繼2008年到2009年樓市大逆轉(zhuǎn)以來，針對調(diào)控高房價，我在2010年4月16日的微博中寫道：房地產(chǎn)市場和管理層的戰(zhàn)爭進行得轟轟烈烈，“國四條”和“國十一條”對市場的調(diào)控效果并不顯著，現(xiàn)在“新國四條”出臺，會是怎樣的戰(zhàn)果？市場會有相應的表現(xiàn)嗎？政策落到實處是關(guān)鍵，市場上流動的是真金白銀，因此調(diào)控政策不可能僅靠動嘴皮搏預期就能改變市場走向。

緊接著，在2010年4月17日國務院再次發(fā)出通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

這可謂是管理層對高房價的一次重拳出擊，其調(diào)控的手法和力度均是前所未有的，一些業(yè)界人士更是以“非常震撼”來表達自己的感受，更有不少人預測一線城市的房價將出現(xiàn)10%左右的跌幅。

首先讓我們逐個分析本次新政的影響：

（1）商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款

本條對樓市的影響自然是不言而喻的，因為目前市場占主流的消費群為改善型需求和投資性需求，投資客就不說了，超過二套的房幾乎是主流，或者說只要是超過二套房的就一定是投資需求，不能不說本次的政策準確性非常高，也存在相當強的可操作性。

（2）對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款

這條的用意也相當明確，直指“炒房團”，隨著房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展和房價持續(xù)攀升，以浙江為代表的國內(nèi)炒房資金越來越壯大，大到可以在短時間內(nèi)控制和影響一個城市的房價走勢的地步，前幾年不止一位市長希望溫州炒房團到自己的城市去激活樓市價格就可證明。不過，既然是已經(jīng)壯大啦，影響的可能就只是量還不能起到質(zhì)的變化。

（3）地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)

這條應該說也有針對性，在貧富差距日益加大的今天，有錢人有數(shù)套乃至數(shù)十套房的比比皆是，不過這些人購房已經(jīng)越來越少地利用銀行資金，而只是把房地產(chǎn)當做保值、增值的工具，再加上政策彈性太大，而且把決定權(quán)留給控制房價缺乏原動力的地方政府，成效不會明顯。

（4）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

這條重在調(diào)節(jié)預期，要真正發(fā)揮作用，一要靠多條政策的綜合效應，二要靠政策真正落地。

通過分析可以看出，對市場真正有實質(zhì)性影響的在第一條和第二條，政策重點依然是從調(diào)控供需中的需求入手，第一條和第二條無疑會對需求產(chǎn)生相當大的影響，不過要說其多么的嚴厲倒未必，畢竟針對的是投資、投機需求，如果政策落到實處，對樓市的長遠健康發(fā)展應該是有益無害的。