處于這場金融海嘯中心位置的是美國聯(lián)邦國民住房抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住房貸款抵押公司，也就是人們常說的房利美和房地美。這兩個大型企業(yè)是由國會創(chuàng)立的，官方稱為政府資助企業(yè)（GSEs）。他們的職能是什么呢？房利美和房地美并不直接為房屋購買者提供抵押貸款，而是在次級抵押貸款市場上從銀行手中購買那些住房貸款。換句話說，當(dāng)銀行為一個客戶提供房屋貸款之后，它可以將這些貸款賣給房利美或房地美。從交易成交那刻起，這些貸款的記錄就從原來銀行的賬本上轉(zhuǎn)到了房利美或房地美名下，由此，房利美或房地美就變成了它們的債權(quán)人，每月定期收取屋主的按揭款并承擔(dān)按揭拖漏的風(fēng)險。房利美和房地美可以將這些抵押貸款放在自己的投資組合中進(jìn)行投資，但他們通常是將其打包成商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券賣給投資者。

與此同時，原來的銀行通過將貸款賣給房利美或房地美放棄了交易權(quán)，但卻獲得了資金。銀行用這些資金可以再次回到按揭市場給新的客戶貸款。整個過程使得按揭貸款的交易量激增，也讓人們買房變得更容易了。這種人為向按揭貸款市場轉(zhuǎn)移資金的做法抬高了房價。之所以說這一過程是人為的，是因為次級抵押貸款市場很大程度上是靠享受政府特殊待遇的房利美和房地美支撐的。

房利美是創(chuàng)立于20世紀(jì)30年代新政時期（New Deal）的一個政府機(jī)構(gòu)，1968年被私有化。房地美則作為競爭者在1970年被創(chuàng)立。作為政府資助企業(yè)，他們處于國有和私有的中間地帶，可以享受其他競爭者無法享有的稅收優(yōu)惠以及監(jiān)管特權(quán)，但他們的股票卻在紐約證券交易所（New York Stock Exchange）進(jìn)行交易。他們發(fā)放的證券被指定為“政府證券”，可在銀行作為低風(fēng)險證券交易。多年來，房利美在美國財政部（）擁有高達(dá)億美元的最高信貸額度。

最重要的是，投資者和貸方想當(dāng)然地認(rèn)為如果房利美需要，這一信貸額度可以無限度地增加。每個人都認(rèn)為，就算這些國家資助企業(yè)遇到麻煩，他們作為納稅人也可以全身而退（而當(dāng)2008年財政部宣布接管房利美和房地美后，每個人都認(rèn)為之前的想法是對的，我們會在第5章中詳細(xì)介紹這一情況）。多年來，這種暗示使得房利美和房地美不費吹灰之力就能從投資者手中籌到錢，并且與其他同行相比，他們可以在抵押貸款上向銀行報更高的價錢。盡管20世紀(jì)90年代之前，房利美和房地美在抵押貸款市場上都只算作二流角色，但自打2008年被財政部接管后，他們就接手了幾乎全國一半的按揭貸款交易和近乎3/4的新抵押貸款。

房利美也是以幫助“弱勢群體”為由，提倡降低貸款信用要求的擁護(hù)者之一。1999年9月，據(jù)《紐約時報》報道，房利美降低了它從銀行購買的抵押貸款的信用要求。據(jù)悉，這么做的動機(jī)是鼓勵銀行“為那些信用度差的人們提供住房貸款”?！翱肆诸D政府曾一度對房利美施壓，讓其為信用度差、償債能力低的人提供貸款?！?/p>

與此同時，房利美和房地美的高風(fēng)險政策仍在繼續(xù)。相應(yīng)地，國會共和黨人呼吁加大對這兩個企業(yè)的監(jiān)管。國會民主黨人則一片反對之聲，聲稱共和黨人是明修棧道，暗度陳倉。表面上他們是在維護(hù)這兩個住房貸款巨頭，實際上只是重視“經(jīng)濟(jì)適用房”（affordable housing）本身。另外，一些評論者則尖銳地指出民主黨人反對監(jiān)管房利美的原因是：經(jīng)過民主黨數(shù)年卓有成效的監(jiān)管，房利美已經(jīng)成為他們參加競選的強(qiáng)有力后盾，所以最好不去干預(yù)。批評者指出，房利美就像民主黨的儲蓄罐，例如克林頓政府時期的財政預(yù)算首長富蘭克林·雷尼斯(Franklin Raines)的離職金和其他補(bǔ)償就高達(dá)1億美元。

與簡單廢除房利美和房地美，放任按揭貸款業(yè)自由、無政府干預(yù)的發(fā)展相比，人們當(dāng)然需要政府更多的監(jiān)管，因為事實證明這兩個公司的損失深深牽動著民眾的心。他們不像單純的私有企業(yè)，會因為一些不必要的風(fēng)險，承擔(dān)所有損失的沖擊。據(jù)《紐約時報》稱，國會民主黨人怕“過于嚴(yán)格的監(jiān)管將使這兩個公司減少對低收入者的經(jīng)費供給，以及對經(jīng)濟(jì)適用房的投資”。2003年9月，民主黨議員、馬薩諸塞州的巴尼·弗蘭克（Barney Frank）發(fā)表聲明說，房利美和房地美“并沒有遭遇任何財政上的危機(jī)……民眾越是夸大問題的嚴(yán)重性，這兩個公司的壓力就越大，對經(jīng)濟(jì)適用房的投資就越少”。而眾議員、德克薩斯州的羅恩·保羅（Ron Paul）早在2003年9月10日的美國眾議院金融服務(wù)委員會（the House Financial Services Committee）上發(fā)表聲明之前就警示大家，房利美和房地美會給美國經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的破壞。

房利美和房地美被政府賦予的特殊權(quán)力誤導(dǎo)了房地產(chǎn)市場，使很多企業(yè)開始投資于一些在純市場條件下不會關(guān)注的領(lǐng)域。其結(jié)果是，資本從生產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場。這必然會降低整個市場的效率以及美國民眾整體的生活水平。

盡管長期來講，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)將會對經(jīng)濟(jì)造成不良影響，但是在政府監(jiān)管下資本向房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移將會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)短期的繁榮。跟所有人為的泡沫一樣，房地產(chǎn)市場的繁榮絕對不會永遠(yuǎn)持續(xù)。一旦房價下跌，屋主就會陷入困境，按揭債券的持有者也會遭受損失。這時候的損失將比無政府干預(yù)下房地產(chǎn)投資出現(xiàn)的自然損失要大得多。

正是在這樣的警示聲中，國會民主黨人不斷地反對政府加大對房利美的監(jiān)管，而共和黨的領(lǐng)導(dǎo)人卻依然在實施這一政策。