目前土地制度的基本框架是：國有土地與農(nóng)村集體土地權(quán)利絕對不平等，只有國有土地可供建設(shè)城市居民所需之商品房。因此，建設(shè)房屋的土地只能由政府壟斷性供應(yīng)，而政府事實(shí)上只向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地。于是，房地產(chǎn)開發(fā)商成了城市住房的壟斷性供應(yīng)者，普通家庭則從制度上被剝奪了建設(shè)自己住房的自然權(quán)利。

政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷城市房屋供應(yīng)，這一古今中外罕見的雙壟斷模式導(dǎo)致的第一個(gè)后果是，農(nóng)民喪失了獲得土地轉(zhuǎn)換用途所帶來的絕大部分增值收益，這些收益被政府和地產(chǎn)商瓜分。尤其有趣的是，政府從農(nóng)民那里獲得的是完整的土地所有權(quán)，但轉(zhuǎn)過臉來出讓給開發(fā)商并由開發(fā)商移交給市民的，卻只是70年的使用權(quán)。政府用一只普通雞蛋的價(jià)錢買了一只會下金蛋的母雞。

也因此，各城市政府才會不遺余力地拆除“城中村”，比如北京的“浙江村”、“河南村”。政府固然是為了城市形象，但最主要的目的恐怕是維護(hù)自己作為土地壟斷供應(yīng)者的法律地位。本來，這些城中村農(nóng)民已經(jīng)在從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)了，他們就是一個(gè)個(gè)小型房地產(chǎn)經(jīng)營商，他們已經(jīng)把自己的土地融入到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中了。但農(nóng)民這樣直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動，等于打破了城市政府的土地壟斷，必然傾向于壓低城市房屋租賃價(jià)格，從而影響城市房屋價(jià)格，從而壓低城市地價(jià)，而這個(gè)結(jié)果，是城市政府所不愿看到的。

這樣的邏輯也恰好提醒人們，假如城市居民可以直接到城中村，或者到毗鄰國有土地的農(nóng)村購買農(nóng)村土地自行建設(shè)住房，其價(jià)格肯定會比從開發(fā)商處購買商品房低廉得多，即使城市居民支付給農(nóng)民的土地價(jià)款高于政府的征地價(jià)格。因?yàn)?，這里節(jié)省了政府征地再出讓土地、開發(fā)商建設(shè)房屋再出售房屋兩個(gè)逐利環(huán)節(jié)，而這兩個(gè)寄生性環(huán)節(jié)并沒有為土地附加任何價(jià)值，這兩個(gè)環(huán)節(jié)無助于資源的有效配置，反倒扭曲土地和房屋價(jià)格。

在有些城市近郊，確實(shí)有一些鄉(xiāng)村自行開發(fā)商品房，其銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于由開發(fā)商向政府買地再蓋房屋出售的價(jià)格，只是在目前土地制度下，此種房屋的產(chǎn)權(quán)不能得到有效保障——當(dāng)然，普通的70年產(chǎn)權(quán)又有多大保障呢？

因此，解決城市房屋價(jià)格騰漲的釜底抽薪之計(jì)，就是實(shí)行農(nóng)村集體土地與國有土地權(quán)利平等，農(nóng)民可以跟城市政府一樣直接向城市居民出讓其土地的建設(shè)使用權(quán)，城市居民可以通過這種方式獲得土地，以家庭或多個(gè)家庭聯(lián)合的方式，建設(shè)住房。開發(fā)商模式即使仍然存在，也只是作為自建住房的補(bǔ)充。

這樣的結(jié)果必然是，農(nóng)民不會喪失土地，成為無地農(nóng)民，反倒可以獲得一筆比政府征用高得多的土地收入，城市居民則可以以低成本擁有住房。目前的征地模式既損害了農(nóng)民利益，剝奪了農(nóng)民自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、自我融入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系的權(quán)利，又給城市民眾解決住房問題帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。

只有地方政府從中獲得了巨大的好處，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也畸形地膨脹成為城市經(jīng)濟(jì)的主要增長動力，房地產(chǎn)業(yè)富豪迭出。下面筆者將分析城市這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化帶來的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)與政治后果。此處則想指出，這種城市土地——房屋雙重壟斷模式，也正在讓城市的居住生態(tài)和人文環(huán)境惡化。

非人性的城市

再也沒有比內(nèi)地更惡劣的城市居住生態(tài)了。一個(gè)一個(gè)城市正在告別具有地域色彩的和人文內(nèi)涵的，因而也是多樣化的居住生態(tài)，而退化到千城一面、千篇一律的水泥森林時(shí)代。這片森林沿著城市中心，按照同樣的模樣，向四周瘋狂擴(kuò)展。

這是土地——房屋雙重壟斷模式的必然結(jié)果。因?yàn)?，這兩個(gè)主體的行為都是由利潤動機(jī)支配的，城市政府永遠(yuǎn)傾向于刻意抑制供地規(guī)模，借以抬高土地現(xiàn)價(jià)，并維持土地價(jià)格持續(xù)上漲的長期市場預(yù)期；至于開發(fā)商，則永遠(yuǎn)傾向于實(shí)現(xiàn)最大的容積率。結(jié)果是顯而易見的：凡是已開發(fā)的地方全部是高度擁擠，幾乎每個(gè)小區(qū)都被開發(fā)商盡可能地塞進(jìn)最大數(shù)量的人口，盡管每個(gè)城市其實(shí)都有廣闊的郊區(qū)。

在這種雙重壟斷模式下，絕大多數(shù)人喪失了按照自己的審美趣味設(shè)計(jì)自己住房風(fēng)格的自由，而不得不接受開發(fā)商的審美暴政。居住風(fēng)格的單調(diào)，必然使城市的美麗迅速流失。

城市的人文生態(tài)也完全被目前的城市開發(fā)模式毀壞。以北京為例，十余年來，無數(shù)專家呼吁保護(hù)古都風(fēng)貌，但除了一些孤零零的古代建筑，還有多少古都風(fēng)貌可言？而破壞古都風(fēng)貌的罪魁，就是目前的土地——房屋雙重壟斷制度。在這種制度下，城市喪失了自我更新的生命力，居民沒有權(quán)利像農(nóng)民一樣對自己居住的房屋進(jìn)行零星的、持續(xù)的翻建，只能任由其積累到徹底衰敗的地步，由政府拆遷，再出售給開發(fā)商成片成片地開發(fā)。而這種開發(fā)模式當(dāng)然切斷了城市的文脈，也徹底打散了城市居民之間形成的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。

居住形態(tài)的變化必然影響城市的文化生態(tài)，各地具有特色的胡同文化、弄堂文化等紛紛消失。所有人都被塞進(jìn)相互隔離的公寓，過起了一種被文化批判家們猛烈抨擊的“現(xiàn)代”生活。而這又必然影響到民眾的心靈。鄰里相望、互幫互助等倫理道德風(fēng)尚趨向稀薄。

有人說，中國土地資源短缺，所以，國人只配享受這種水泥森林式的生活。這是不著邊際的說法。針對某些人所焦慮的糧食供應(yīng)問題，茅于軾先生早就指出，這個(gè)世界從來不缺糧食，只要你有錢。在1960年前后糧食供應(yīng)最為緊張的時(shí)期，收入較高的城市人口也比產(chǎn)糧的農(nóng)民吃得飽、吃得好，今天更是如此。

事實(shí)上，城市化是提高個(gè)人創(chuàng)造財(cái)富效率的主要途徑，因而也是解決糧食問題的根本出路。而大規(guī)模城市化必然要求土地大量轉(zhuǎn)化為城市用地。目前城市政府壟斷城市用地，與其說是為了保護(hù)土地、耕地資源，不如說是為了保護(hù)政府的供地壟斷地位，而這種壟斷已經(jīng)讓城市居住空間日趨逼仄，可能確實(shí)讓市民在居住上節(jié)約了一丁點(diǎn)土地，但所有居民的生活品質(zhì)都受此拖累；另一方面，政府利用其供地壟斷地位制造的一波一波集貿(mào)市場熱、開發(fā)區(qū)熱、大學(xué)城熱，又浪費(fèi)了多少土地！

面對這些嚴(yán)峻的社會與文化問題，筆者提出一個(gè)根本命題：顛覆目前的土地——房屋雙重壟斷模式，讓人民自己蓋自己的房子。如果政府真心保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、真心希望城市民眾“居者有其屋”，那就該進(jìn)行土地制度改革，實(shí)現(xiàn)國有土地與農(nóng)村集體土地的權(quán)利平等。這或許可以扭轉(zhuǎn)城市建筑、社會、人文生態(tài)不斷惡化的局面。