對(duì)競(jìng)爭(zhēng)與壟斷的原理了解得最透徹的投資人，應(yīng)該就是排行世界第二的富翁沃倫·巴菲特了。他在1991年，曾經(jīng)與好友微軟董事長比爾·蓋茨一起在華盛頓大學(xué)商學(xué)院與學(xué)生們對(duì)話。他曾經(jīng)在那個(gè)場(chǎng)合中形容自己："對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，特別是由許許多多活動(dòng)交織而成的巨大資本主義經(jīng)濟(jì)所具有的適應(yīng)力，不輸給任何人。"他所購買的股票是哪幾種呢？我認(rèn)為其中最重要的一類，就是"在市場(chǎng)中具有獨(dú)大地位公司的股票"。

　　他在1974年購入了IPG（Interpublic Group）與奧美（Ogilvy & Mather）這兩家廣告公司的股票。對(duì)于他買進(jìn)這些股票的理由，美國著名的投資專欄作家約翰·特雷恩（John Train）所寫的《點(diǎn)石成金》（The Midas Touch）一書中描述得很清楚：

　　"巴菲特發(fā)現(xiàn)廣告界被達(dá)彼斯（Ted Bates）、智威湯遜（J. Walter Thompson）、奧美、恒美（Doyle Dane Bernbach）等七巨頭所聯(lián)合壟斷，說得明白一點(diǎn)應(yīng)該是寡占。理由是福特、可口可樂、IBM、湯廚（Cambell抯 Soup）等大公司的廣告必須要播放到全世界去。如果汽車公司改變了商標(biāo)，或者可樂公司改變了可樂成分，那就必須在全世界上百個(gè)國家同時(shí)宣傳變更。為了能擔(dān)負(fù)起這樣的任務(wù)，廣告公司必須在全世界擁有分公司。所以能夠單獨(dú)吃下大型跨國企業(yè)生意的廣告公司數(shù)目極其有限。例如：室內(nèi)設(shè)計(jì)裝潢業(yè)，理論上可以做到各家銀行的生意，但是廣告公司就幾乎不可能。例如花旗銀行就不可能跟大通銀行找同一家廣告公司。所以全球性的廣告公司一定要擁有自己的業(yè)務(wù)網(wǎng)。"上面的內(nèi)容簡(jiǎn)單來說，就是跨國企業(yè)的廣告業(yè)務(wù)大餅，是由少數(shù)幾家廣告公司分而食之。換句話說，廣告的主要市場(chǎng)是被幾家公司聯(lián)合壟斷的。巴菲特就是因?yàn)檫@種近乎獨(dú)占性的市場(chǎng)地位，而給了這幾家公司相當(dāng)高的分?jǐn)?shù)。

　　那么要如何抓準(zhǔn)購買的時(shí)間點(diǎn)呢？巴菲特買這些股票的時(shí)間，是在1974年美股的沉滯期。當(dāng)時(shí)美國的股市可說是一片慘淡。前一年，也就是1973年，股市一片繁榮時(shí)，巴菲特對(duì)于市場(chǎng)的情形是這樣形容的："我就像是一個(gè)欲望過剩的男人，卻被丟到了無人荒島。根本沒有值得買的東西。"說這番話的一年之后，在記者的訪談中，巴菲特表達(dá)出自己立場(chǎng)的變化："我現(xiàn)在的心情就像一個(gè)欲望過剩的男人，來到了后宮（Harem）中一樣?，F(xiàn)在是要開始投資的時(shí)候了。"所謂Harem，是指在伊斯蘭世界中，除了近親之外，一般男人都不可進(jìn)入，屬于女性所有的閨房禁地，尤其是指國王的嬪妃們所住的地方。

　　不只是廣告公司，對(duì)于其他行業(yè)，巴菲特也喜歡找近乎壟斷地位的公司。不光是他認(rèn)為應(yīng)該要永久持有的可口可樂、吉列或是華盛頓郵報(bào)，他投資的其他股票，很多都在從事別人無法與之競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)。

　　約翰·特雷恩在同一本書中，還描述了這件事："巴菲特特別喜歡強(qiáng)大的獨(dú)占型企業(yè)（Franchise）。他會(huì)去尋找一般人不太清楚，但已經(jīng)建立穩(wěn)固事業(yè)基礎(chǔ)的獨(dú)占型企業(yè)，然后用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格收購。"這里所說的Franchise，并不是像麥當(dāng)勞或肯德基之類的店，而是如同前面所提到的，從事不可能競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的公司。巴菲特在1985年曾經(jīng)對(duì)"Franchise"的概念作出這樣的說明：

　　"如果要考驗(yàn)?zāi)撤N獨(dú)占型企業(yè)，可以叫既聰明又有錢的企業(yè)家去攻擊該企業(yè)，就可以清楚得知其發(fā)展?jié)摿θ绾瘟?。如果有人給我10億美元，叫我去選擇美國國內(nèi)的50家企業(yè)來考驗(yàn)，我首先會(huì)將媒體從名單上除去。若是給錢的人要我試著把《華爾街日?qǐng)?bào)》（美國最大的財(cái)經(jīng)報(bào)紙）弄破產(chǎn)，我只能很惋惜地把錢還給他。但如果同一筆錢是要我把奧瑪哈的銀行，或是經(jīng)營順?biāo)斓陌儇浌九檬找娲鬁p，或是大幅降低其市占率，我都可以做到。我能夠把這些公司整得七葷八素的。對(duì)一家企業(yè)的真正試驗(yàn)，在于競(jìng)爭(zhēng)者能不能對(duì)其造成巨大損害。有些企業(yè)可以說外面是用城墻圍著的，城外的護(hù)城河里面還有鱷魚、鯊魚或食人魚在游。我想要投資的，就是這種有城墻保護(hù)著的事業(yè)。"我們來聽聽沃倫·巴菲特對(duì)于市場(chǎng)占有的意見。美國專欄作家珍娜·羅（Janet Lowe）在《巴菲特投資格言》一書中，記載了巴菲特的話："少數(shù)幾家公司瓜分市場(chǎng)的寡占是僅次于獨(dú)占的最有利情形。""報(bào)業(yè)是好生意。這是少數(shù)可以自主行使有限獨(dú)占權(quán)的事業(yè)領(lǐng)域之一。報(bào)紙也必須與其他廣告媒體競(jìng)爭(zhēng)，但他們跟對(duì)手的起跑點(diǎn)根本不同。如果還有其他這樣的事業(yè)，你找給我看看。你很難找到的！"從這番話，就可以知道他喜歡華盛頓郵報(bào)股的理由了。他是在1986年說的這些話。之后巴菲特對(duì)報(bào)業(yè)的觀念有所改變，他是這么說的："由于人口結(jié)構(gòu)的變化、零售渠道的改變、廣告競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大增這類根本性的變化，報(bào)業(yè)現(xiàn)在變成'我雖然還喜歡，但不是什么好生意'了。"前面我們大致考察了一下，巴菲特為何注意市場(chǎng)不景氣時(shí)價(jià)格便宜且具有獨(dú)占或寡占性質(zhì)的企業(yè)。當(dāng)然所謂價(jià)格便宜，對(duì)每個(gè)人來說標(biāo)準(zhǔn)都不太相同。但我們確實(shí)可以從這里面學(xué)到一件事，就是每個(gè)人都可以自己設(shè)定一套標(biāo)準(zhǔn)，來決定某種股票是否便宜，我們要選的就是價(jià)格便宜，且對(duì)市場(chǎng)具有獨(dú)占、寡占性質(zhì)，或者具壓倒性市占率的公司。

　　在韓國，市場(chǎng)占有率超過五成的公司有農(nóng)心、SK電信、現(xiàn)代汽車、三星電子、東西食品等等?；剡^頭來看，如果買在低點(diǎn)，這些公司是不太會(huì)讓投資人失望的。

　　如果把這些原理應(yīng)用在房地產(chǎn)投資上呢？我們后面還會(huì)提到，但我個(gè)人認(rèn)為，如果巴菲特做房地產(chǎn)，也一樣會(huì)大賺。因?yàn)樗麑?duì)壟斷市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)的了解太深刻了，對(duì)于用便宜的價(jià)格買好東西又非常熱心，加上對(duì)數(shù)字的嚴(yán)密審視，所以我認(rèn)為他做房地產(chǎn)也一定會(huì)大賺。

　　投資具有獨(dú)占地位的事物

　　2004年韓國曾經(jīng)舉辦一場(chǎng)"價(jià)值投資座談會(huì)"，參與的VIP投資顧問崔俊哲董事長、東原證券李彩原董事、網(wǎng)絡(luò)投資高手申賢俊等，在座談會(huì)后相約一起喝點(diǎn)小酒，我也有幸參與。李董事在那個(gè)場(chǎng)合中說明了如何買到便宜房子的方法。

　　"房地產(chǎn)的價(jià)格主要還是地價(jià)決定的。所以看一棟房子，我會(huì)先跟附近的房子比，分析它的單價(jià)是不是比較低。然后觀察當(dāng)時(shí)市場(chǎng)是否過熱。雖然現(xiàn)在講起來有點(diǎn)馬后炮，但回頭去看，我當(dāng)初買的房子是很成功的投資。"聽到李董事的話，所有人都哈哈大笑。用便宜的價(jià)格買好東西然后抱著，這個(gè)原理豈止適用于股票、房地產(chǎn)領(lǐng)域，簡(jiǎn)直任何領(lǐng)域都適用。房地產(chǎn)投資的對(duì)象，大致可以分成住宅、辦公建筑、店面與土地。土地我們不談，先來看看住家、辦公大樓與店面投資的獨(dú)占原理。

　　一般來說，投資住家比辦公大樓盛行。這當(dāng)中很大一個(gè)因素是，住家的供給比辦公大樓受到更多限制。住家對(duì)高度有容積率的限制，這方面比起辦公大樓限制更多。反過來說，辦公大樓只要取得商業(yè)用地的許可，常常就能一路往上蓋。當(dāng)房地產(chǎn)景氣過熱的時(shí)候，建筑業(yè)者爭(zhēng)著批售辦公大樓，如果景氣反轉(zhuǎn)向下，辦公大樓市場(chǎng)就會(huì)陷入供給過剩的泥沼。而住宅大樓則是一般人居住形態(tài)的首選，市場(chǎng)需求相對(duì)也高。跟辦公大樓相比供給有限、需求較高，所以增值的潛力也超過辦公大樓。現(xiàn)在雖然也有住辦兩用型大樓，建筑公司拼命包裝，但希望大家不要被花言巧語所蒙蔽。在韓國現(xiàn)在的環(huán)境下，辦公大樓的增值是絕對(duì)趕不上公寓大樓的。

　　雖然一樣是住宅大樓，但如果位于供給數(shù)量跟人口比較相對(duì)有限的市場(chǎng)中，價(jià)格也會(huì)抬得比較高。如果人口增加、供應(yīng)有限，未來的價(jià)格就不得不上漲。首爾江南區(qū)的住宅很貴，漢江邊東部利川洞的房?jī)r(jià)也不便宜，追究其原因都是供給有限。現(xiàn)在江南地區(qū)要透過重建來增加房屋供給，已經(jīng)是很難辦到的事了。所以我認(rèn)為即使房地產(chǎn)開始跌價(jià)，江南區(qū)住宅的跌幅也應(yīng)該最低。當(dāng)然住宅投資還要考慮到未來發(fā)展的可能性，以及學(xué)區(qū)等因素。如果能夠構(gòu)筑獨(dú)占性地位，未來發(fā)展可能性也大，就是最適合投資的地段。

　　店面的命運(yùn)常常是由競(jìng)爭(zhēng)者來決定的。如果競(jìng)爭(zhēng)者不是個(gè)人而是企業(yè)，事情就更嚴(yán)重了。在零售業(yè)界，這個(gè)叫做"沃爾瑪效應(yīng)"。在美國，只要大型折扣店沃爾瑪（Walmart）進(jìn)入某個(gè)中小城市開店，當(dāng)?shù)厥兄行牡闹行⌒团l(fā)、零售業(yè)者就會(huì)沒落，使核心商圈產(chǎn)生空洞化現(xiàn)象。現(xiàn)在韓國也正在發(fā)生一樣的現(xiàn)象。由于大型折扣量販店的出現(xiàn)，使得中小型批發(fā)商前途茫茫，百貨公司的營業(yè)額也開始大減。

　　但是沃爾瑪效應(yīng)并不可能殺死所有商店。品類殺手（Category Killer）的商店地位反而更加鞏固。在美國，這類商店中較有影響力的包括百思買（Best Buy,電子產(chǎn)品）、玩具反斗城（Toys揜擴(kuò)s,玩具）、家得寶（Home Depot,家用五金與裝潢材料）等，它們都因?yàn)槲譅柆斝?yīng)而更加興盛。如果不選擇大型化（量販折扣店）與特殊化（專門店）這兩條路，就幾乎鐵定會(huì)遭受沒落的命運(yùn)。

　　這里我們有必要再度思考巴菲特所說的"事業(yè)要能經(jīng)得起攻擊"這句話。如果是店面，必須要投資不太與量販店競(jìng)爭(zhēng)、不會(huì)遭受其攻擊的商店才行。這句話可以有兩種解釋。第一是選擇量販店不太會(huì)想進(jìn)入的地段。第二是選擇地價(jià)貴，量販店很難進(jìn)入的地段。這樣才能確保有穩(wěn)定的租金收入。

　　舉例來說，購買一間公寓的時(shí)候，可以選擇大型住宅社區(qū)，但如果要購買社區(qū)內(nèi)的店面，最好選擇遠(yuǎn)離量販店魔掌的小型社區(qū)店面，未來收益會(huì)更穩(wěn)。在每平方米地價(jià)超過3000萬韓元的首爾江南或明洞的中心商圈，量販店也不太可能進(jìn)入。當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了商圈，量販店的收支又不容易打平。所以即使在不景氣或房地產(chǎn)交易停滯的時(shí)期，江南的大戶還是喜歡選擇這類地段好的建筑物。如果你的錢夠多，可以選擇后者，要是手頭沒那么寬裕，就可以選擇前者，這才是比較好的投資方式。

　　這本書中我不打算談土地投資。因?yàn)橐环矫孢@個(gè)領(lǐng)域我實(shí)在不熟，另一方面標(biāo)售的土地跟住宅或辦公大樓比起來，成本不易計(jì)算，其價(jià)格又容易受到政府政策與城市開發(fā)計(jì)劃的影響。