(wàn)裁軍”的號(hào)召，32歲的王健林告別了他的戎馬生涯，17年的軍旅生活，在王健林身上打下了深深的烙印。后來(lái)王健林當(dāng)了商人以后，不止一次向部下提起這段經(jīng)歷，尤其愿意得意地講述班長(zhǎng)教他的吃飯的秘訣，“他是把我當(dāng)兄弟看?！?/p>

當(dāng)王健林成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一家之長(zhǎng)的時(shí)候，他也喜歡把“兄弟”二字掛在嘴邊：“我的幸福觀很簡(jiǎn)單，其中一條就是讓跟著我的兄弟們有飯吃，有錢賺?！?/p>

每年臨近過年，分布在全國(guó)各地的這十幾個(gè)分公司便會(huì)派出400名代表一齊飛到大連，在大連待夠三天，吃住全包，然后在“春晚”時(shí)節(jié)，各公司代表的節(jié)目爭(zhēng)奇斗艷，好不熱鬧。此時(shí)的王健林多半會(huì)一展歌喉，他喜歡演唱的歌曲之一在是《向天再借五百年》，“做人一地肝膽，做人何懼艱險(xiǎn)，豪情不變，年復(fù)一年，做人有苦有甜，善惡分開兩邊，都為夢(mèng)中的明天……”

公司特色

2009年8月1日，為了向津門百姓更好的展示萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)取得的成果，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)特別邀請(qǐng)?zhí)旖蛑髁髅襟w記者一起參觀了北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，感受萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于周邊商業(yè)以及對(duì)于區(qū)域發(fā)展的強(qiáng)力帶動(dòng)作用。

北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙星閃耀

此次天津媒體“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”北京站的第一站來(lái)到了北京CBD區(qū)域的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于CBD核心區(qū)，國(guó)貿(mào)橋東300米，與國(guó)貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈、京廣中心、CCTV、BTV毗鄰而居。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米，聚合涉外連鎖商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身，成就了CBD核心區(qū)鉆石級(jí)的商務(wù)聚合體。參觀完CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，媒體記者們來(lái)到了萬(wàn)達(dá)索菲特大飯店，索菲特大飯店被譽(yù)為中國(guó)最好的五星級(jí)酒店之一，它是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50萬(wàn)平方米建筑群中的重要組成部分，也是萬(wàn)達(dá)與法國(guó)雅高國(guó)際酒店聯(lián)袂合作的結(jié)晶。

告別東長(zhǎng)安街上的CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，天津媒體一行又來(lái)到的位于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在首都傾力打造的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)楸本┦姓?guī)劃的CRD，項(xiàng)目占地7萬(wàn)多平方米，是西長(zhǎng)安街上唯一的大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目包含有5A級(jí)寫字樓、高檔豪華酒店、國(guó)際連鎖百貨——萬(wàn)千百貨、商業(yè)步行街和萬(wàn)達(dá)影城等。

在北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整個(gè)下午的行程安排中，記者們除了參觀萬(wàn)千百貨、商業(yè)步行街，充分體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的各業(yè)態(tài)商業(yè)魅力與氛圍外，還在萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城中享受了IMAX帶來(lái)的全新視覺沖擊，隨后記者們還在工作人員的帶領(lǐng)下來(lái)到位于商業(yè)步行街中的電玩城中，感受了一番電動(dòng)游戲所帶來(lái)的瘋狂樂趣。從萬(wàn)達(dá)影城到萬(wàn)千百貨，從索菲特大飯店到萬(wàn)達(dá)大歌星KTV，從萬(wàn)達(dá)寫字樓到萬(wàn)達(dá)大玩家，這一切都在彰顯著萬(wàn)達(dá)各業(yè)態(tài)以及萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的成功與輝煌。隨行的天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今天記者參觀并體驗(yàn)的諸多業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在不久后盛裝開業(yè)的河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，那時(shí)天津市民也將親身體驗(yàn)國(guó)際化的娛樂浪潮。

緣何：“每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每一個(gè)城市中心”

萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式解密

參觀了北京的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，體驗(yàn)了萬(wàn)達(dá)各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展，參與此次活動(dòng)的記者們都對(duì)萬(wàn)達(dá)特有的商業(yè)模式以及“訂單地產(chǎn)”的理念產(chǎn)生了濃厚的興趣。其實(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾言，“我們擁有獨(dú)特的、富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式。”那么萬(wàn)達(dá)的富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式到底是什么？

目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到了第三代。與前兩代相比，萬(wàn)達(dá)第三代具有鮮明特色：第一，商業(yè)部分開始全部持有，只租不賣；第二，業(yè)態(tài)配比是經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)出來(lái)的科學(xué)的，第三代升級(jí)產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)城市綜合體，幾乎就是業(yè)主享受城市高質(zhì)量生活的濃縮版，也是區(qū)域快速升值的發(fā)動(dòng)機(jī)；第三，也是萬(wàn)達(dá)的獨(dú)門絕技，即“訂單”地產(chǎn)。用王健林的話說(shuō)，萬(wàn)達(dá)用了整整7年學(xué)會(huì)了做訂單地產(chǎn)。目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主力店已經(jīng)擁有國(guó)內(nèi)外知名的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴數(shù)百家，促使每個(gè)項(xiàng)目在開工之前，主力店招商就已經(jīng)基本解決，整個(gè)項(xiàng)目的70％～80％租賃面積已經(jīng)有主，保證萬(wàn)達(dá)每開業(yè)必是滿堂紅；第四，萬(wàn)達(dá)第三代廣場(chǎng)推出之后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)從必須依靠城市中心來(lái)發(fā)展變成了每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都能興起一個(gè)新城市中心。

正是萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的商業(yè)模式，萬(wàn)達(dá)全國(guó)擴(kuò)張的戰(zhàn)略進(jìn)行的非常順利，每個(gè)城市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的落成都在改變著那個(gè)城市的居住格局。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的持有經(jīng)營(yíng)部分，恰恰成了其城市綜合體中居住物業(yè)的優(yōu)秀配套，因此萬(wàn)達(dá)這個(gè)“大房東”做得越優(yōu)秀，購(gòu)買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)住宅的業(yè)主，受益也就越多，業(yè)主除了會(huì)享受到萬(wàn)達(dá)所提出的“5分鐘生活圈”外，住宅物業(yè)的升值速度必然會(huì)像投入熱水中的體溫計(jì)那樣持續(xù)飆升。以萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在的實(shí)力，沒有人會(huì)懷疑這個(gè)“大房東”的巨大能量，繁華必然帶來(lái)高舒適和高收益，因此萬(wàn)達(dá)第三代產(chǎn)品城市綜合體在各個(gè)城市只要推出市場(chǎng)，就會(huì)受到市場(chǎng)的熱烈追捧，同時(shí)也在創(chuàng)造該城市新的居住中心。

地王故事

2009年7月15日上午，合肥蕪湖路與馬鞍山路交叉口熱鬧異常。一個(gè)多月前，這塊曾經(jīng)被喚作“美菱地塊”的土地，正式被冠以“萬(wàn)達(dá)”之名。這一天，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

全國(guó)政協(xié)常委、全國(guó)工商聯(lián)副主席、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在開工典禮上的致辭：“18個(gè)月后，我們將交出答卷，合肥市民將給我們?cè)u(píng)分，我希望可以獲得優(yōu)秀！”

立此為證，18個(gè)月，或者更長(zhǎng)的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)將跳動(dòng)屬于合肥的脈搏。

美菱地塊：前世今生的那些事兒

“美菱地塊”，在合肥的歷史上，是一個(gè)關(guān)于地名的記憶，更是關(guān)于輕工大省的華麗傳說(shuō)。

過往不提，2005年卻是不得不說(shuō)的年份。這一年11月，四川長(zhǎng)虹與美菱集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，長(zhǎng)虹牽手美菱，接下來(lái)，美菱搬離市區(qū)，落戶合肥經(jīng)開區(qū)，而“美菱地塊”將被用作商業(yè)項(xiàng)目拍賣。

2009年，2月23日，合肥市國(guó)土資源局發(fā)布2009年第2號(hào)的合肥市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)告，其中正式提出預(yù)拍賣美菱地塊。在接下來(lái)的幾個(gè)月里，“美菱地塊”成為在合肥市民中出現(xiàn)頻率最高的詞語(yǔ)。

任何風(fēng)吹草動(dòng)皆成新聞，保證金的變動(dòng)，主人的歸屬，萬(wàn)達(dá)的高調(diào)介入，傳說(shuō)中的華潤(rùn)、綠地、香港九龍倉(cāng)、經(jīng)緯來(lái)?yè)尵帧@一切的一切都成為業(yè)內(nèi)的議論焦點(diǎn)。

王健林也說(shuō)出與合肥的往事來(lái)：“其實(shí)幾年前我們就曾關(guān)注過合肥，也來(lái)過合肥考察，但因?yàn)榉N種原因與這座城市擦肩而過，這一次，位于合肥核心位置的近200畝美菱地塊的推出，被合肥業(yè)界稱為‘地王’，包括政府、市民、業(yè)內(nèi)對(duì)這個(gè)土地都非常期待，要求項(xiàng)目定位和起點(diǎn)非常高?！?/p>

時(shí)間不可遏止地來(lái)到6月11日，拍賣會(huì)涌入了大量的關(guān)注目光。3家的入圍，12輪的叫價(jià)，8號(hào)上海隧道和118號(hào)大連萬(wàn)達(dá)各叫了6次，最終將價(jià)格從560萬(wàn)/畝抬到了615萬(wàn)/畝。10.2億千萬(wàn)元，樓面地價(jià)1845元/平方米。

新“地王”產(chǎn)生，美菱地塊也在那一刻正式易名——合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

合肥速度：與時(shí)間賽跑的34個(gè)晝夜

時(shí)光如流水，一切都進(jìn)行得那么匆匆。合肥的土地上，總是上演著大大小小的傳奇故事。

7月15日，繼拿地后的第34天，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行了隆重的開工典禮，這一次，業(yè)內(nèi)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)也適應(yīng)了合肥的建設(shè)節(jié)奏，以“合肥速度”起跑。

領(lǐng)導(dǎo)的致辭中，能夠嗅到贊許和期盼的味道。合肥市委常委、副市長(zhǎng)方軍表示，合肥市委市政府高度重視萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開工與建設(shè)，市委書記親自主持項(xiàng)目建設(shè)調(diào)度會(huì)，并明確由相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程跟蹤服務(wù)。

他希望合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，使項(xiàng)目成為城市綜合體的標(biāo)桿；希望萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在確保工程質(zhì)量的前提下，快速推進(jìn)項(xiàng)目，創(chuàng)造出新的“合肥速度”，成為文明施工的標(biāo)桿；希望合肥市直有關(guān)部門和包河區(qū)政府全方位高效服務(wù)，急項(xiàng)目之所急，解項(xiàng)目之所難，使項(xiàng)目的推進(jìn)成為合肥市效能建設(shè)的新標(biāo)桿。

各方的目光自然而然地匯聚在這片不尋常的土地上，承載著太多城市故事的地塊也將描摹著屬于這個(gè)地塊新的篇章。

“觀察的重點(diǎn)各有不同，但無(wú)疑，這個(gè)城市有頭有臉的人都出現(xiàn)了。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)這一場(chǎng)高調(diào)的開工典禮。

用“合肥速度”起跑，有人也質(zhì)疑，萬(wàn)達(dá)來(lái)合肥是不是早了，先進(jìn)的業(yè)態(tài)能否在合肥扎根下去？王健林有自己的想法，合肥是一個(gè)6000多萬(wàn)人大省的省會(huì)。合肥市民的總量已經(jīng)有200多萬(wàn)。再加上我們項(xiàng)目建設(shè)期還有一年半將近兩年。到2011年初的時(shí)候，可能超過300萬(wàn)人口了；現(xiàn)在很多合肥人去上海、北京、香港購(gòu)物，說(shuō)明合肥是有這樣的市場(chǎng)需求的。

商業(yè)標(biāo)桿：誰(shuí)是合肥第一商業(yè)綜合體

再回到項(xiàng)目本身，關(guān)于未來(lái)圖景的具體描摹才是業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。據(jù)介紹，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積約70萬(wàn)平方米，總投資額約50億元人民幣，是合肥市乃至安徽省投資最大、規(guī)模最大、功能組合最齊全、檔次最高的城市綜合體。幾個(gè)“最”字已經(jīng)讓這片土地變得不尋常，項(xiàng)目將開創(chuàng)合肥現(xiàn)代商業(yè)新紀(jì)元。

王健林的闡釋也正顯示了萬(wàn)達(dá)在合肥的雄心。合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)集多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成的旗艦項(xiàng)目，主要體現(xiàn)在六個(gè)方面，一是有一個(gè)代表中國(guó)乃至世界一流水平的商業(yè)中心，二是有一個(gè)國(guó)際頂級(jí)酒店品牌管理的六星級(jí)酒店，三是有一條美輪美奐的室內(nèi)商業(yè)步行街；四是有一條臨河的酒吧街；五是有兩棟超高層、地標(biāo)性的甲級(jí)寫字樓；六是擁有城市中心景觀豪宅。

合肥的商業(yè)將進(jìn)入新的篇章，王健林也給上述的六個(gè)組合分析了四大好處：一是將合肥的商業(yè)水平提升到中國(guó)一流乃至世界一流，二是使合肥寫字樓的水平大幅躍升，三是使合肥的住宅水平大幅度提高，四是項(xiàng)目是百姓、政府、企業(yè)利益的高度統(tǒng)一，百姓也將擁有一個(gè)國(guó)際一流的消費(fèi)場(chǎng)所。

一場(chǎng)關(guān)于誰(shuí)是合肥第一商業(yè)綜合體的爭(zhēng)奪也正式拉開帷幕。

招兵買馬：帶動(dòng)1.5萬(wàn)人就業(yè)

兵馬未動(dòng)，糧草先行。謀劃中，體現(xiàn)運(yùn)籌帷幄的實(shí)力。鋪陳完重大意義后，我們?cè)倩剡^頭來(lái)看萬(wàn)達(dá)的謀動(dòng)。對(duì)于合肥來(lái)說(shuō)，凡萬(wàn)達(dá)一舉一動(dòng)皆為文章。

在6月11日尚未拿地之前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在合肥高調(diào)開始了招兵買馬。6月9日，合肥的主流媒體上，都看出了萬(wàn)達(dá)招人的信號(hào)：財(cái)務(wù)部主管會(huì)計(jì)、經(jīng)理；工程部景觀工程師、電氣工程師、經(jīng)理；營(yíng)銷部客服主管、經(jīng)理；成本控制部水暖造價(jià)工程師、土建成本工程師、電氣成本工程師……

6月22日，萬(wàn)達(dá)又拋出了招賢攬才的第二波繡球，正式開始大規(guī)模的招聘，推出多達(dá)6部門30崗位52人的招聘信息。

一個(gè)大開發(fā)商的進(jìn)入，總是能引發(fā)這個(gè)流動(dòng)率高的行業(yè)里的新一輪流動(dòng)潮。而這一次，攪動(dòng)業(yè)內(nèi)的開發(fā)商是萬(wàn)達(dá)。

王健林在開工典禮上的表述言猶在耳：合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將創(chuàng)造超過1.5萬(wàn)就業(yè)崗位，每年創(chuàng)造數(shù)億元的稅收。

紅紅火火的開工典禮之后，關(guān)于萬(wàn)達(dá)的故事還將在這個(gè)城市隆重地上演。

合肥萬(wàn)達(dá)：18個(gè)月后誰(shuí)主沉浮

18個(gè)月之后，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目將矗立在合肥市民的眼前，那時(shí)，在合肥的商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)主沉浮？

萬(wàn)達(dá)在合肥有什么不同？據(jù)悉，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將突破以往萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品的局限，將充分體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)第四代產(chǎn)品的特點(diǎn)。

目前已開業(yè)19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，計(jì)劃到2010年開業(yè)40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米，年租金收入超過30億元。

光環(huán)背后

4年前，大連萬(wàn)達(dá)作為進(jìn)入長(zhǎng)春的第一家外地房地產(chǎn)公司，依靠一系列廣告策劃和宣傳，將一座構(gòu)想中景色優(yōu)美、配套設(shè)施完備、低容積率、高綠化率的超大型生態(tài)園林新城——長(zhǎng)春明珠呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。尚未開盤就創(chuàng)下了消費(fèi)者徹夜排隊(duì)、瘋狂認(rèn)購(gòu)，兩天賣出612套住房的驚人紀(jì)錄。時(shí)隔4年，長(zhǎng)春明珠數(shù)百名業(yè)主狀告大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司任意更改規(guī)劃、房屋質(zhì)量以次充好、涉嫌廣告欺詐的維權(quán)行動(dòng)在園區(qū)內(nèi)同樣開展得聲勢(shì)浩大、如火如荼。

六百業(yè)主維權(quán)

走進(jìn)長(zhǎng)春明珠，隨處可見小區(qū)業(yè)主們?cè)跇求w上懸掛張貼的維權(quán)標(biāo)語(yǔ)和條幅，甚至有的連體別墅整個(gè)樓體都被標(biāo)語(yǔ)覆蓋著?！翱棺h萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)侵犯業(yè)主權(quán)益！”“要綠地、要環(huán)境、要配套、要維權(quán)！”“公開建筑面積，公開園區(qū)規(guī)劃，公開公共分?jǐn)偯娣e細(xì)節(jié)！”“大連萬(wàn)達(dá)的三項(xiàng)承諾是有計(jì)劃的詐騙！”——業(yè)主們自發(fā)成立了業(yè)主聯(lián)合會(huì)，每晚在名人廣場(chǎng)宣傳維權(quán)的法律、法規(guī)及萬(wàn)達(dá)侵權(quán)的事實(shí)，向業(yè)主派發(fā)各種宣傳材料。相繼有600多名小區(qū)業(yè)主在條幅上簽下自己的名字，參與維權(quán)。這樣的景象和活動(dòng)從今年4月開始，規(guī)模日趨擴(kuò)大。據(jù)業(yè)主聯(lián)合會(huì)的一位負(fù)責(zé)人介紹，他們已經(jīng)向規(guī)劃、建委、工商、消協(xié)等多家部門遞交了有關(guān)萬(wàn)達(dá)侵權(quán)的投訴材料，只要一天沒有結(jié)果，他們的維權(quán)行動(dòng)就一天不會(huì)停止。而這一切都與萬(wàn)達(dá)當(dāng)年關(guān)于長(zhǎng)春明珠的廣告宣傳有關(guān)。

2000年，萬(wàn)達(dá)在售樓中心擺出了制作精美逼真的園區(qū)規(guī)劃立體模型，并通過新聞媒體廣為宣傳購(gòu)買長(zhǎng)春明珠的十大理由，其中配套、質(zhì)量、健康、教育的理由最有誘惑力。然而，至今入住長(zhǎng)春明珠的業(yè)主們?nèi)匀粵]有享受到宣傳中所承諾的各項(xiàng)配套服務(wù)。

數(shù)次更改規(guī)劃

在萬(wàn)達(dá)展示給購(gòu)房者的長(zhǎng)春明珠彩色平面規(guī)劃圖和明珠鳥瞰圖中，近百萬(wàn)平方米的長(zhǎng)春明珠東臨伊通河，西臨人民大街，北臨衛(wèi)星路，南與長(zhǎng)春雕塑公園、植物園一路之隔。園區(qū)被一條水街分割成東西兩部分，區(qū)內(nèi)綠樹、湖泊錯(cuò)落，會(huì)所、超市、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。整個(gè)園區(qū)住宅由北向南、由高到低，南部雕塑公園的美景盡收眼底。業(yè)主李女士按照規(guī)劃圖花50萬(wàn)元在一期二區(qū)臨水街的小高層選了一套住宅，未來(lái)水街的對(duì)面是一所中學(xué)和小學(xué)，樓后不遠(yuǎn)就是6000平方米的大型國(guó)際連鎖超市，靠近超市的是一座3000平方米的健康會(huì)所。越過樓前的綠化帶和獨(dú)體別墅群，可以看到雕塑公園。全家人都為這套房子興奮不已。

2001年開春，李女士和老伴就到了工地。他們發(fā)現(xiàn)二區(qū)的工地沒有動(dòng)靜，三區(qū)獨(dú)體別墅群卻正在施工，不過已全部改建成了多層住宅，擋住了雕塑公園。變化的還不止這些，隨著時(shí)間的推移，原來(lái)的超市位置蓋起了一棟高層，4棟30多層的摩天樓取代了健康會(huì)所和旁邊的地上停車場(chǎng)，徹底遮沒了北側(cè)的天空。再一了解，李女士才知道，水街對(duì)面規(guī)劃為小學(xué)、中學(xué)的土地萬(wàn)達(dá)還沒有買到，而令無(wú)數(shù)人神往的水街也改成了旱地。也就是說(shuō)，買房時(shí)全家人所期望的一切如今都成了泡影。長(zhǎng)春明珠的一位業(yè)主這樣評(píng)價(jià)萬(wàn)達(dá)的規(guī)劃：“他們的規(guī)劃只是用來(lái)騙錢的。房子賣了出去，錢到了手，規(guī)劃也就可以改了。而且目的只有一個(gè)，那就是多蓋房子?！?/p>

2008年春天，萬(wàn)達(dá)竟超出園區(qū)原有規(guī)劃邊界，在與雕塑公園之間的規(guī)劃路和綠地上，緊靠著B32、B33兩棟連體別墅又加建了9棟連體別墅。這徹底激怒了B32、B33的10戶業(yè)主。2009年6月，經(jīng)過數(shù)次交涉，萬(wàn)達(dá)不得不更改規(guī)劃，向10戶業(yè)主分別支付了10余萬(wàn)元不等的賠償。

在對(duì)外宣傳中，萬(wàn)達(dá)一直宣稱長(zhǎng)春明珠的容積率只有1.07。除去公建部分，住宅容積率只有0.95。而幾度更改規(guī)劃后，園區(qū)容積率恐怕已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。

入托上學(xué)成難題

“給自己買套好房子，給孩子買個(gè)好教育。”長(zhǎng)春明珠的2600戶業(yè)主在購(gòu)房時(shí)無(wú)一不被這條廣告語(yǔ)所打動(dòng)。但歷經(jīng)3年的等待，現(xiàn)實(shí)讓他們大失所望，孩子的入托、上學(xué)問題更是讓他們心急如焚。

“長(zhǎng)春明珠規(guī)劃了一所占地兩萬(wàn)平方米的30班型中學(xué)、兩所占地1萬(wàn)平方米的18班型小學(xué)以及3所12班型幼兒園——幼兒園將實(shí)行中英文雙語(yǔ)教學(xué)，長(zhǎng)春明珠將與東北師大附中聯(lián)辦一所九年一貫制的一流學(xué)?！ＷC優(yōu)先向區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女招生?！边@些字樣在萬(wàn)達(dá)的售樓廣告、發(fā)給業(yè)主的介紹材料中不止一次被提到，但在園區(qū)能看到的只有一所中學(xué)和一所幼兒園。幼兒園人滿為患，不得不在一棟居民樓里租了幾個(gè)房間，加開了分部?！爱?dāng)初買房子，就是圖著孩子上幼兒園和上學(xué)方便，說(shuō)是一條龍教育。現(xiàn)在可好，孩子快3歲了，幼兒園都進(jìn)不去。像分部那樣的條件誰(shuí)敢去呀，一個(gè)孩子得病大家全得?！?0多歲的張女士抱著自己的孫子憂心忡忡。

與張女士相比，更著急的是那些孩子到了上學(xué)年齡的家長(zhǎng)。經(jīng)萬(wàn)達(dá)協(xié)調(diào)，園區(qū)的部分業(yè)主被迫每人花2.4萬(wàn)元將孩子送到東北師大附小威尼斯小區(qū)分校入學(xué)?！叭绻L(zhǎng)春明珠按規(guī)劃建小學(xué)，我們屬于學(xué)區(qū)內(nèi)，上學(xué)根本不用花錢。可現(xiàn)在顧不了那么多了，孩子上學(xué)不能耽誤，冤枉錢也得先花了，但萬(wàn)達(dá)必須得賠償我們的損失?！睒I(yè)主邱先生氣憤地說(shuō)。5月25日，部分業(yè)主在長(zhǎng)春明珠銷售中心門前“集會(huì)”，一群孩子身披“從小學(xué)做人，長(zhǎng)大不欺詐”的綬帶，舉手高呼：“我要上學(xué)。”七八歲的年紀(jì)，還不太明白愁為何物。不累的時(shí)候，臉上一直掛著天真的微笑。

在接受當(dāng)?shù)孛襟w記者采訪時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司銷售總監(jiān)鄧?yán)斫忉屨f(shuō)，建社區(qū)內(nèi)的小學(xué)需要有教育主管部門的批件。目前批件沒有下來(lái)，所以還沒有建。他還說(shuō)，配套要一點(diǎn)一點(diǎn)地做，會(huì)逐步完善起來(lái)的。

配套不見蹤影

“比房子更重要的，是人的健康?！比f(wàn)達(dá)這樣告訴自己小區(qū)的業(yè)主。“長(zhǎng)春明珠內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)了一個(gè)面積達(dá)3000平方米的社區(qū)醫(yī)院，醫(yī)院規(guī)模達(dá)到了區(qū)級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)施完備、高檔，并將和長(zhǎng)春市著名醫(yī)院進(jìn)行聯(lián)辦，實(shí)行專家坐診制，給區(qū)內(nèi)居民提供完善的醫(yī)療保健服務(wù)。長(zhǎng)春明珠面積達(dá)18000平方米的超大型會(huì)所內(nèi)有4個(gè)一體化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)網(wǎng)球館、一個(gè)大型國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)游泳館、8道保齡球館、臺(tái)球館、乒乓球館、桑那浴、美容美發(fā)中心。興建了一座面積達(dá)3000平方米的圖書館，一座面積近3000平方米的青少年宮，一座面積近3000平方米的老年人活動(dòng)中心，規(guī)模均達(dá)到區(qū)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

顯然，萬(wàn)達(dá)對(duì)許諾提供給居民的這些設(shè)施很是驕傲。但實(shí)際上，目前長(zhǎng)春明珠內(nèi)只有一個(gè)綜合會(huì)所，占地面積600平方米左右，很多業(yè)主形象地把它說(shuō)成是萬(wàn)達(dá)所許諾的各項(xiàng)配套設(shè)施之微縮版。

會(huì)所共有3層，一樓是蔬菜、水果、肉類、五金市場(chǎng)和一個(gè)小超市，拐角處一個(gè)小門掛著社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站的牌子，里面只有一個(gè)醫(yī)生、一名藥劑師和兩名護(hù)士；二樓租給了一家飯店；三樓包括乒乓球室、閱覽室、健身室、麻將室。兩個(gè)乒乓球室共有8張球桌，一張挨著一張，有居民在打球。因?yàn)榭臻g小，動(dòng)作顯得有些放不開。閱覽室里空空蕩蕩，只有一側(cè)靠墻的5個(gè)書架上擺著一些舊書，不過拿不到。外面被鐵柵欄圍著，還上了鎖。30平方米左右的健身室擺了8種器械，只有兩位老人在鍛煉身體。

承諾難以兌現(xiàn)

萬(wàn)達(dá)對(duì)長(zhǎng)春明珠的房屋質(zhì)量表達(dá)了十足的信心。2000年，萬(wàn)達(dá)公開向消費(fèi)者宣布了三項(xiàng)承諾：“房屋滲漏，賠款3萬(wàn)；面積短缺，缺一賠三；質(zhì)量不好，可退可換。”此舉震動(dòng)了整個(gè)長(zhǎng)春房地產(chǎn)界，也吸引了更多的購(gòu)房者。時(shí)隔4年，這三項(xiàng)承諾兌現(xiàn)的情況如何呢？7月20日晚，在長(zhǎng)春明珠內(nèi)的維權(quán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)剛一提到這個(gè)問題，就被幾名業(yè)主圍住了?！拔壹彝朔慷纪?年了，到現(xiàn)在還沒退成?！奔易17的一位大娘告訴記者。這位大娘2001年入住裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)墻體根本沒用水泥，都是黃土和沙子抹的，一碰就掉一大塊，裝修時(shí)耽誤了5個(gè)月。家里兩處漏水，未獲分文賠償。物業(yè)幾次維修，至今仍然漏水。

媒體在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，滲漏、墻體發(fā)霉長(zhǎng)毛、墻面開裂的現(xiàn)象在長(zhǎng)春明珠內(nèi)絕非個(gè)別現(xiàn)象。B24連體別墅居民高先生對(duì)房屋質(zhì)量給生活帶來(lái)的不便有著切膚之痛：“我從來(lái)沒見過這樣的房子，給我們的住宅保證書上，全部標(biāo)明是優(yōu)良、3A級(jí)的住宅，可地面兩側(cè)的高差竟能達(dá)到10厘米，門框和墻都是歪的，還到處漏水長(zhǎng)毛?！痹诟呦壬铱吹?，很多墻面都貼上了白紙，紙下面是大大小小、五顏六色的霉點(diǎn)?！拔覍?shí)在修不起了，墻年年都刨，可毛該長(zhǎng)還長(zhǎng)、水該滲還滲?！眴栴}還不僅于此，高先生家的墻面上還有不少裂縫。高先生展示了一份受該樓施工單位長(zhǎng)春建工集團(tuán)吉潤(rùn)建設(shè)股份有限公司委托，由長(zhǎng)春市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心出具的工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。報(bào)告稱，該工程內(nèi)、外墻裂縫問題，是受施工季節(jié)不當(dāng)、工序銜接不當(dāng)以及防裂措施不利等因素的影響。隨著季節(jié)和溫度的變化，在各種材料間產(chǎn)生了較大的溫度應(yīng)力，從而在不同材料的界面以及墻體的端部應(yīng)力集中部位產(chǎn)生了裂縫。并指出，應(yīng)采取穩(wěn)妥的措施進(jìn)行返修和維護(hù)，以恢復(fù)房屋的正常使用功能。

2001年7月29日，B24、B27、B28等8名業(yè)主就四處漏水、墻面遍布裂縫、門窗推拉不開、室內(nèi)結(jié)冰等問題聯(lián)名致信王健林，對(duì)物業(yè)部門不厭其煩、不遺余力對(duì)業(yè)主房屋進(jìn)行維修的行為表示感動(dòng)，但更希望萬(wàn)達(dá)能對(duì)自己質(zhì)次價(jià)高的房屋真正負(fù)起責(zé)任，予以退房并承擔(dān)裝修費(fèi)用或房?jī)r(jià)打折，但至今仍沒有得到任何答復(fù)。

規(guī)劃部門參與調(diào)解矛盾

在長(zhǎng)春明珠業(yè)主多次上訪投訴后，7月26日晚，長(zhǎng)春市規(guī)劃局委托長(zhǎng)春市規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)長(zhǎng)春明珠剩余未建土地重新做出了規(guī)劃，并在長(zhǎng)春明珠內(nèi)貼出了《長(zhǎng)春明珠居住區(qū)規(guī)劃公示說(shuō)明》。

“說(shuō)明”的內(nèi)容如下：“自2004年4月以來(lái)，長(zhǎng)春明珠居住區(qū)居民針對(duì)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司在長(zhǎng)春明珠居住區(qū)的建設(shè)過程中違背承諾、修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的行為多次提出異議，其中主要對(duì)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司在長(zhǎng)春明珠居住區(qū)一期工程建設(shè)中修改規(guī)劃，未能實(shí)施建設(shè)原規(guī)劃方案中確定的，如健康會(huì)館、超市、老年活動(dòng)中心等重要的配套公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)反映原承諾的居住區(qū)綠化指標(biāo)并沒有實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)春市規(guī)劃局在充分聽取了長(zhǎng)春明珠居住區(qū)居民所提出的意見和建議后，根據(jù)長(zhǎng)春明珠居住區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，請(qǐng)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司對(duì)長(zhǎng)春明珠居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整，將居民意見集中的一期工程中未建的配套公共服務(wù)設(shè)施在明珠居住區(qū)未建區(qū)域內(nèi)具體落實(shí)，其中包括：健康會(huì)館，建筑面積12800平方米，含4個(gè)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)游泳池、8道保齡球館、臺(tái)球館、乒乓球館、桑拿及美容美發(fā)；超市及社區(qū)圖書館，建筑面積11100平方米；老年活動(dòng)中心，建筑面積4100平方米；社區(qū)醫(yī)療中心，建筑面積4100平方米；18班小學(xué)，建筑面積4932平方米；12班托幼，建筑面積2868平方米；小區(qū)公共綠地，規(guī)劃小區(qū)公共綠地12.5平方米。”公示時(shí)間為7月27日至8月4日。

整個(gè)長(zhǎng)春明珠小區(qū)從2000年開始由西向東建設(shè)，建成部分約占小區(qū)的2/3。而在所附的規(guī)劃圖中，所有配套設(shè)施都集中設(shè)在了未建園區(qū)的東北角，這再一次引起了園區(qū)業(yè)主們的不滿。業(yè)主代表們說(shuō)：“我們要的是兌現(xiàn)購(gòu)房時(shí)的原始規(guī)劃，即便我們同意采取補(bǔ)救措施，也不會(huì)同意這樣的方案。將配套設(shè)施全部規(guī)劃在園區(qū)的東北角，西區(qū)居民需要穿越整個(gè)園區(qū)，走七八百米、甚至上千米才能到達(dá)會(huì)所，這樣的規(guī)劃根本沒有考慮到業(yè)主使用是否方便?！?月27日早，50多名園區(qū)業(yè)主代表來(lái)到市規(guī)劃局，要求取消公示和新規(guī)劃。

在與業(yè)主的見面會(huì)上，長(zhǎng)春市規(guī)劃局局長(zhǎng)王洪順表示，規(guī)劃局已經(jīng)意識(shí)到萬(wàn)達(dá)在落實(shí)配套設(shè)施方面的問題，停止了長(zhǎng)春明珠下一期工程的規(guī)劃審批。

王洪順局長(zhǎng)承認(rèn)，目前萬(wàn)達(dá)已建完工工程與原來(lái)的規(guī)劃相比，已做了比較大的更改，幾次更改都得到了長(zhǎng)春市規(guī)劃局的批準(zhǔn)。萬(wàn)達(dá)是當(dāng)年長(zhǎng)春市招商引資的重點(diǎn)企業(yè)，也是第一家在長(zhǎng)春落戶的國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)公司。王局長(zhǎng)說(shuō)，當(dāng)初之所以批準(zhǔn)它，是考慮到了招商引資、軟環(huán)境、企業(yè)的實(shí)際情況等諸多原因。

鑒于長(zhǎng)春明珠業(yè)主對(duì)公示規(guī)劃方案的強(qiáng)烈不滿，王洪順局長(zhǎng)代表長(zhǎng)春市規(guī)劃局決定，撤銷公示方案，由長(zhǎng)春明珠業(yè)主代表與規(guī)劃設(shè)計(jì)人員一起重新共同擬定配套設(shè)施的補(bǔ)建方案，然后再找萬(wàn)達(dá)舉行三方會(huì)談。

反應(yīng)

猜測(cè)與解釋

就萬(wàn)達(dá)為何會(huì)在長(zhǎng)春明珠住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中數(shù)次更改規(guī)劃的做法，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“萬(wàn)達(dá)的做法其實(shí)很好理解”，一位長(zhǎng)春本地的房地產(chǎn)開發(fā)商如此解答，“萬(wàn)達(dá)剛進(jìn)長(zhǎng)春，就向市政府捐款1000萬(wàn)元，這筆錢他一定會(huì)從地產(chǎn)項(xiàng)目上賺回來(lái)。本來(lái)萬(wàn)達(dá)把利潤(rùn)點(diǎn)分?jǐn)傇诹?00萬(wàn)平方米的園區(qū)上，可現(xiàn)在只拿到60多萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)。要想減少損失、實(shí)現(xiàn)最初的利潤(rùn)計(jì)劃，惟一辦法就是增加現(xiàn)有園區(qū)的容積率，多蓋住宅賣錢。開發(fā)商都想用這個(gè)法子，也許做不成，就看各自的膽量和本事了?！?/p>

對(duì)于來(lái)自業(yè)主們?cè)絹?lái)越多的質(zhì)疑，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人只是表示，當(dāng)初宣傳存在失誤，卻未對(duì)具體問題發(fā)表任何意見。針對(duì)業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)，萬(wàn)達(dá)方面最近采取了回應(yīng)措施，從7月16日開始，他們每晚在名人廣場(chǎng)的電子顯示屏上滾動(dòng)播出“業(yè)主關(guān)心的問題答疑”。

7月27日下午，經(jīng)過數(shù)次聯(lián)系，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理張鵬力終于同意代表萬(wàn)達(dá)接受媒體采訪。“我們并不想看到今天這樣的局面，作為企業(yè)，我們也是逐漸走向成熟的，國(guó)家的法律法規(guī)也是如此。因?yàn)槲覀兊耐恋厥褂妹娣e減少了近1/3，我們這才調(diào)整規(guī)劃。而國(guó)家法律并未禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃調(diào)整行為?！睆堸i力說(shuō)。

在參與維權(quán)的數(shù)百名業(yè)主當(dāng)中，所有人都是按照萬(wàn)達(dá)提供的原始規(guī)劃圖、園區(qū)立體模型選房付的款，很多人為了萬(wàn)達(dá)承諾的完備的醫(yī)療、健康、教育、商業(yè)配套設(shè)施，比長(zhǎng)春市其他同等地段小區(qū)居民多付出了十幾萬(wàn)元、二十幾萬(wàn)元的購(gòu)房款。就是在小區(qū)內(nèi)部，也是房比三處，臨近水景、會(huì)所的房屋售價(jià)要比其他區(qū)域每平方米高出幾百元。對(duì)此，張鵬力表達(dá)了不同的看法：“影響產(chǎn)品定價(jià)的因素有很多，我們的房屋售價(jià)并非完全取決于房屋周圍的景觀和設(shè)施?！彼Q，長(zhǎng)春明珠現(xiàn)在仍然十分熱銷，這是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的品牌吸引力。張鵬力表示，萬(wàn)達(dá)要做的是一個(gè)品牌企業(yè)。要想成為一個(gè)品牌企業(yè)，必須要面對(duì)現(xiàn)實(shí)。長(zhǎng)春明珠業(yè)主合理合法的要求，萬(wàn)達(dá)一定會(huì)滿足?！皩?duì)萬(wàn)達(dá)而言，誠(chéng)信永遠(yuǎn)是第一位的。”

五、中海地產(chǎn)：中國(guó)地產(chǎn)航母

公司背景

中海地產(chǎn)全稱是中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，是香港中國(guó)海外集團(tuán)有限公司控股的下屬企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本金人民幣61020萬(wàn)元，企業(yè)類型為中外合資。作為中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的控股企業(yè)——中國(guó)海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼：0688），曾被國(guó)際知名的《財(cái)富》雜志評(píng)為中國(guó)上市公司（香港和中國(guó)大陸）百?gòu)?qiáng)中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。

成立至今，中海地產(chǎn)歷經(jīng)近30年發(fā)展歷程。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中國(guó)建筑工程總公司的國(guó)有建筑企業(yè)，也是最大的國(guó)際工程承包商，旗下已有兩家公司在香港上市，即中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)有限公司（03311.HK）。中國(guó)建筑工程總公司本來(lái)醞釀2009年在A股上市，但之后沒有進(jìn)一步的消息。中國(guó)海外發(fā)展在陸續(xù)出售基建公司及其他非核心資產(chǎn)后，最終成為專注于地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商，因此，業(yè)內(nèi)將中國(guó)海外發(fā)展簡(jiǎn)稱為中海地產(chǎn)。也正是母公司強(qiáng)大的建筑背景奠定了中海地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

公司特色

2003年之前，中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還主要在港澳，2003年后，中海地產(chǎn)正式回到中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，并集中于地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

這個(gè)時(shí)點(diǎn)正好是上輪地產(chǎn)熱的起點(diǎn)。從2003年到2007年，經(jīng)過四年時(shí)間，中海地產(chǎn)的凈利潤(rùn)翻了六倍。中海地產(chǎn)2008年的凈利潤(rùn)將達(dá)到59億元，在2007年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)41％，是2003年的8.5倍，雖然銷售規(guī)模還不是中國(guó)最大，但凈利潤(rùn)已然躍入國(guó)內(nèi)第一。

中海的成功，按照中海公司的話說(shuō)：“最重要還是均衡的全國(guó)性戰(zhàn)略布局。中海強(qiáng)調(diào)在不同城市越來(lái)越均衡的發(fā)展。銷售在各區(qū)域越來(lái)越均衡，土地發(fā)展也是按均衡的策略來(lái)做?！痹缭谥泻５禺a(chǎn)2007年年度報(bào)告中，就已將2008年的工作基調(diào)定為：實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量的均衡增長(zhǎng)。

在環(huán)渤海和中西部地區(qū)，中海地產(chǎn)預(yù)先就買好了地、布好了局。中海地產(chǎn)2007年新增的土地，主要分布在中西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)。像青島、大連、沈陽(yáng)和天津這些環(huán)渤海城市，都是中海地產(chǎn)在2007年新進(jìn)入的城市。而且，這些新增土地的地理位置都不錯(cuò)，位于城市核心和潛力區(qū)域。通過2007年的土地獲取，中海地產(chǎn)在全國(guó)四大區(qū)域的土地儲(chǔ)備數(shù)量，基本實(shí)現(xiàn)均衡。成都等中西部地區(qū)占29％左右，環(huán)渤海地區(qū)占26％左右，珠三角占23％左右，而長(zhǎng)三角則占22％左右。

2008年，環(huán)渤海和中西部地區(qū)，成了中海地產(chǎn)銷售的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。在北京、上海、深圳、廣州等一線城市量?jī)r(jià)齊跌時(shí)，中海地產(chǎn)還有環(huán)渤海和中西部地區(qū)來(lái)支撐銷售增長(zhǎng)，整體銷售也因而表現(xiàn)較好。2008年1月至11月，中海地產(chǎn)的銷售收入，基本上由珠三角、長(zhǎng)三角、中西部地區(qū)和渤海灣“四分天下”，而港澳的銷售占比，則銳減到3％。而在2007年，中海地產(chǎn)的銷售收入，還基本是由珠三角、長(zhǎng)三角和港澳“三分天下”。

中海地產(chǎn)是一個(gè)名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)企業(yè)。在地產(chǎn)方面，中海地產(chǎn)有很多個(gè)第一：

中國(guó)第一個(gè)進(jìn)行商品房開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)引入銀行按揭概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)引入樣板房營(yíng)銷概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)引入花園洋房產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)開始應(yīng)用工程樣板房展示的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)成立物業(yè)管理公司的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)設(shè)立自己產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)

中國(guó)第一個(gè)開始進(jìn)入拍賣拿地的房地產(chǎn)企業(yè)

地王故事

北京地王

中海地產(chǎn)2010年開局就熱鬧地打破了北京地王的記錄。

1月21日，央企中海地產(chǎn)以59.7億元的競(jìng)拍價(jià)格擊敗萬(wàn)科、保利等十多家開發(fā)商競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，該地塊溢價(jià)率近200％，樓面價(jià)則高達(dá)每平方米17153元，再次刷新北京地王紀(jì)錄。

豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村，在南四環(huán)外，規(guī)劃建筑面積34.80379萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為20.25億元。據(jù)了解，該地塊靠近世界公園及未來(lái)即將開通的地鐵9號(hào)線，區(qū)域在售項(xiàng)目200萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤萬(wàn)年花城，目前銷售均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米左右。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前區(qū)域二手房均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米～1.8萬(wàn)元/平方米。

豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地樓面地價(jià)達(dá)到1.7153萬(wàn)元/平方米。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，按照1.7153萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，該項(xiàng)目的最終售價(jià)可能超過3萬(wàn)元/平方米，甚至?xí)^3.5萬(wàn)元/平方米，成為新的價(jià)格坐標(biāo)。

同日進(jìn)行的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項(xiàng)目用地競(jìng)拍中，北京嘉益德與杭通置業(yè)聯(lián)合以7.2億元拿下。豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項(xiàng)目用地規(guī)劃建筑面積4.7276萬(wàn)平方米，起始價(jià)3.31億元，樓面地價(jià)約為1.523萬(wàn)元/平方米。

然而，此前的1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國(guó)十一條”）特別提出：國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。在政府以往出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，國(guó)資委被直接“點(diǎn)穴”，似乎還無(wú)先例。

看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，似乎并沒撼動(dòng)以國(guó)有企業(yè)為代表的“地王沖動(dòng)”，一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)正在上演。

上海地王

59.7億，并不是中海地產(chǎn)的最大手筆。

2009年9月10日下午，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊成功拍賣。據(jù)了解，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊由兩幅相鄰地組成，東至丹巴路、南至云嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路?？偝鲎屆娣e達(dá)到14.2108萬(wàn)平方米，按2.2容積率計(jì)算，總建筑面積為31.2637萬(wàn)平方米。無(wú)論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說(shuō)是2009年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。

這一地塊一經(jīng)面世，就吸引了滬上幾乎全部地產(chǎn)巨頭的關(guān)注，67家開發(fā)商購(gòu)買出讓文件的同時(shí)，截至9月7日，已經(jīng)有14家公司報(bào)名參與競(jìng)買。其中云集來(lái)自內(nèi)地、香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

9月7日下午，長(zhǎng)風(fēng)地塊掛牌價(jià)刷新，首輪價(jià)格就達(dá)到了驚人的56.28億元，以這一價(jià)格計(jì)算，土地樓板價(jià)已高達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米。即使正式掛牌時(shí)不再有更高的報(bào)價(jià)，這一地塊總價(jià)也將超過此前北京廣渠路15號(hào)地王，成為今年土地市場(chǎng)出現(xiàn)的最貴地塊。最終中海地產(chǎn)公司以70.06億元奪下了長(zhǎng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129％。長(zhǎng)風(fēng)地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國(guó)地王”稱號(hào)，中國(guó)海外發(fā)展股票立刻飆升2.56％。

國(guó)企兇猛，他們已經(jīng)成為全國(guó)土地市場(chǎng)的絕對(duì)霸主；他們握有雄厚的資金。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)前政策性住房土地供應(yīng)對(duì)商品房市場(chǎng)的擠壓也是導(dǎo)致國(guó)企瘋狂拿地的緣由之一。

沈陽(yáng)爛尾樓

資金實(shí)力雄厚，表現(xiàn)在投資上就是“瘋狂”。中海地產(chǎn)已經(jīng)成為描述當(dāng)前瘋狂的土地市場(chǎng)的最佳樣本——它愿意拿出35億元來(lái)收購(gòu)其他地產(chǎn)商顧慮重重的中國(guó)最大爛尾樓。

沈陽(yáng)城郊，那片本應(yīng)洋溢著荷蘭風(fēng)情的建筑，隨著楊斌的被捕而透顯凄涼——郁金香早已枯萎，標(biāo)志性的大風(fēng)車不再轉(zhuǎn)動(dòng)，裝點(diǎn)風(fēng)景的野鴨不知飛去了何處，曾經(jīng)的紙板樓開始拆除。

這里是被稱為中國(guó)最大爛尾樓的荷蘭村。1998年，歐亞實(shí)業(yè)公司董事長(zhǎng)楊斌在沈陽(yáng)高調(diào)操盤這個(gè)自得之作，三年后他就以75億元人民幣的身價(jià)名列“2001年度福布斯中海內(nèi)地富豪榜”第二位。但又過了兩年，楊斌便因?yàn)樯嫦犹搱?bào)注冊(cè)資本、合同詐騙、非法占用農(nóng)用地等六項(xiàng)罪名被判有期徒刑18年。荷蘭村從此荒蕪。

為處理這個(gè)占地3300畝的龐然大物，沈陽(yáng)市政府成立了荷蘭村善后處理工作小組，并開始為這個(gè)項(xiàng)目尋找下家，2008年6月25日，沈陽(yáng)市于洪區(qū)政府與碧桂園簽訂框架協(xié)議，擬投資25億美元重啟荷蘭村；2009年8月10日至13日，沈陽(yáng)市政府代表團(tuán)赴深圳招商，香港保利達(dá)國(guó)際有限公司擬投資38億美元，對(duì)荷蘭村地塊進(jìn)行整體開發(fā)，建設(shè)國(guó)際高端社區(qū)；后又有傳聞稱中糧集團(tuán)有意投資荷蘭村開發(fā)建設(shè)。但最終的接盤者，并不是此前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的碧桂園，也不是保利達(dá)、中糧，而是中海地產(chǎn)。

此次掛牌的荷蘭村01號(hào)和02號(hào)地塊位于荷蘭村的核心地區(qū)，占地面積為130萬(wàn)平方米，建筑面積近340萬(wàn)平方米。10月30日，此前傳言的眾多開發(fā)企業(yè)并沒有出現(xiàn)，只有中海一家出席。它以35億元摘下這兩塊地，創(chuàng)下沈陽(yáng)土地交易歷史上金額最高、交易面積最大兩項(xiàng)紀(jì)錄。

“明年，大家會(huì)看到荷蘭村的全新變化，這里將浴火重生！”中海地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司董事劉文東說(shuō)。

從此次掛牌的價(jià)格來(lái)看，01號(hào)土地的均價(jià)為2657元/平方米，02號(hào)土地的均價(jià)為2819元/平方米，這并不高。目前，荷蘭村區(qū)域已經(jīng)有萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、綠地等品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/平方米。但這一片爛尾樓規(guī)模巨大，其遺留的土地問題、銀行貸款問題目前還沒有完全理清頭緒，其它地產(chǎn)商最終選擇觀望，最大的顧慮也在于此。本次中海最終出手，是撿了便宜還是火中取栗現(xiàn)在還未可知。

光環(huán)背后

2009年9月21日，CCTV《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》以《中海地產(chǎn)變臉藏玄機(jī)，地王遭遇“房斑斑”》為題，報(bào)道了剛拿下上?！暗赝酢钡闹泻５禺a(chǎn)在重慶市江北區(qū)濱江路開發(fā)的“北濱1號(hào)”，幾十套售價(jià)高達(dá)13000元/平方米左右的房屋（重慶市當(dāng)時(shí)商品房成交均價(jià)低于4000元）出現(xiàn)大面積透水的現(xiàn)象，部分房屋在挖開地板后，竟然是一坑水。

花410萬(wàn)元購(gòu)買了“北濱1號(hào)”一套300多平方米別墅（樓號(hào)：9-1）的向女士稱，她不久前在裝修房子時(shí)，因地下室層高只有2.4米，想向下挖十幾厘米擴(kuò)展層高，但工人在挖開地下室的地板后發(fā)現(xiàn)，支撐房屋的磚竟然不是砌在地圈梁上的，兩者之間有大致40厘米的泥土層。

花了446.8萬(wàn)元購(gòu)買別墅8-1的周女士則稱，她買房之前看中的是別墅附帶的93平方米以上的私家花園，但是接房的時(shí)候只有50多平方米，經(jīng)交涉，開發(fā)商同意在已經(jīng)改作通道的花園上搭一個(gè)木架，湊足之前承諾的，且寫進(jìn)購(gòu)房合同的花園面積，但開發(fā)商不承諾木架能管多久。

20日，十幾位購(gòu)買“北濱1號(hào)”小高層的業(yè)主稱，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)，購(gòu)房廣告及沙盤上曾提及該項(xiàng)目與市政公路之間有“6層隔音屏障”，分別是高大喬木、隔音墻等，但現(xiàn)在實(shí)際只有一堵隔音板。

其他業(yè)主還反映了墻體未做防水處理，導(dǎo)致墻壁滲水；樓層之間未做防水處理，導(dǎo)致“北濱1號(hào)”1樓到4樓均大面積漏水；部分房屋的出水管由之前設(shè)計(jì)的150毫米更改為75毫米，導(dǎo)致包括別墅在內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)積水需3小時(shí)左右才能排完；部分別墅樓的墻體出現(xiàn)半個(gè)手指寬的裂縫，別墅的花園與樓體之間也出現(xiàn)近1厘米的裂縫。購(gòu)買了中海地產(chǎn)重慶有限公司開發(fā)的重慶“北濱1號(hào)”商品房的一位殷姓業(yè)主說(shuō)，《退房協(xié)議》中寫道是“個(gè)人原因退房”，開發(fā)商還在退房協(xié)議中“要求我們不再追究開發(fā)商的責(zé)任”。

一方面是耀眼的光環(huán)，一方面是業(yè)主無(wú)聲的哀嘆，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)可挑剔的永恒話題！