〖〗土地增值稅清算大成第二章土地增值稅優(yōu)惠政策〖〗國家關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，具有多方面的作用。

（1）有利于國土資源的充分利用。我國是一個(gè)土地資源極度匱乏的國家，十三億多人口生活在九百六十萬平方公里的土地上，而且，人口還會(huì)增長，土地不可能增加。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用土地，提高土地的容積率。

（2）合理選擇建造戶型。在改革開放之前，由于多種原因造成我國居民的住房條件普遍較差。我們現(xiàn)在要解決的首要問題是讓廣大人民有房住，在此基礎(chǔ)上適當(dāng)改善居住條件。國務(wù)院規(guī)定建筑面積在90平方米以下的小戶型房屋，要占總面積的70%以上，把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的單套建筑面積控制在120平方米以下，除對(duì)房地產(chǎn)公司在稅收上有區(qū)別之外，在購房人的稅收上也差別對(duì)待。這就可以解決大多數(shù)人的住房問題。

（3）可以有效地控制房價(jià)。20世紀(jì)90年代之后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，這個(gè)行業(yè)成為暴利行業(yè)。有的開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價(jià)，老百姓怨聲載道。為了抑制房價(jià)，國務(wù)院在房價(jià)上作出限制性規(guī)定，在稅收上，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。超過20%的，就全部增值額征收土地增值稅。這樣的政策對(duì)房價(jià)的控制作用是非常明顯的。而且，土地增值稅條例規(guī)定有四擋稅率，開發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤率越高，增值率越大，適用較高稅率，征稅較多，因此，企業(yè)不要盲目提高售價(jià)。

［例2?1］2006年，某城市為了解決居民住房問題，經(jīng)過市政府辦公會(huì)議決定建造一個(gè)“和諧樂園”小區(qū)，占地面積10萬平方米，建造經(jīng)濟(jì)適用房和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。經(jīng)過競標(biāo)，富達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)，支付土地出讓金10 000萬元，規(guī)劃辦要求容積率不得低于1?1。富達(dá)公司經(jīng)過兩年開發(fā)建設(shè)，建造總面積120 000平方米，房產(chǎn)開發(fā)成本26 400萬元。經(jīng)過市場預(yù)測，并征得市政府同意，每平方米售價(jià)為5 100元。當(dāng)?shù)匾?guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，營業(yè)稅稅率為5%，而扣除項(xiàng)目金額等于1?3倍的建造成本加上營業(yè)稅及附加，計(jì)算應(yīng)交納的土地增值稅。

［案例分析］

開發(fā)總成本=10 000 26 400=36 400（萬元）

銷售收入總額=5 100×120 000=612 000 000（元）

扣除項(xiàng)目金額=61 200×5%（1 7% 3%） 36 400×130%=50 686（萬元）

增值額=61 200-50 686=10 514（萬元）

增值率=10 514÷50 686×100%=20?74%

應(yīng)交土地增值稅=10 514×30%=3 154?20（萬元）

如果,富達(dá)房地產(chǎn)公司降低售價(jià),假設(shè)每平方米售價(jià)降到5 000元，土地增值稅的繳納就會(huì)發(fā)生較大的變化。