土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。

稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵從國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（以下簡稱《鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》）。以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

稅務(wù)師事務(wù)所按照《鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（六）土地增值稅的核定征收

核定應(yīng)納稅額是針對(duì)納稅人的一部分違法行為導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)難以查賬征收稅款而采取的一種補(bǔ)救措施。它也是一種征收稅款的方式，是在正常的稅款征收方式難以準(zhǔn)確合理征收稅款的前提下而采取的一種征稅方法，對(duì)于保證國家稅收及時(shí)足額入庫、促使納稅人遵守稅法規(guī)定正確納稅，具有一定的作用。根據(jù)《征管法》的有關(guān)規(guī)定，國稅發(fā)［2006］187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的，是指該建賬不建賬，又不報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)，擅自不設(shè)賬簿的，屬于違規(guī)行為，因此，除限期改正、逾期不改予以處罰外，采取核定征收。

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。我國會(huì)計(jì)法、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)對(duì)賬簿等會(huì)計(jì)資料的保管、銷毀有明確規(guī)定，納稅人擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料，屬于嚴(yán)重的違法行為，除按規(guī)定處理外，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。賬目混亂是指賬簿記載不清、賬據(jù)不符、賬表不符，原始憑證、記賬憑證等資料散失不全，收入、成本、費(fèi)用、利潤失真，又無法查清的，除進(jìn)行相關(guān)處理外，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收稅款。

（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。該條是指納稅人有經(jīng)營行為，有納稅義務(wù)，不按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的清算，而且，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，仍然拒不清算的，已經(jīng)屬于違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)除核定征收之外，還要對(duì)其處罰。

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。此種情況是納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，通過少報(bào)收入，多列成本、費(fèi)用，減少計(jì)稅金額，達(dá)到少納稅的目的，屬于虛假申報(bào)，偷逃稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況核定征收，并予以處理。

核定征收是一柄雙刃劍，一方面要求企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，及時(shí)準(zhǔn)確地申報(bào)納稅。如果企業(yè)違反了《征管法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按規(guī)定對(duì)土地增值稅采取核定征收。另一方面，也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先規(guī)定對(duì)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行核定征收。

此項(xiàng)規(guī)定強(qiáng)調(diào)，企業(yè)出現(xiàn)上述情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。假設(shè)，企業(yè)所在地區(qū)預(yù)征率明顯偏低，如果開發(fā)項(xiàng)目利潤率很高，土地增值稅清算時(shí)實(shí)行查賬征收，就會(huì)出現(xiàn)適用稅率明顯高于預(yù)征率的情況。在這種情況下，企業(yè)可以爭取按當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)征率進(jìn)行核定征收。

（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積