房價飛漲，消費者痛斥房地產開發(fā)商，潛在的消費者憤而發(fā)起“不買房運動”；看到民眾痛恨開發(fā)商，政府暗地里高興，并信誓旦旦要整頓開發(fā)商。

但真正的問題是：城里的普通民眾為什么一定得從房地產開發(fā)商那里買房子？這個問題被人們普遍忽視，而在筆者看來，城市居、大不易的癥結正在這里：開發(fā)商事實上享有的在城市開發(fā)房屋的壟斷特權，這種特權又是政府授予并系統(tǒng)予以保護的。

城里人不如農民幸福

城里人為房子吵得熱火朝天，好像房子問題成了中國人最重要的社會問題。但這里的中國，其實最多只占人口的四分之一或者最多三分之一。相反，大多數(shù)中國人卻既沒有參加這場討論，似乎也沒有被納入到討論的考慮范圍內。

他們就是農民。是的，居者有其屋，在農民那里從來都不是問題。因此，在討論房子問題時，看看農民怎么解決其住房問題，應當是有啟發(fā)性的。這個問題是值得追問的：為什么在農民那里，房子從來沒有成為一個大問題，盡管農民的收入水平其實遠遠低于城市居民？

他們的幸運或許來自土地制度。根據相關土地法，農民自祖先繼承下來的房屋，連同其宅基地，在事實上是可以繼承的。至于年輕人到成家立業(yè)之時，則可以向其所在的農村集體申請宅基地，接近于無償獲得。因此，農民建造自己的房子，只需承擔建筑成本。也許幾萬、最多十幾萬塊錢，就可以擁有自己的一套院子。而且，他事實上對這塊宅基地擁有幾近完整的所有權。在這塊宅基地上，他可以隨意建造、翻新房屋。正因為這種產權的明晰，因此，在農村，從來沒有城市那種大規(guī)模危舊房改造的問題，因為房屋在一直被零星地翻新，就像波普所說的“零星的社會工程”。而且，他的后代可以繼承這塊宅基地。

拿這種住房解決模式與城市相比，將會發(fā)現(xiàn)，農民在住房問題上要比城里人幸福得多。最關鍵的是，農民可以獲得較為完整的土地權利——盡管只是事實上的一種慣例，而非法律的明晰規(guī)范。相對而言，城市人的權利要有限得多——只有70年的建設用地使用權，而且，為獲得這種權利，需要經過好幾道土地交易程序，其居住成本因而大幅度上升了。

根據現(xiàn)行的土地法律法規(guī)，國內存在兩種權利絕對不對等的土地：一邊是城市土地，它們被82憲法確定為完全屬于國有。這些土地可以生成建設用地使用權，政府可以出讓這種權利，用于工商業(yè)發(fā)展和城市人口居住。另一邊則是農村土地，這部分土地的所有權名義上屬于農民集體組織，但權利并不完整，不能衍生出建設用地使用權。

在這種情況下，農民從土地上不能獲得應得的利益，因為，在工業(yè)化、城市化秩序擴展到農民所在土地、土地價值大幅度騰漲之時，農民作為所有者卻被政府替代：政府以農業(yè)用地的貼現(xiàn)值征地，然后以工商業(yè)用地的價格出讓。農民跟他世代居住于其上的土地上的現(xiàn)代化，一點關系都沒有。這系統(tǒng)地堵塞了農民自我實現(xiàn)現(xiàn)代化的基本渠道，這正是鄉(xiāng)村問題成為一個嚴峻社會政治問題的根源所在。

政府給了開發(fā)商特權

花開一枝，各表兩頭。在目前的土地制度下，先是農民在土地上的應得權益被剝奪，然后就是城市居民在追求居者有其屋的夢想之時，被迫付出高得不成樣子的成本，卻仍然得不到對土地、連帶地得不到對房屋的完整權利。

基于目前的土地制度，城市人口在解決自己住房問題的時候，完全無權直接向農民購買土地——或者說農民所有之土地的建設用地使用權——正在起草的《物權法草案》也不承認這一點。農民的土地首先、且只能由政府征用再出讓，才可建造供應城市居民的商品房。而城市政府則選擇了只向開發(fā)商出讓它所占有之國有土地，而拒絕向個人及個人組成之合作社出讓土地，由此城市居民要有房子住，就必須到房地產市場上，向開發(fā)商購買。

與此類似的另一個市場是出租車行業(yè)。大多數(shù)城市政府在出租車行業(yè)中頑固地堅持出租車公司模式，拒絕實行個體經營模式，盡管專家學者已經充分地論證，從出租車行業(yè)的特點來考慮，單輛出租車完全可以構成一個恰當?shù)慕洜I單位。事實證明，那些在若干年前幸運地獲得個體經營牌照的出租車司機，為獲得相同收入的付出確實要比公司制下的司機少得多。

同樣，土地買賣和房屋建造也完全適合于以家庭為單位進行，就像內地的農民，就像大多數(shù)國家，包括土地比中國狹小得多的歐洲國家的城市，以及在20世紀中期以前的所有中國城市。由家庭購買土地、建造屬于自己的房屋，是歷史上唯一的、在資本主義時代也屬于主流的家庭住房解決模式。

政府為什么要逆“歷史潮流”、無視古今中外通行的模式？專家們解釋說，這跟“路徑依賴”有關。據說，中國最初的商業(yè)化房地產開發(fā)模式是上個世紀90年代初期從南方學來的，而南方模仿的是香港，似乎還有新加坡。政府以高價將土地出賣給開發(fā)商，房地產開發(fā)商以高房價在市場交易。于是，香港人的一生主要就是為房地產商打工供房。

問題是，香港這種模式形成的最初制度基礎是殖民統(tǒng)治。通過殖民占領，香港的全部土地自然歸屬英王，因而，人民要使用土地，就必須向殖民當局租賃，一如當年諾曼底公爵征服英格蘭，于是，英格蘭全部土地的最高所有權自然歸屬威廉一世及其合法繼承人。因此，英國普通法上的土地制度自然就完全有別于羅馬法以所有權（ownership）為核心的土地制度了，而以占有、保有（possession）為其制度設計的樞紐。

政府的本分The Government's Role當然，內地各級政府之所以選擇并且現(xiàn)在堅持香港模式，恐怕未必注意到這種背景。政府主要是出于逐利動機，看重的是香港模式對政府的好處：它可以給政府帶來大筆售地收入。香港政府的財政收入主要依靠出讓土地，現(xiàn)在內地各大城市的財政結構也已經接近香港了。

而在城市工商業(yè)與住房用地完全由政府壟斷的所有地方，能獲得土地的，只有房地產開發(fā)商，家庭及若干家庭組成之住房合作社完全被排斥在外。這樣，城市居民就只能找房地產開發(fā)公司去購買房屋。仔細想想，我們確實生活在一個奇特的時代：在城市，建造房屋成了一種特權，幾乎所有人都被剝奪了建造屬于自己的、個性化的房屋的天然權利。經營模式的排他性安排，同樣是壟斷。而經濟學的基本推論是：壟斷必然給壟斷者帶來壟斷利潤。

相應地，經歷了政府出讓土地、房地產開發(fā)商出售房屋這兩個環(huán)節(jié)，居民擁有住房的成本被急劇放大。而這種居住模式也極大影響了城市生長的模式、城市人文生態(tài)，及市民的心靈。關于這一點，容我下次繼續(xù)討論。